Popyt na mieszkania utrzyma się w 2021 roku, a ceny mogą pójść w górę o kolejne kilka procent - oceniają zarówno analitycy, jak i spółki deweloperskie. Rynek nadal będzie wspierany przez rekordowo niskie stopy procentowe, a wyzwaniem pozostają przedłużające się procedury administracyjne. Ryzykiem są też ceny gruntów oraz ewentualne zachwiania na rynku pracy.
"W naszej ocenie 2021 rok dla deweloperów mieszkaniowych powinien być lepszy sprzedażowo z uwagi na utrzymanie się czynników sprzyjających popytowi na lokale, jak niskie stopy procentowe czy relatywnie dobra sytuacja na rynku pracy, przy jednoczesnym stopniowym spadku niepewności, zarówno po stronie klientów jak i samych deweloperów. Wsparciem dla wyników w 2021 oraz w 2022 roku będą również nieco niższe ceny budowy, w związku z większą konkurencją wśród generalnych wykonawców" - poinformował PAP Biznes Adam Anioł, analityk BM BNP Paribas.
"Z drugiej strony deweloperzy nadal będą zmagać się z przeciągającymi się procedurami administracyjnymi oraz wysoką konkurencją na rynku gruntów. Wyzwaniem więc będzie również elastyczność w dostosowaniu oferty do zmieniającego się otoczenia, gdyby np. oczekiwane ożywienie gospodarcze odsunęło się w czasie" - dodał.
Podobnego zdania są analitycy DM BDM. W ich ocenie, branży będą w tym roku sprzyjały niskie stopy procentowe, a czynniki ryzyka są z kolei dwa - ewentualne zachwiania na rynku pracy oraz terminowość uzyskiwania pozwoleń na budowę. Analityk DM BDM wskazał w rozmowie z PAP Biznes, że sytuacja związana z uzyskiwaniem pozwoleń administracyjnych w dużych miastach, szczególnie w Warszawie, była zła już w 2019 roku, a pandemiczny 2020 rok jeszcze pogłębił ten problem.
"Nie spodziewam się, aby kwestia uzyskiwania pozwoleń administracyjnych się jakoś zasadniczo poprawiła w 2021 roku. Pewnie dopóki będziemy mieć lockdown, to nie ma szans na poprawę. To też będzie wpływało po części na podaż nowych lokali" - powiedział Adrian Górniak, analityk DM BDM.
SPRZEDAŻ MIESZKAŃ MOŻE WZROSNĄĆ, CENY RÓWNIEŻ
W ocenie Górniaka z DM BDM, popyt na nieruchomości mieszkaniowe utrzyma się w 2021 roku na wysokim poziomie.
"O ile nie będzie katastrofy na rynku pracy z racji pandemii i zanikania działania tarcz rządowych, to wydaje się, że popyt powinien się utrzymać. Mamy rekordowo niskie stopy procentowe, więc ludzie będą też szukali sposobów na ochronę swojego kapitału, a najprostszą formą są inwestycje w mieszkania" - powiedział Górniak.
"Jeśli rynek pracy będzie sprzyjał, to kontraktacja w tym roku może się poprawić w odniesieniu do 2020 roku" - dodał.
Wskazał jednocześnie, że finalna kontraktacja będzie zależeć od tempa wprowadzania nowych inwestycji.
"Zakładam, że tych inwestycji będzie więcej niż w 2020 roku, ale nie będą to duże przyrosty - deweloperzy będą chcieli pilnować cen mieszkań, a duża podaż temu nie służy" - powiedział analityk DM BDM.
BM BNP Paribas również nie spodziewa się spadku podaży mieszkań w 2021 roku, a sprzedaż mieszkań - zdaniem analityka Adama Anioła - może wzrosnąć.
"Pandemia wymusiła na deweloperach zwiększoną elastyczność w dostosowaniu oferty do zapotrzebowania rynku. Dane o uzyskanych pozwoleniach na budowę oraz rozpoczętych budowach, które w drugiej połowie 2020 roku istotnie wzrosły rdr wskazują, że deweloperzy zdołają odpowiedzieć odpowiednią ofertą na zwiększony popyt, co będzie widoczne we wzroście wolumenów sprzedażowych rdr w 2021 roku" - ocenił analityk BM BNP Paribas.
Analitycy DM BDM nie spodziewają się korekty cen mieszkań. Ich zdaniem, można oczekiwać wzrostu cen lokali o kilka procent.
"Deweloperzy w Polsce są przyzwyczajeni, że dobry projekt musi mieć 20 proc. zysku, więc będą się starali pilnować rentowności. To było widać też w 2020 roku, gdzie niektóre spółki wolały sprzedać mniej lokali, ale za wyższą cenę i finalnie odnotować wzrost marży" - powiedział Adrian Górniak.
Podobnego zdania są analitycy BM BNP Paribas, którzy oceniają, że utrzymanie się relatywnie wysokiego popytu na mieszkania w 2021 roku powinno sprzyjać umiarkowanym wzrostom cen mieszkań.
"Zakup lokali na własne potrzeby nadal wspiera dobra sytuacja na rynku pracy oraz otoczenie niskich stóp procentowych, co przekłada się na niższy koszt kredytu – jednocześnie banki stopniowo luzują wymogi kredytowe, które zostały zaostrzone na początku pandemii. Dostrzegamy również powrót większych zakupów w celach inwestycyjnych, w związku z niższą niepewnością na rynku" - ocenił Adam Anioł.
"W Polsce przemyślany zakup mieszkania na wynajem nadal powinien przynieść stopę zwrotu przewyższającą inflację, mimo spadku w minionym roku stawek czynszu. Co więcej, w świadomości Polaków inwestycja w mieszkanie jeszcze długo pozostanie „bezpieczniejszą” lokatą środków względem rynku kapitałowego, co pozwoli utrzymać trend wycofywania środków z banków i transferowania ich na rynek nieruchomości" - dodał.
Analityk wskazał, że ryzykiem dla tego scenariusza pozostaje nieoczekiwany mocny wzrost inflacji napędzany czynnikami kosztowymi, co wymusiłoby podwyżkę stóp procentowych czy skokowy wzrost bezrobocia po zakończeniu programów wsparcia w ramach tarczy antykryzysowej.
W ocenie DM BDM, jest szansa na wzrost marż u niektórych deweloperów.
"Patrząc na same koszty budowlane to jakiś potencjał do wzrostu marży jest, ale z drugiej strony mamy rosnące ceny gruntów. Pytanie, jaki jakościowo bank ziemi ma dany deweloper - jeśli działki zostały kupione po dobrych cenach, to marże mogą być wyższe w 2021 roku. Trzeba oceniać to indywidualnie" - powiedział analityk DM BDM.
Z kolei analitycy BM BNP Paribas nie spodziewają się wzrostu rentowności deweloperów w tym roku.
"Zwracamy uwagę, że cykl budowy projektu trawa średnio od 18 do 24 miesięcy, a więc w wynikach bieżącego roku deweloperzy będą rozpoznawali lokale w dużej mierze sprzedane w okresie 2019-2020. Inwestycje te były z kolei kontraktowane w otoczeniu niskiej konkurencji generalnych wykonawców, a więc wysokich cen robocizny przy jednocześnie rosnących cenach surowców i materiałów. Niemniej duży udział w kosztach projektu ma również cena gruntu, a ta istotnie różni się pomiędzy projektami i spółkami, przy czym na przestrzeni lat trend rosnących cen działek utrzymuje się, co negatywnie wpływa na rentowność biznesu deweloperskiego" - powiedział Anioł.
Jego zdaniem, zgłaszane niższe ceny wykonawstwa widoczne w ostatnich miesiącach będą wsparciem dla marż począwszy od 2022 roku.
2020 ROK LEPSZY NIŻ SIĘ SPODZIEWANO
Analityk BM BNP Paribas wskazał, że 2020 rok dla zakończył się dla deweloperów lepiej w odniesieniu do oczekiwań z początku pandemii.
"W kontekście przekazań mieszkań, które bezpośrednio przekładają się na wyniki finansowe, 2020 rok przebiegał niemal zgodnie z założeniami spółek. Mimo licznych obostrzeń, prace na budowach przebiegały bez większych opóźnień, a tym samym projekty kończono zgodnie z harmonogramami" - ocenił Adam Anioł.
"Pandemia większą niepewność wzbudzała w kontekście sprzedaży mieszkań, jednak i ta naszym zdaniem wypadła relatywnie dobrze. Co prawda sumarycznie giełdowi deweloperzy sprzedali mniej mieszkań niż w 2019, jednak spadek ten był jednocyfrowy, a część podmiotów zdołała nawet poprawić wolumeny sprzedanych lokali" - dodał.
Analityk DM BDM wskazał, że rynek w 2020 roku pod względem popytowym nie załamał się, popyt cały czas był dosyć dobry.
"Tak wskazują zarówno deweloperzy, jak i to, że dane o liczbie uzyskiwanych kredytów pod koniec roku zaczęły się poprawiać. Wbrew katastroficznym scenariuszom z drugiego kwartału, nie odnotowano też żadnej korekty cenowej" - ocenił Adrian Górniak z DM BDM.
"Niektóre podmioty - jak np. Dom Development - poradziły sobie bardzo dobrze. Drugie półrocze w przypadku tej spółki było bardzo udane, zwłaszcza czwarty kwartał, który był najlepszy w historii firmy. Na plus wyróżnił się także Budimex Nieruchomości i Ronson. Większość spółek odnotowała jednak spadek kontraktacji. Spółki odstawały in minus, bo miały problem z wprowadzaniem nowych projektów do oferty lub starały się bardziej pilnować cen" - dodał.
Poniżej przedstawiamy zestawienie, obejmujące sprzedaż lokali przez deweloperów z GPR czy Catalyst w 2020 roku wraz z porównaniem do roku poprzedniego.
| Spółka | IV kw. 2020 | IV kw. 2019 | zmiana rdr | I-IV kw. 2020 | I-IV kw. 2019 | Zmiana rdr | |
| Dom Development | 1130 | 962 | 17,5% | 3.756 | 3.661 | 2,6% | |
| Atal | 824 | 894 | -7,8% | 2.896 | 3.196 | -9,4% | |
| Murapol | 639 | 888 | -28,0% | 2.720 | 2.868 | -5,2% | |
| Develia | 580 | 582 | -0,3% | 1.361 | 1.510 | -9,9% | |
| Budimex Nieruchomości | 473 | 369 | 28,2% | 1.672 | 1.655 | 1,0% | |
| Echo Investment | 464 | 418 | 11,0% | 1.570 | 1.357 | 15,7% | |
| Archicom | 366 | 295 | 24,1% | 1.219 | 1.462 | -16,6% | |
| Victoria Dom | 356 | 441 | -19,3% | 1.476 | 1.570 | -6,0% | |
| Ronson Development | 257 | 256 | 0,4% | 918 | 761 | 20,6% | |
| Lokum Deweloper | 169 | 33 | 412,1% | 463 | 268 | 72,8% | |
| Inpro | 161 | 185 | -13,0% | 635 | 769 | -17,4% | |
| J. W. Construction | 151 | 289 | -47,8% | 651 | 1.026 | -36,5% | |
| Wikana | 46 | 55 | -16,4% | 157 | 283 | -44,5% | |
| RAZEM | 5.616 | 5.667 | -0,90% | 19.494 | 20.386 | -4,40% |
DEWELOPERZY: NIEZASPOKOJONE POTRZEBY MIESZKANIOWE
"Największym wyzwaniem dla podmiotów z sektora deweloperskiego pozostaje niezmiennie czynnik administracyjny. Nieprzewidywalność procedur związanych z wydawaniem zgód i decyzji w urzędach – m.in. pozwoleń na budowę i użytkowanie czy formalności związanych z zakupem gruntów – niekorzystnie wpływa na sektor nieruchomości i jest największą barierą, z jaką od lat mierzy się branża" - ocenił dla PAP Biznes Zbigniew Juroszek, prezes Atalu.
Jego zdaniem, niepewność w aspekcie administracyjnym bezpośrednio przekłada się na poziom oferty deweloperów, koszty prowadzenia inwestycji oraz zdolność do sprawnego uruchomiania nowych i wydawania do użytku zrealizowanych inwestycji. Jak dodał, na branży ciążą także rosnące koszty materiałów budowlanych, w tym wzrastająca w ostatnim czasie cena stali.
Wśród czynników wspierających branżę i stymulujących wzrost zainteresowania ofertą deweloperów prezes Atalu wymienił rekordowo niskie stopy procentowe, które - jak wskazał - przekładają się na większe zainteresowanie kredytowaniem zakupu mieszkania oraz zachęcają do lokowania kapitału w nieruchomości.
"Jednocześnie w Polsce cały czas mamy do czynienia z bardzo dużymi i niezaspokojonymi potrzebami mieszkaniowymi. Wszelkie porównania zasobów lokalowych wskazują, że pod tym względem pozostajemy w ogonie państw członkowskich Unii Europejskiej" - powiedział prezes Atalu.
Podobnego zdania jest Nikodem Iskra, prezes Murapolu. Jego zdaniem, niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe Polaków oraz fakt, że nieruchomości są jedną z najbardziej atrakcyjnych form inwestowania kapitału pozwalają sądzić, że sytuacja w branży pozostanie dobra.
"Jesteśmy optymistycznie nastawieni do przyszłości i 2021 roku - przewidujemy poprawę nastrojów, dalszy spadek poziomu niepewności wywołanej globalną pandemią oraz zrównoważony rozwój budownictwa mieszkaniowego w Polsce, stymulowany niesłabnącym popytem" - poinformował PAP Biznes prezes Murapolu.
"Ponadto mam nadzieję, że zmiany wprowadzane w zakresie prawa budowlanego takie jak m.in. zawężenie kręgu stron postępowania o wydanie pozwolenia na budowę, czy brak możliwości stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnych po upływie 5 lat – w dłuższym okresie przełożą się na usprawnianie procesów inwestycyjnych" - dodał.
PRZEDSTAWICIELE BRANŻY OCZEKUJĄ UTRZYMANIA POPYTU NA MIESZKANIA
"Według mnie popyt nadal będzie wzmacniany przez chęć poprawy sytuacji mieszkaniowej, a więc przez zakup mieszkania na własne potrzeby. Ponadto - czynnikiem inwestycyjnym, a więc dążeniem do ochrony wartości pieniądza w czasach rekordowo niskich stóp procentowych" - ocenił prezes Murapolu.
"Zgodnie z wypowiedziami członków Rady Polityki Pieniężnej, nie należy też wykluczyć dalszej obniżki stóp procentowych, co w zupełności zakwestionuje sens trzymania pieniędzy na lokatach, a co za tym idzie będzie sprzyjać aktywności inwestycyjnej Polaków. Będzie to też impuls dla odbudowującej się akcji kredytowej, która pod koniec minionego roku, zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej, już notowała poprawę. Potwierdza to wzmożoną aktywność nabywców indywidualnych i luzowanie polityki banków w tym zakresie" - dodał.
Atal również zakłada, że popyt na mieszkania z jego oferty będzie "niezmiennie wysoki".
"Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym napędzana jest przez braki lokalowe oraz klientów inwestycyjnych, traktujących nieruchomości jako dobrą lokatę kapitału" - ocenił prezes Juroszek.
"W perspektywie globalnej, istotny wpływ na kształt rynku ma siła nabywcza konsumentów. Czynniki makroekonomiczne – takie jak choćby możliwy w związku z pandemią wzrost bezrobocia – mogą przekładać się na odłożenie decyzji zakupowych i w konsekwencji obniżyć popyt" - dodał.
Prezes Murapolu wskazał, że w minionym roku branża mieszkaniowa odnotowała spadek liczby nowo rozpoczynanych budów, ale począwszy od września - kiedy to tylko w ciągu miesiąca deweloperzy otrzymali pozwolenia na realizację blisko 14 tys. lokali - podaż się odbudowuje.
"Kumulację nowych wniosków o takie zgody obserwowaliśmy ponadto w samej końcówce roku, co w najbliższych miesiącach da początek nowym inwestycjom nieruchomościowym w ofercie. Niezależnie od tego nie wykluczam, że wielu graczy zdecyduje się też na odmrożenie inwestycji odłożonych w czasie na samym początku pandemii, z uwagi na dynamikę zmian na rynku" - powiedział prezes Iskra.
"Zakładamy podaż na stabilnym, zbliżonym do odnotowanego w 2020 roku poziomie. Znaczący wpływ na dostępność mieszkań w ofercie będzie miała zdolność deweloperów do pokonywania trudności administracyjnych i szybkiego uruchomiania nowych projektów oraz dostępność gruntów pod przyszłe inwestycje" - ocenił prezes Juroszek.
Obaj prezesi spodziewają się kontynuacji wzrostowego trendu cen mieszkań.
"Zdaje się, że wchodzimy w stały cykl charakteryzujący stabilne kraje europejskie, który skutkuje wzrostem cen na poziomie 3-4 proc. rocznie. Takiej sytuacji spodziewam się przez kilka najbliższych lat. Na spadki cen raczej nie ma co liczyć. Nie dostrzegam obecnie przesłanek, które miałyby świadczyć o tym, że ceny mieszkań będą niższe" - ocenił prezes Atalu.
"Myślę, że tendencja wzrostowa się utrzyma także w 2021 roku. Nastroje społeczne już w tej chwili są lepsze niż w roku ubiegłym, chociażby ze względu na zapowiedź powszechnych szczepień, które pozwolą nam powoli wracać do normalnego funkcjonowania" - wskazał prezes Murapolu.
Jego zdaniem, na ceny z pewnością przełożą się też inflacja, nowe wytyczne technologiczne i wyższe podatki.
"Koszty budowy podnoszą też innowacyjne technologie wdrażane w projektach, np. eko, smart, na które klienci coraz częściej zwracają uwagę" - dodał prezes Iskra.
SPÓŁKI NIE ZAKŁADAJĄ SPADKU MARŻY W 2021 ROKU
"Koszty materiałów budowlanych faktycznie rosną, zwłaszcza za sprawą wzrostów ceny stali. Natomiast w kwestii wykonawstwa aktualnie można zaobserwować – być może przejściową – obniżkę kosztów. Ma to zapewne związek z większą dostępnością firm wykonawczych, które realizują mniej zleceń w sektorze biurowym i hotelowym" - powiedział Zbigniew Juroszek, prezes Atalu.
"Nie przewidujemy zmniejszenia marży. Atal planuje poprawę ubiegłorocznej rentowności" - dodał.
Prezes Murapolu wskazał, że pomimo pandemii ceny gruntów się utrzymały. Z kolei koszty robocizny, a co za tym idzie ceny wykonawstwa rosły wolniej niż w roku 2019, co - jego zdaniem - może mieć w najbliższym czasie wpływ na stabilizację marż.
"Podobnie jak w latach poprzednich, naszym celem pozostaje utrzymanie satysfakcjonującego poziomu marżowości projektów inwestycyjnych i ten cel udało nam się z nawiązką zrealizować także w 2020 roku" - powiedział prezes Nikodem Iskra. (PAP Biznes)
sar/ tj/ ana/
