Sprzedaż mieszkań w '20 może spaść, epidemia zatrzyma prawdopodobnie też wzrost cen (analiza)
W 2020 r. można spodziewać się spadku sprzedaży mieszkań i mniejszej liczby oddawanych do użytku lokali. Ze względu na ograniczoną pracę urzędów, przygotowanie nowych inwestycji i odbiór już trwających projektów może się wydłużać - oceniają eksperci. Ich zdaniem, epidemia koronawirusa prawdopodobnie zatrzyma wzrost cen mieszkań, ale skala spadku nie będzie znacząca.
"Wpływ pandemii koronawirusa na rynek mieszkaniowy jest nieunikniony, jednak jego skala i trwałość zależy przede wszystkim od długości i przebiegu pandemii, ale też od decyzji politycznych i gospodarczych - zarówno w Polsce, jak i innych krajach na świecie. W aktualnej sytuacji należy jednak podkreślić, że wszelkie prognozy bardzo szybko się dezaktualizują ze względu na nieprzewidywalność i dynamikę rozwoju wydarzeń" - ocenił w komentarzu dla PAP Biznes Dominik Stojek, partner associate, real estate advisory w Deloitte.
W ocenie Anny Kicińskiej, partnerki i lidera grupy rynku nieruchomości w EY, rynek mieszkaniowy może odczuć skutki pandemii później niż najbardziej dotknięte obecnie segmenty: hotelowy i handlowy.
"Przez ostatnie tygodnie można już obserwować reakcję po stronie przyszłej podaży, gdzie prawdopodobnie dojdzie do spadków wolumenu ze względu na tendencje do wstrzymywania rozpoczynania nowych inwestycji oraz zakupów działek po starych cenach, które mogą się zmienić, w zależności od sytuacji sprzedających" - oceniła w komentarzu dla PAP Biznes Anna Kicińska.
W ocenie ekspertów, w tym roku można spodziewać się zarówno mniejszej liczby oddawanych mieszkań, jak i mniejszej sprzedaży.
"Nieaktualne są już prognozy, że ten rok powtórzy ubiegłoroczny rekord liczby oddanych do użytkowania mieszkań. Nie powinno to jednak oznaczać nagłych spadków statystyk" - ocenił Dominik Stojek z Deloitte.
"Na pewno nastąpi też spowolnienie i zmniejszenie liczby transakcji na rynku mieszkaniowym, zarówno pierwotnym, jak i wtórnym" - dodał.
Według danych JLL, w 2019 roku w sześciu głównych aglomeracjach w Polsce na rynku pierwotnym sprzedano 65,4 tys. mieszkań (+0,8 proc. rdr), a wprowadzono do sprzedaży 64 tys. lokali (-2,9 proc. rdr).
Zgodnie z informacją GUS, deweloperzy przekazali w minionym roku do użytkowania łącznie 130,9 tys. mieszkań, o 16,6 proc. więcej rdr.
W ocenie Stojka, sytuacja popytowa wśród mieszkań kupowanych na własne cele zależna będzie przede wszystkim od sytuacji na rynku pracy.
"Niepewność zatrudnienia, przymusowe urlopy i obniżki wynagrodzeń będą miały wpływ na decyzje klientów oraz decyzje kredytowe ze strony banków" - poinformował ekspert Deloitte.
Dodał, że ograniczenia dotyczące krótkoterminowego najmu mieszkań i załamanie na rynku turystycznym uwalniają znaczną podaż mieszkań na wynajem długoterminowy na rynku wtórnym. Jego zdaniem, w dłuższej perspektywie może to wpłynąć także na popyt na rynku pierwotnym.
Paweł Sztejter, dyrektor działu mieszkaniowego w JLL, wskazał, że popyt na rynku mieszkaniowym na przełomie 2019 i 2020 roku był w dużej części uzależniony od zachowań osób kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych.
"Obecna sytuacja w pierwszej kolejności powoduje wycofanie się z rynku tzw. flipperów, liczących na szybki wzrost cen w okresie realizacji inwestycji. Ale także osoby poszukujące mieszkań w celu długoterminowego najmu wstrzymują się z decyzjami inwestycyjnymi, nie wiedząc, czy i ile środków będą potrzebowały w przypadku ewentualnej utraty lub znacznego zmniejszenia źródła bieżących dochodów" - ocenił w komentarzu dla PAP Biznes ekspert JLL.
Zdaniem Sztejtera, udzielanie nowych kredytów - zarówno hipotecznych, jak i inwestycyjnych - po wyhamowaniu spowodowanym epidemią nie wróci szybko do stanu sprzed marca.
"Banki będą potrzebowały informacji o tym, jak ukształtują się ceny i wartości mieszkań, na jakiej podstawie oceniać zdolność kredytową nowych kredytobiorców i jaka jest ich sytuacja jako przedsiębiorstw. Doświadczenie poprzedniego kryzysu uczy nas, że w takiej sytuacji instytucje finansowe chętniej pożyczają pieniądze państwu, kupując obligacje. A państwo będzie tych pieniędzy bardzo potrzebować" - ocenił ekspert JLL.
"Część deweloperów stanie wobec konieczności znalezienia pieniędzy poza sektorem bankowym, a już dziś sprzedaż obligacji korporacyjnych jest w praktyce zamrożona. Koszt pieniądza z pewnością wzrośnie" - dodał.
Wskazał jednocześnie, że w Polsce są obecni inwestorzy, których zainteresowanie rynkiem mieszkaniowym nie osłabło, a kapitał zabezpieczony na inwestycje w sektor prywatnego najmu mieszkań może zastąpić ograniczone finansowanie bankowe.
W ocenie Dominika Stojka z Deloitte, rozprzestrzeniająca się pandemia koronawirusa prawdopodobnie zatrzyma wzrost cen mieszkań.
"Nie należy jednak spodziewać się znaczącego spadku cen, które zahamują między innymi koszty pracy, materiałów, ale i przewidywane dopasowanie podaży nowych mieszkań przez deweloperów" - poinformował ekspert.
Anna Kicińska z EY wskazała, że obecnie ceny ofertowe deweloperów nie zmieniają się.
"Sprzedający stosują popularną w obliczu niepewności rynkowych strategię obserwacji i oczekiwania, czyli nie zmieniają oczekiwań cenowych, równocześnie obserwując co się dzieje. Jednocześnie, trzeba pamiętać, że jeszcze przed wybuchem pandemii ostatnie kwartały charakteryzował mniejszy wzrost cen mieszkań" - poinformowała ekspertka.
Wskazała, że na rynkach objętych wcześniej epidemią - m.in. chińskim czy koreańskim - pierwszą reakcją na zmiany nie były ruchy cenowe, a znaczny spadek wolumenu transakcji - o kilkadziesiąt procent.
"Ta sytuacja może się powtórzyć także na naszym rynku. Rosnąca niepewność spowodowana przyszłymi zmianami na rynku pracy również powoduje przekładanie decyzji zakupowych na późniejszy termin" - poinformowała Kicińska.
Dominik Stojek z Deloitte wskazał, że na rynku już pojawiają się symptomy wskazujące na możliwe problemy, z którymi będą mogły borykać się firmy budowlane i wykończeniowe.
"Niepewny czynnik to dostępność kadr, które w budownictwie w istotnym stopniu zasilane było pracującymi w Polsce cudzoziemcami. Dotychczasowa walka o pracownika nabiera nowego znaczenia wraz z kolejnymi, wprowadzanymi ograniczeniami. Kwarantanna pracowników oraz urlopy opiekuńcze mogą stanowić wyzwanie, podobnie jak kwestia przedłużenia wiz i pozwoleń na pracę dla pracowników z zagranicy" - ocenił Stojek.
W ocenie JLL, wydolność branży budowlanej i rynku podwykonawców stoi pod znakiem zapytania.
"Ograniczony dostęp do pracowników, przede wszystkim tych z Ukrainy oraz utrudnienia w podtrzymaniu łańcucha dostaw może znacznie wydłużać proces budowlany i – paradoksalnie - podnosić koszt realizacji inwestycji" - ocenił Paweł Sztejter z JLL.
Dominik Stojek z Deloitte wskazuje, że na rynku pojawiają się pierwsze informacje o problemach z realizacją łańcucha dostaw wybranych materiałów, w szczególności produktów sprowadzanych m.in. z Włoch czy z Chin.
Deweloperzy - jak podają eksperci - napotykają już także poważne problemy wynikające z ograniczonej do minimum pracy urzędów, co skutkuje zahamowaniem procesu przygotowania inwestycji. Zdaniem Pawła Sztejtera z JLL, przełoży się to na ograniczenia podaży w kolejnych miesiącach, a może nawet latach.
"Z uwagi na obecne - miejmy nadzieję przejściowe - ograniczenia administracyjne tj. opóźnienia przy odbiorach nowych inwestycji, wydawaniu decyzji umożliwiających rozpoczęcie budów, jak i sytuacje na samych budowach (trudności kadrowe, braki materiałów itp.) można spodziewać się opóźnień w realizacji inwestycji" - oceniła Anna Kicińska z EY.
Jej zdaniem, znaczącego zmniejszenia podaży można się spodziewać jeśli stan epidemii się wydłuży.
"Deweloperzy już teraz wstrzymują uruchamianie nowych projektów. Firmy, po kryzysie finansowym, nauczyły się elastycznego zarządzania podażą, w skrajnym przypadku zahamują wprowadzanie nowych projektów, aby nie generować strat i to może wpłynąć na zmniejszenie się oferty na rynku w najbliższych latach" - oceniła Kicińska.
Zdaniem Dominika Stojka z Deloitte, w branży istnieje również ryzyko zatorów płatniczych związane z pogarszającą się sytuacją wielu branż i firm.
"Obecnie do największych wyzwań deweloperów należy utrzymanie podpisanych już umów przedwstępnych oraz „ściągalność” płatności, żeby utrzymać bieżący cash-flow" - oceniła Anna Kicińska z EY.
"Można spodziewać się wycofywania się klientów, którzy nie udźwigną ciężaru inwestycji np. z powodu załamania się przychodów w ich podstawowym biznesie" - dodała.
Jej zdaniem, w dłuższej perspektywie wyzwaniem dla branży deweloperskiej będzie zapewnienie ciągłości podaży i reakcja na potencjalne zmiany po stronie popytowej, czyli dostosowanie produktu do nowych potrzeb i możliwości finansowych nabywców.
"Część firm myśli już o zmianie strategii produktowej z mieszkań na sprzedaż, na mieszkania na wynajem. Coraz więcej funduszy inwestycyjnych szuka na polskim rynku takich produktów, a przy bardzo wysokim poziomie sprzedaży i rosnących cenach sprzed okresu pandemii – deweloperzy nie byli zainteresowani sprzedażą pakietową mieszkań lub całych budynków. W przyszłości będziemy widzieli takie transakcje - jest to sposób też na pozyskanie środków na finansowanie budowy poprzez transakcje typu forward funding" - oceniła Anna Kicińska, ekspertka EY.
Sara Borys (PAP Biznes)
sar/ ana/