Sprzedaż mieszkań zwalnia. To jeszcze nie kryzys, ale rynek przechyla się na stronę kupujących

Udostępnij

Jawność cen mieszkań przeniosła ciężar negocjacji na stronę kupujących i wyraźnie zmieniła proces sprzedaży. To jeszcze nie kryzys, ale w II kwartale 2026 r. rynek dodatkowo się schłodził – spadł popyt, ograniczono nowe inwestycje, a ceny mieszkań w większości miast się ustabilizowały.

Jawność cen mieszkań zmieniła proces zakupowy mieszkań. Lejek sprzedażowy przesunął się w stronę siły klienta, liczba zapytań do biur sprzedaży wyraźnie spadła. Ponadto rynek mieszkaniowy w II kwartale przeszedł schłodzenie. Popyt się zmniejszył, w efekcie sprzedano mniej mieszkań niż wprowadzono. Przez sytuację na Bliskim Wschodzie kredyty podrożały, rynek oczekiwał wzrostu stóp procentowych a klienci przeszli w stan oczekiwania. Najważniejsze wnioski z konferencji prasowej Rynekpierwotny.pl.

Robyg ponownie notowany na GPW. Debiut na plusie. "Inwestorzy będą zadowoleni" - mówi Oscar Kazanelson, współzałożyciel spółki

Jawność cen zmieniła rynek mieszkaniowy w Polsce – trzeba się bardziej starać

Jawność cen mieszkań zmieniła rynek i podejście klientów. Pierwszym krokiem nie jest już kontakt z biurem sprzedaży ani wysłanie zapytania o cenę. Dziś kupujący sam przechodzi etap „edukacji” – analizuje oferty, porównuje je i precyzuje potrzeby. Cykl zakupowy się skrócił, a kontakt z deweloperem następuje dopiero na końcu, często już po wyborze konkretnego mieszkania. Na tym etapie klient sprawdza przede wszystkim, na jaki rabat może liczyć i co dodatkowo może zyskać. To wymusza na deweloperach zmianę podejścia, przy pełnej jawności cen sprzedaż wymaga dziś znacznie większego wysiłku.

Warto w tym miejscu przypomnieć, że od 11 września 2025 roku każdy deweloper w Polsce zobowiązany jest do publikowania i raportowania cen mieszkań (metra kwadratowego) powierzchni użytkowej mieszkań i domów – raz na dobę.

Rynek mieszkaniowy jest dziś bardzo zróżnicowany i w praktyce każde miasto trzeba analizować osobno – mówi Marek Wielgo, ekspert rynku nieruchomości z GetHome.pl

Ochłodzenie na rynku mieszkaniowym po bardzo udanym początku roku

Deweloperzy w siedmiu największych metropoliach sprzedali w II kw. 2026 r. ok. 11,9 tys. mieszkań – o blisko 20 proc. mniej niż kwartał wcześniej, ale nieco więcej niż rok temu i tylko o ok. 4 proc. poniżej średniej z 2025 r. Spadki kw./kw. objęły wszystkie rynki, najmocniej Łódź, Trójmiasto i Wrocław. W ujęciu rocznym wyróżniał się Kraków (+17 proc.), a najsłabsze było Trójmiasto (-21 proc.).

Znacznie mocniej schłodziła się podaż. Do sprzedaży trafiło niespełna 9,9 tys. mieszkań – o 16 proc. mniej kw./kw. i aż o 28 proc. mniej r/r. To już drugi kwartał, w którym sprzedaż przewyższa nową podaż, co oznacza stopniowe wchłanianie wcześniejszej nadwyżki. Najbardziej ograniczono nowe inwestycje w Krakowie (tylko 690 lokali, -72 proc. kw./kw.), wyraźne spadki widać też we Wrocławiu i Trójmieście. Na tle rynku wyróżniają się Warszawa i Łódź, gdzie podaż wzrosła rok do roku.

Mimo tego oferta mieszkaniowa pozostaje wysoka. Na koniec czerwca deweloperzy mieli w sprzedaży od ok. 7,9 tys. mieszkań w Poznaniu do 17 tys. w Warszawie. Coraz większą część stanowią lokale gotowe – już ok. 24 proc. oferty wobec 12–14 proc. trzy lata temu. To ogranicza presję na wzrost cen mieszkań i sprzyja negocjacjom, bo ukończone mieszkania oznaczają dla firm zamrożony kapitał.

Stabilizacja cen mieszkań

Drugi kwartał przyniósł stabilizację cen mieszkań. W większości metropolii zmiany były kosmetyczne, a ewentualne wzrosty wynikały raczej ze struktury oferty niż realnych podwyżek cenników.

Najdrożej pozostaje w Warszawie (ok. 19,9 tys. zł/mkw., +10 proc. r/r), przed Trójmiastem i Krakowem. W pozostałych miastach dynamika była wyraźnie niższa – od ok. 2 proc. w Krakowie do 6 proc. w Trójmieście i Poznaniu, przy spadkach w Łodzi i GZM. Stolica się wyróżnia, głównie przez napływ nowych projektów z wyższej półki. W segmencie popularnym ceny od dwóch lat stoją w miejscu (ok. 17 tys. zł/mkw.), podczas gdy w premium wzrosły o ok. 37 proc.

Wskaźnik czasu wyprzedaży potwierdza, że rynek wciąż jest daleki od przegrzania. W Warszawie wynosi ok. 4,4 kwartału (blisko równowagi), ale w Łodzi i Katowicach sięga ok. 10 kwartałów, a w pozostałych dużych miastach 6–7 kwartałów. To oznacza utrzymującą się wysoką konkurencję i ograniczoną przestrzeń do wzrostów cen.