Po boomie czas na test podaży. Co mówią sygnały z rynku mieszkaniowego?
Na co wskazują sygnały z rynku mieszkaniowego ostatniego półrocza? Ceny stabilne, stopy procentowe stabilne, oferta duża, popyt na kredyty widoczny, ale istotną część stanowią refinansowania.
Jakie sygnały płyną z rynku nieruchomości w Polsce? Niejednoznaczne, szczególnie jeśli chcemy spojrzeć na kraj całościowo. Sytuacja regionalna jest mocno niesymetryczna – na Śląsku mamy bardzo dużą ofertę i długi czas wyprzedaży, natomiast Warszawa radzi sobie w miarę płynnie. Popyt na kredyty mieszkaniowe jest widoczny, choć ważną część stanowią refinansowania. Sprzedaż deweloperów w I półroczu jest satysfakcjonująca. Stopy procentowe stoją w miejscu od marca, choć Adam Glapiński zapowiedział, że po wakacjach będzie wnioskował o obniżkę. To jak jest? Ożywienie, stagnacja, czy może ochłodzenie? Postanowiliśmy prześledzić najważniejsze filary, z których składa się obraz rynku mieszkaniowego.
Popyt na kredyty mieszkaniowe
Według wstępnych danych Biura Informacji Kredytowej (BIK) wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła o 15,8 proc. r/r, z kolei w odniesieniu do maja br. spadła. Liczba wnioskujących wyniosła w czerwcu 42,8 tys. osób, co oznacza wzrost o 14,5 proc. r/r, ale spadek m/m o 5,0 proc. Jak podkreślał w komunikacie ekspert BIK, należy pamiętać, że istotna część nowych wniosków to refinansowania. Średnia kwota finansowania kolejny raz przekroczyła pół miliona, jednocześnie osiągając rekord – w czerwcu średnia kwota, o jaką wnioskowano, wyniosła 506,64 tys. zł.
Źródło: BIK
O nadal dobrej sytuacji popytowej świadczy większa o blisko 15% r/r liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy w czerwcu tego roku. Warto mieć na uwadze, że nie wszystkie wnioski są związane z zakupem nieruchomości na rynku pierwotnym czy wtórnym. Część klientów chce zaciągnąć kredyt mieszkaniowy refinansujący już posiadany kredyt. (…) dynamika wniosków będzie spadać z miesiąca na miesiąc. Jak sygnalizowałem wcześniej, jest to bezpośrednio związane z efektem bazy, tzn. w kolejnych miesiącach będziemy porównywać się do miesięcy już z okresu ożywienia na rynku kredytów mieszkaniowych, przejawiającego się wzrostem liczby osób wnioskujących o kredyt.
– tłumaczy dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK.
Do refinansowań kredytów mieszkaniowych odniósł się również Tomasz Pawlonka, dyrektor Zespołu Badań i Analiz Związku Banków Polskich (ZBP). Przewiduje, że poziom refinansowań w podaży tegorocznych kredytów hipotecznych może osiągnąć 40–42 mld zł. Uważa również, że „czysta” podaż kredytów przekroczy 100 mld zł. W maju refinansowania hipotek wyniosły 3,5 mld zł i były niższe o 18 proc. względem kwietnia br., jednak pozostawały wyższe o niebagatelne 528 proc. rok do roku. Łącznie od stycznia do maja br. to ponad 17 mld zł; dla porównania w analogicznym okresie 2025 r. było to 3 mld zł – wzrost o 460 proc. r/r.
Prawdopodobnie zgodnie z przewidywaniami, refinansowanie na poziomie 4,2 mld zł odnotowane w kwietniu było w dużym stopniu wspierane obawami kredytobiorców o możliwy wzrost stóp procentowych. Maj uspokoił nastroje, co nie zmienia faktu, że refinansowanie nadal pozostaje i prawdopodobnie pozostanie popularne w 2026 r.
– napisał Tomasz Pawlonka.
Liczba chętnych na kredyt mieszkaniowy spada miesiąc do miesiąca
Stopy procentowe w Polsce
Popyt na kredyty mieszkaniowe jest związany z poziomem stóp procentowych – przy wyliczaniu oprocentowania używa się stopy referencyjnej. Ta od marca br. wynosi 3,75 proc. W związku z wydarzeniami na Bliskim Wschodzie i obawami przed wpływem cen ropy na inflację, Rada Polityki Pieniężnej (RPP) przyjęła postawę „wait and see”.
Przełomem była lipcowa konferencja szefa Narodowego Banku Polskiego (NBP). Choć w lipcu RPP zdecydowała się pozostawić stopy procentowe na niezmienionym poziomie, lipcowa projekcja inflacji oraz czerwcowy odczyt CPI (2,5 proc.) zmieniły nastawienie Adama Glapińskiego. Prezes NBP podczas konferencji, odpowiadając na jedno z pytań, przyznał, że po wakacjach złoży wniosek o obniżkę stóp procentowych o 25 pb.
Członkowie Rady to są obecnie ostrożne gołębie. Każdy jest trochę innym gołębiem. Jeden jest trochę bardziej krogulczy. Obecne wydarzenia na świecie nastawiają Radę raczej gołębio. Ja jestem może mniej ostrożnym gołębiem i tak podpowiada mi intuicja. (…) Nie wykluczam, że po wakacjach złoże wniosek o obniżkę stóp – ale nie wiem, jak on zostanie przyjęty.
– powiedział na początku lipca Adam Glapiński.
Dane o budownictwie mieszkaniowym
Świeże dane od Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) pokazały dodatnią dynamikę. Wzrosła liczba oddanych mieszkań, rozpoczętych budów i wydanych pozwoleń. Najmocniejszym sygnałem jest aktywność po stornie wydanych pozwoleń na budowę, których liczba wzrosła o niecałe 19 proc. r/r. Od stycznia do czerwca wydano 145 tys. pozwoleń, przy czym deweloperzy otrzymali 95 tys. z nich (+25 proc.).
Źródło: GUS
Równolegle we wspomnianym czasie rozpoczęto budowę 114,6 tys. mieszkań (+3,5 proc. r/r). W tym wypadku deweloperzy odpowiadali za 70 tys. lokali, a inwestorzy indywidualni za 42 tys.
Źródło: GUS
W pierwszym półroczy wzrosła również liczba mieszkań oddanych do użytkowania, wynosząc niecałe 95 tys. – poprawiając wynik o 3,2 proc. Deweloperzy oddali 57 tys. lokali, co jest wzrostem o 4,2 proc. r/r.
Źródło: GUS
Budownictwo mieszkaniowe w I półroczu 2026 r. Zdecydowanie więcej pozwoleń niż przed rokiem
WIG-nieruchomości wskazuje na poprawę
Kurs WIG-nieruchomości w pierwszej połowie kwietnia przekroczył 6000 pkt. Od tego momentu waha się między 6000–6200 a 6400 pkt.
Wykres notowań WIG-nieruchomości
Wpływ na to miały wyniki spółek deweloperskich notowanych na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych. Ci nie próżnowali w pierwszej połowie roku – Atal zanotował wzrost zakontraktowanych mieszkań o ponad 40 proc. r/r, Develia w I półroczu odnotowała wzrost sprzedaży o 3 proc. r/r, a Dom Development pochwalił się 17 proc. wzrostem sprzedanych mieszkań względem pierwszego półrocza 2025 roku. Roczny wzrost sprzedaży odnotowały również grupy Inpro, Lokum Deweloper oraz Marvipol. Spadek pokazała spółka Wikana.
Robyg, który wrócił na giełdę (chwilowo na rynek NewConnect), poinformował, że w minionym półroczu zakontraktował 1280 lokali, co oznacza wzrost o 25 proc. w odniesieniu do analogicznego okresu 2025 r. W tym czasie spółka podpisała 1250 umów deweloperskich i przedwstępnych.
Sprzedaż mieszkań odbija, ale rynek się chłodzi. Wyniki deweloperów za II kwartał 2026
Dostępność mieszkań zmienia spojrzenie na rynek
Z danych Tabelaofert.pl wynika, że w 7 największych miastach (Warszawa, Wrocław, Trójmiasto, Kraków, Poznań, Łódź, Katowice) dostępność mieszkań rośnie szybciej niż liczba transakcji. Tylko w czerwcu deweloperzy na tych rynkach dodali do oferty 5,8 tys. mieszkań, podczas gdy sprzedaż spadła o 3,7 tys.
(…) projekty trafiają do sprzedaży w momencie, gdy kupujący są bardziej ostrożni, dłużej porównują oferty i nie podejmują decyzji tak szybko jak jeszcze kilka kwartałów temu. Dlatego rynek wchodzi w prawdziwy test podaży: nie wystarczy już mieć mieszkania w sprzedaży, trzeba jeszcze przekonać klienta, że to właściwy moment i właściwy produkt
– skomentował Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes Tabelaofert.pl
Na koniec drugiego kwartału w ofercie było 70 tys. nowych mieszkań – około 500 mniej niż w maju. Istotnym czynnikiem pokazującym zmianę na rynku jest dostępność mieszkań gotowych do odbioru – w zakończonych inwestycjach liczba takich lokali przekroczyła 17,5 tys. (o 2 tys. więcej niż w maju br.).
Największy udział gotowych lokali w ofercie widoczny był w Łodzi i Katowicach, gdzie przekroczył 30%. To właśnie na tych rynkach kupujący mają dziś szczególnie szeroki wybór mieszkań dostępnych praktycznie od ręki, bez czekania na zakończenie budowy
– napisano w Barometrze Cen Mieszkań Tabelaofert.pl
Podobne dane prezentuje Rynekpierwotny.pl, wskazując na ochłodzenie po udanym początku roku. Zgodnie z ich analizą deweloperzy na 7 największych rynkach w drugim kwartale sprzedali niecałe 12 tys. mieszkań – 20 proc. mniej niż w I kwartale br. Spadki objęły wszystkie rynki, choć najmocniej Łódź, Trójmiasto i Wrocław.
Widać również, że wyraźnie schłodziła się oferta nowych mieszkań – do sprzedaży trafiło o 16 proc. mniej lokali k/k, czyli 9,9 tys. mieszkań. Tu także wskazano na wysoką ofertę lokali gotowych, które na koniec czerwca stanowiły już 24 proc. oferty.
Liczba mieszkań na sprzedaż rośnie. Mimo to ceny pozostają bez zmian
Stabilne ceny mieszkań
Duża oferta wpływa na stabilność cen mieszkań – szczególnie że tak duża liczba gotowych mieszkań nie jest typowym zjawiskiem na polskim rynku.
Na stabilizację wskazywały już ceny transakcyjne NBP za I kwartał, opublikowane w połowie maja. Według wstępnych danych ceny nowych mieszkań na największych rynkach wykazywały raczej delikatne korekty niż istotne zmiany. Liderem wzrostów w I kwartale był Gdańsk (+5,35 proc. r/r), za nim znalazł się Poznań ze wzrostem o 2,06 proc. r/r. Na drugim biegunie znalazły się Wrocław (-2,48 proc. r/r) i Kraków (-1,73 proc. r/r).
Choć bank centralny nie podał jeszcze oficjalnych danych o cenach transakcyjnych w II kwartale, możemy posiłkować się cenami ofertowymi. Tu również zmiany w największych miastach były kosmetyczne i wynikały raczej ze struktury oferty niż z realnych zmian w cennikach.
Najdroższa jest – jak zwykle – Warszawa, w której średnia cena ofertowa sięgnęła 19,9 tys. zł za mkw., co oznacza 10 proc. wzrostu r/r. W Trójmieście średnia cena wyniosła 17,8 tys. zł za mkw. (+6 proc. r/r). Na trzecim miejscu znalazł się Kraków ze średnią stawką na poziomie 17,1 tys. zł oraz rocznym wzrostem o 2 proc. Warto dodać, że za „szalone” wzrosty ofertowe – np. w Warszawie – odpowiada głównie wprowadzenie nowych projektów w segmencie premium.
Ceny trzyma w ryzach czas wyprzedaży mieszkań: choć w Warszawie wynosi około 4,4 kwartału, to w Łodzi czy Katowicach sięga aż 10 kwartałów. Na pozostałych dużych rynkach jest to od 6 do 7 kwartałów. Pozwala to utrzymać wysoką konkurencję i ogranicza przestrzeń do podwyżek.
Podsumowując, rynek mieszkaniowy po I półroczu 2026 r. na pierwszy rzut oka wygląda solidnie – sprzedaż deweloperów jest satysfakcjonująca, a ceny pozostają stabilne. Głębsze dane pokazują jednak, że mamy do czynienia raczej z fazą ochłodzenia niż klasycznym ożywieniem, rośnie podaż, przybywa mieszkań gotowych do odbioru, a popyt na kredyty w dużej mierze napędzają refinansowania, nie nowy popyt zakupowy.
Długi czas wyprzedaży oferty poza Warszawą, coraz większa konkurencja między deweloperami i bardzo selektywni klienci sprawiają, że rynek przechodzi w test podaży, który utrzymuje ceny w ryzach i ogranicza pole do dalszych podwyżek.
Ceny transakcyjne na rynku nieruchomości za I kwartał 2026. Dane NBP pokazują stabilizację
