Najwięksi deweloperzy zwiększają przewagę, branża musi się mierzyć z procedurami i kosztami finansowania

Rynek mieszkaniowy w Polsce stabilizuje się, ale deweloperzy nadal mierzą się z wysokimi kosztami finansowania, przewlekłymi procedurami administracyjnymi i trudnościami z pozyskiwaniem gruntów. Wnioski z dyskusji podczas Property Forum 2026 pokazują, że najsilniejszą pozycję zyskują najwięksi i najlepiej przygotowani gracze.

Rynek nieruchomości w Polsce wchodzi w dojrzałą fazę, czego dowodzi stabilność, jaką obserwujemy. W nowych realiach najsilniejszą pozycję zajmują najwięksi przedstawiciele rynku deweloperskiego, którzy zwiększają sprzedaż i sprawniej zarządzają procesami. Żeby nie było zbyt dobrze, to nawet ci wysoko marżowi giganci muszą się mierzyć z powracającymi barierami. Od przedłużających się do ponad dekady procedur administracyjnych i rosnących kosztach kapitału, po trudności w pozyskiwaniu gruntów pod nowe inwestycje. Przytaczamy najciekawsze wątki z panelu o mieszkaniówce, drugiego dnia Property Forum 2026.

Zaczynamy się mierzyć z rynkiem, który zaczyna dojrzewać i zachowywać się jak dorosły rynek, powoli nasycony.

– Karol Dzięcioł, wiceprezes zarządu Develia.

Deweloperzy z mocnymi wynikami za I półrocze. WIG-Nieruchomości odzwierciedla perspektywy sektora

Obecny rynek i najważniejsze wyzwania

Uczestnicy panelu „Mieszkaniówka: nowy rozdział. Co dziś naprawdę napędza popyt?” na Property Forum 2026 byli dość jednogłośni, choć dyskusja była zróżnicowana i bardzo ciekawa. Wszyscy uważają, że rynek mieszkaniowy w Polsce po latach silnych zawirowań i zmian koniunkturalnych osiągnął stabilizację. Jak określił to jeden z ekspertów – „stabilizację zachowawczego optymizmu”.

Rynek porusza się ze stałą prędkością, a rosnąca liczba zawieranych umów deweloperskich (15-19 proc. r/r.) świadczy o dojrzałości. Skończył się okres bezproblemowej sprzedaży na etapie „dziury w ziemi” – a to wymuszą na firmach więcej zaangażowania w działania marketingowe oraz dostosowania się do bardziej świadomego klienta.

W obecnym otoczeniu najwięksi deweloperzy odnotowują stabilne wyniki i umacniają swoją dominację, czerpiąc przewagę z rozpoznawalnej marki i tańszego finansowania (np. poprzez korzystniejsze warunki emisji obligacji).

Mimo dobrej kondycji, cała branża mierzy się z wyzwaniami. Największą barierą, o której mówią ci duzi i ci mniejsi –  to przeciągające się procedury biurokratyczne, kiedy realizacja projektu może zająć nawet dekadę. W tym miejscu podkreślono, że tak długi horyzont czasowy powstawania inwestycji sprawia, że koszty finansowania uszczuplają marże deweloperów.

Projekt Towarowa 22 – 11 lat do oddania pierwszych wież, a pewnie 18 do skończenia całego projektu. Myślę, że większość firm może pokazać projekty, które trwają grubo powyżej dekady. (…) My moglibyśmy działać na dużo niższych marżach brutto, nie ma problemu, a osiągalibyśmy nawet lepsze wyniki finansowe, tylko musimy skrócić długość procesu.

– powiedział Konrad Płochocki, Co-Director Alides Polska.

Rozdrobnienie polskiego rynku deweloperskiego

Z danych NBP wynika, że na krajowym rynku nieruchomości działa nawet 800 podmiotów deweloperskich, około 500 z nich operuje na największych rynkach. Choć cyfry mogą robić wrażenie, to jednak obnażają duże rozdrobnienie branży. Niestety, jeśli z tego zestawienia wyłączymy czołowych polskich deweloperów – okaże się, że przeciętna spółka buduje i sprzedaje od kilkunastu do kilkudziesięciu mieszkań rocznie. To nadaje naszemu rynkowi na wpół amatorski charakter.

NBP pokazuje, że jest około 800 podmiotów deweloperskich działających w Polsce. To jest ogromnie rozdrobniony rynek. (…) Jeśli mówimy o 500 podmiotach działających na sześciu głównych rynkach, które sprzedają 60 tysięcy mieszkań, to mówimy, że przeciętny deweloper sprzedaje około kilkudziesięciu mieszkań rocznie. Tak, to jest rynek na wpół amatorski. Teraz jak weźmiemy jeszcze tych pięciu, sześciu największych, którzy łącznie sprzedają 20-kilka tysięcy mieszkań, to naprawdę mówimy o tym, że ten rynek jest bardzo rozdrobniony. Więc to, co się dzieje: ten rynek się profesjonalizuje, on się konsoliduje. (…) Teraz jak weźmiemy jeszcze tych pięciu, sześciu największych, którzy łącznie sprzedają 20-kilka tysięcy mieszkań, to naprawdę mówimy o tym, że ten rynek jest bardzo rozdrobniony. Więc to, co się dzieje: ten rynek się profesjonalizuje, on się konsoliduje i zwiększamy wolumeny, trochę konsolidując tak naprawdę ten rynek, tworząc bardziej profesjonalne podmioty na rynku.

– Jan Dziekoński, główny ekonomista RynekPierwotny.pl

Rynek deweloperski w Polsce nie jest równy. Być albo nie być zależy w dużej mierze od kosztów finansowania, pozyskiwania kapitału.

Faktycznie nasz udział w rynku rośnie. Faktycznie jakieś procesy konsolidacyjne i to, że rośniemy w siłę jako duży podmiot – to jest bardzo fajne, bardzo nam się to podoba. Natomiast absolutnie zgadzam się z tym, że rynek nie jest równy dla wszystkich. On jest uzależniony przede wszystkim kosztami finansowymi – tym, jak deweloperzy się finansują, jak pozyskują kapitał, za ile ten kapitał pozyskują. I tu znowu widać bardzo duże różnice w choćby kosztach emisji obligacji małych i dużych graczy.

– powiedział Karol Dzięcioł.

Rynek mieszkaniowy rośnie, choć sierpień był słabszy od lipca

Rynek mieszkaniowy nie generuje obecnie istotnego ryzyka

Okazuje się, że z punktu widzenia polityki pieniężnej rynek mieszkaniowy nie jest obecnie źródłem zagrożenia dla stabilności finansowej. Zdaniem Joanny Tyrowicz, członkini Rady Polityki Pieniężnej, nieruchomości wymagają szczególnej uwagi przede wszystkim wtedy, gdy zaczynają generować problemy dla gospodarstw domowych, banków lub gospodarki.

Z perspektywy prowadzenia polityki pieniężnej nieruchomości są ważne o tyle, o ile powodują problemy. Jak zaczynają powodować problemy, trzeba się nimi zajmować. Jak nie, to niech sobie jadą na autopilocie

– mówiła Joanna Tyrowicz.

Joanna Tyrowicz zwróciła uwagę, że obecna sytuacja na rynku kredytów nie wskazuje na gwałtowne narastanie ryzyka. Ocena kondycji rynku powinna opierać się na dynamice nowej akcji kredytowej, a nie tylko na wartości udzielonych kredytów.

Ekspertka podkreśliła, że od 2017 roku nie widać trwałego załamania dynamiki nowych kredytów dla gospodarstw domowych. Dotyczy to również okresu podwyższonych stóp procentowych. Wyjątkiem był krótki okres po zmianie rekomendacji KNF, która przejściowo ograniczyła zdolność kredytową części klientów.

Na żadnym etapie od 2017 roku nie było widać elementarnego zwolnienia ani w kategoriach nominalnych, ani realnych. W każdym roku przyrastały nowe kredyty w relacji do poprzedniego

– powiedziała Tyrowicz.

Dodała, że nawet po wyłączeniu z obecnej akcji kredytowej refinansowań – widać wzrosty nowej akcji kredytowej.

Również po stronie firm deweloperskich i budowlanych nie narasta ryzyko. Nasza gospodarka, w tym sektor nieruchomości pozostaje relatywnie słabo ukredytowiony. W przypadku przedsiębiorstw znaczna część działalności jest finansowana ze środków własnych, a potencjał wykorzystania długu pozostaje niewielki.

Nasza gospodarka jest ekstremalnie nieukredytowiona. To dotyczy także nieruchomości, zarówno po stronie przedsiębiorstw, jak i gospodarstw domowych

– oceniała członkini RPP.

Więcej chętnych na kredyt mieszkaniowy, ale w kolejnych miesiącach dynamika może słabnąć