W ubiegłym tygodniu Narodowy Bank Polski opublikował raport podsumowujący drugi kwartał na rynku kredytowym. Uwzględniono w nim kwestie zmiany popytu na kredyty w polskim systemie bankowym, kryteria, a także warunki udzielania kredytów. Wszyscy, którzy przymierzają się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego mogą być niepocieszeni, bowiem analiza NBP zakłada zaostrzenie polityki kredytowej.
Banki zwiększają restrykcje kredytowe
Co warto zauważyć, to już czwarty kwartał z rzędu, kiedy banki zwiększają restrykcje związane z udzielaniem kredytów mieszkaniowych. W minionych miesiącach zwiększone zostały wymagania dotyczące zabezpieczeń i wymaganego wkładu własnego kredytobiorcy oraz podwyższone marże kredytowe i pozostałe koszty okołokredytowe. Co to oznacza dla osoby starającej się o kredyt?
W szczególności dla segmentu klientów mniej zamożnych coraz częściej będzie się to wiązać ze znacząco mniejszą zdolnością kredytową lub nawet jej brakiem, w stosunku do roku ubiegłego. Wymogi oraz podwyżki marż sukcesywnie wprowadzane przez banki w dwóch ostatnich kwartałach to różnice sięgające nawet kilkuset tysięcy złotych mniej kapitału, o który będzie mógł wnioskować statystyczny kredytobiorca. O ile podwyższanie marż jest procesem naturalnym, w szczególności biorąc pod uwagę rekordowo niskie ich wartości w ubiegłych latach, o tyle zaostrzenie przez banki oceny ryzyka oraz zwiększenie wymaganego wkładu własnego to dla wielu rodzin po prostu odłożenie zakupu mieszkania o kolejne kilka lat.
W segmencie klientów premium nie zaobserwowałem znaczących różnic; osoby dysponujące wkładem własnym przekraczającym 20% oraz ponadprzeciętnym dochodem mogą nadal liczyć na preferencyjne warunki i indywidualne podejście banku.
Spadek popytu na kredyty
W drugim kwartale odnotowano także odczuwalny spadek popytu na kredyty mieszkaniowe. Według banków, do głównych przyczyn takiego stanu rzeczy zaliczyć można wejście w życie ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, a także zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów. Ze względu na zapowiedziany już wzrost wartości procentowej wkładu własnego z 15 na 20% od 1 stycznia 2017r., możemy spodziewać się, że ta tendencja zostanie utrzymana, co może zaowocować spadkiem poziomu zainteresowania mieszkaniami na sprzedaż, głównie na rynku pierwotnym.
Wzrost wkładu własnego
Średni wolumen uruchamianych przez naszych klientów kredytów w Krakowie w ujęciu historycznym oscyluje w granicach 430 000 - 450 000 PLN. W przypadku sfinansowania kupna nieruchomości o powierzchni 60 m2 z rynku pierwotnego w cenie 7 300 PLN/m2 (musimy doliczyć jeszcze koszt wykończenia od stanu deweloperskiego, ok. 1000 PLN/m2) koniecznością jest wniesienie wkładu własnego rzędu 75 000 PLN, a od przyszłego roku już 100 000 PLN. Przykład ten doskonale obrazuje, iż wymóg kolejnych 5% wkładu własnego to konieczność dysponowania kolejnymi 25 000 PLN w naszym budżecie. Odnosząc się do obecnej sytuacji na rynku kredytów mieszkaniowych, zdecydowanie jest to ostatni moment na decyzję o zaciągnięciu zobowiązania na wciąż jeszcze korzystnych warunkach.
Jak aktualnie wygląda całościowa sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych? Obecnie główna stopa referencyjna NBP wynosi 1,50%. Jest to niewątpliwie dobra informacja dla wszystkich, którzy przymierzają się do zaciągnięcia zobowiązania kredytowego. Według ekspertów, taka sytuacja powinna utrzymać się bezpiecznie do końca bieżącego roku. Oczywiście, jest to zależne od ewentualnych podwyżek stóp procentowych, których jednak obecnie nie przewiduje się, co jest zmianą w stosunku do informacji, które docierały do nas na przełomie wiosny i lata bieżącego roku. Jak łatwo zauważyć, ze względu na planowany wzrost procentowego wkładu własnego przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny od 1 stycznia 2017 roku, warto, jeśli tylko dysponujemy obecnie wartością co najmniej 10% wartości nieruchomości, którą zamierzamy kupić, postarać się o kredyt jeszcze w tym roku?.Dlaczego mowa o 10%, skoro obecnie wymagane jest 15% wkładu własnego? - wiele banków oferuje obecnie produkty, które finansują nawet 90% wartości transakcji. W procesie doboru najlepszej oferty niezastąpiony okaże się być doradca finansowy, który bezpiecznie przeprowadzi nas przez wszystkie formalności, związane z otrzymanie kredytu hipotecznego.
Jeśli chodzi o ceny nieruchomości, to kwoty za 1 metr kwadratowy zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, utrzymują się mniej więcej na stałym poziomie. W tym momencie średnie ceny na krakowskim rynku wynoszą, kolejno, 6289zł i 5884zł. Można spodziewać się jednak powolnych wzrostów tych kwot na przestrzeni kolejnych miesięcy.
Jakub Pająk - Dyrektor Departamentu Finansowania, Agencja Nieruchomości Premium Private House Brokers
Odpowiedzialny za zarządzanie Departamentem Finansowym i współpracę z deweloperami, bankami oraz innymi podmiotami, doświadczony doradca kredytowy, oferujący swoim Klientom wyłącznie najlepsze rozwiązania na rynku kredytów hipotecznych. Indywidualnie opracowuje strategie finansowania, gwarantując tym samym optymalne rozwiązania dla osób prywatnych i firm.
