Według najnowszych danych Narodowego Banku Polskiego (NBP) metr kwadratowy mieszkania w dużym mieście zdrożał o prawie 15,6%. Rosnąca inflacja i stopy procentowe nie pomagają.
W I kwartale br. za mieszkanie na rynku wtórnym w Warszawie płaciliśmy nawet 11,5 tys. zł, w Trójmieście i Krakowie mkw. kosztował średnio 10 tys. zł. Nawet w mniejszych miastach wojewódzkich ceny poszły w górę - w Kielcach czy Zielonej Górze metr kwadratowy mieszkania utrzymywał się na poziomie średnio 6 tys. zł. Tak wynika ze wstępnych szacunkowych danych NBP, które ulegną jeszcze zmianie, kiedy analitycy banku centralnego dodadzą do wyliczeń marzec tego roku.
Mieszkania nadal drożeją
Według analizy HRE Investments, powstałej na podstawie danych NBP, za mkw mieszkania w 7 największych miastach w Polsce, zapłaciliśmy średnio 14,9% więcej. W przypadku rynku wtórnego ceny poszły w górę przeciętnie o 9,3%. Jak podkreślają analitycy, wyliczenie średniej mieszkań używanych nie jest proste.
„Na rynku mieszkań używanych analitycy banku centralnego są jednak w stanie określić nie tylko jak zmieniała się zwykła średnia, ale też potrafią ocenić dynamikę zmian cen z uwzględnieniem jakości sprzedawanych lokali. Chodzi o to, że możliwe jest wyczyszczenie danych z faktu, że np. raptem więcej osób kupuje mieszkania o niższej lub wręcz przeciwnie – wyższej jakości. Indeks, który bada zmiany cen w ten bardziej wiarygodny sposób nazywa się indeksem hedonicznym. Wynika z niego, że przeciętne „M” sprzedane na 7 największych rynkach zdrożało w ciągu roku aż o 15,6%.” – czytamy w analizie.
Zgodnie z tym indeksem, możemy założyć, że więcej chętnych wybiera lokale z drugiej ręki, o niższym standardzie. Jest to sposób na ograniczenie kosztów zakupu, na którym w obliczu wysokiej inflacji i spadku zdolności kredytowej, wielu zależy.
Zobacz także: Rata kredytu hipotecznego jest już znacząco wyższa niż koszt najmu mieszkania, praktycznie we wszystkich miastach Polski
Inwestycja w mieszkanie pokonuje inflację
Tak wysokie ceny mieszkań, to jednak dobra wiadomość dla osób, które już zakupiły mieszkanie, ponieważ oznacza to, że mkw r/r poszedł bardziej do góry, niż inflacja, czyli kapitał włożony w jego zakup został zabezpieczony.
„Chęć uchronienia kapitału przed inflacją jest dziś jednym z ważnych atutów inwestowania na rynku mieszkaniowym. Trzeba mieć jednak świadomość, że mechanizm ten działa tym lepiej, im dłuższy jest horyzont inwestycyjny.” – napisano w analizie HRE Investments.
Czyli idealnym rozwiązaniem w obecnej sytuacji gospodarczej, największą pewność zysku daje nam zakup mieszkania na wynajem, na okres przynajmniej 10 lat.
Sen z oka posiadaczom mieszkań na inwestycje, mogą spędzać doniesienia o dodatkowych podatkach dla posiadaczy lokali niezamieszkanych. Celem tych „gróźb” jest prawdopodobnie potrzeba poszerzenia oferty wynajmu, z którą w tej chwili się zmagamy, głównie ze względu na napływ uchodźców wojennych z Ukrainy. Również chęć wyklarowania sytuacji na rynku najmu jest ważna w tym zagraniu, ponieważ tajemnicą nie jest, że znaczna część właścicieli mieszkań wynajmuje lokale na czarno. Jednak, aby poznać szczegóły manewru rządu, musimy zaczekać do momentu wprowadzenia ustawy w życie.
Zobacz także: Deweloperski Fundusz Gwarancyjny może sprawić, że ceny nowych mieszkań wzrosną o 3 – 5%, ale ich zakup będzie bezpieczniejszy - uważają eksperci
Ceny mieszkań rosną szybciej, niż pensje Polaków
Marcowe pensje w przedsiębiorstwach, według danych Głównego Urzędu Statystycznego (GUS), urosły o 12,4% r/r., a przypomnijmy, że mieszkania około 15,6%. Taka sytuacja na rynku mieszkaniowym może się utrzymać dłużej, a to może doprowadzić do korekty na rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Równie dużym problemem jest znaczący spadek zdolności kredytowej Polaków, która - jak ostatnio pisaliśmy - spadła o około 20-25%. Jest to efekt trwającego cyklu podwyżek stóp procentowych (przypomnijmy, że stopa referencyjna obecnie wynosi 5,25%) z uwagi na najwyższą od ponad 20 lat inflację, która zgodnie z piątkowymi danymi GUS-u wyniosła w kwietniu 12,4%.
„Z punktu widzenia osób chcących kupić własne M dużym problemem jest też fakt malejącej zdolności kredytowej. Ta wynika z trwającego cyklu podwyżek stóp procentowych i regulacji UKNF, które dodatkowo utrudniają dostęp do hipotek. Efekt tego jest taki, że tak jak jeszcze we wrześniu 2021 roku trzyosobowa rodzina, w której oboje rodzice pracują i każde z nich przynosi do domu po średniej krajowej, mogło pożyczyć na zakup mieszkania 700 tysięcy złotych, tak dziś kwota ta stopniała do 410-420 tysięcy.” – podano w analizie.
Co ciekawe, właśnie teraz rusza program, który jest jednym z elementów tzw. Polskiego Ładu, czyli mieszkanie bez wkładu własnego. Pisaliśmy o tym więcej tutaj. Osoby, które nie były w stanie uzbierać na wkład własny, teraz mogą skorzystać z kredytu, jednak teraz muszą się zmagać z obniżoną zdolnością kredytową.
