Develia ocenia, że popyt na mieszkania, również inwestycyjny, będzie utrzymywał się w 2021 roku na wysokim poziomie. Zapotrzebowanie na najem wróci po pandemii - ocenił w rozmowie z PAP Biznes prezes Andrzej Oślizło. Spółka zacznie w tym roku szukać partnera do pierwszego projektu magazynowego, a w 2022 roku zastanowi się nad własnym generalnym wykonawstwem.
"Dane za ostatnie miesiące dowodzą, że sytuacja w branży deweloperskiej jest stabilna, nawet w niepewnym otoczeniu. Po pierwszych tygodniach 2021 r. patrzymy z optymizmem na ten rok. W styczniu odnotowaliśmy dwa razy więcej kontaktów ze strony klientów w porównaniu do grudnia 2020, który i tak był bardzo udany biorąc pod uwagę okres świąteczno-noworoczny. Dla części inwestycji liczba kontaktów była jedną z najwyższych w historii sprzedaży, co jest potwierdzeniem dużego zainteresowania ze strony klientów" - powiedział PAP Biznes prezes Develii.
"Popyt na mieszkania utrzymuje się na wysokim poziomie przy niskiej podaży na rynku. W ubiegłym roku deweloperzy sprzedali 20 proc. mniej mieszkań niż w 2019 r., jednak podaż również była o 25-30 proc. niższa rdr. Jest to spowodowane przede wszystkim przedłużającymi się procedurami związanymi z uzyskaniem pozwolenia na budowę, uzgodnieniami, jak również problemami z dostępnością gruntów" - dodał.
Jak wskazał, w minionym roku w Warszawie wydano niecałe 15 tys. pozwoleń na budowę, przy średniej dla poprzednich 5 lat na poziomie około 23 tys. Wskaźnik wyprzedaży oferty dla największych miast wynosi obecnie 3,7, co oznacza, że przy tempie sprzedaży z ostatnich 12 miesięcy, oferta dostępna obecnie na rynku wyprzeda się w ciągu niespełna 4 kwartałów.
"Biorąc pod uwagę zainteresowanie ofertą ze strony klientów spodziewamy się, że popyt na mieszkania będzie utrzymywał się na wysokim poziomie. W ostatnich miesiącach obserwujemy, że część osób, które wstrzymywały się z zakupem mieszkania w związku z pandemią, wraca do biur sprzedaży. To pokazuje, że ich potrzeby mieszkaniowe nadal są aktualne. Do tego dochodzą inwestorzy, dla których nieruchomości nadal będą atrakcyjną formą lokowania środków" - powiedział prezes Develii.
"Oczywiście liczymy się z wykluczeniem z grupy potencjalnych nabywców, osób pracujących w branżach najbardziej dotkniętych lockdownem, jednak w naszej ocenie nie wpłynie to znacząco na poziom sprzedaży. Nawet gdyby spełnił się negatywny scenariusz i sprzedaż byłaby niższa niż w ubiegłym roku, to będzie to raczej spowodowane spadkiem podaży i dalszym wzrostem cen niż spadkiem zainteresowania ze strony klientów" - dodał.
Celem spółki na 2021 rok jest sprzedaż 1.750-1850 lokali wobec 1.361 w roku 2020. Liczba przekazanych mieszkań ma wynieść w tym czasie 1.800-1.900 wobec 1.153 rok wcześniej. W lutym grupa przyjęła strategię, zgodnie z którą chce istotnie zwiększyć skalę działania do poziomu sprzedaży 3.100 mieszkań w 2025 r.
"Zamierzamy to osiągnąć poprzez uatrakcyjnienie oferty mieszkaniowej m.in. dzięki zastosowaniu nowoczesnych rozwiązań ekologicznych w wybranych inwestycjach oraz rozszerzenie jej o projekty w segmencie standard plus i wyższym" - powiedział prezes.
Aktualnie w ofercie Develii znajduje się blisko 1.500 mieszkań. Spółka przygotowuje kolejne inwestycje deweloperskie do realizacji, które będzie uruchamiać w najbliższych miesiącach.
"Aktualny bank gruntów spółki pozwala na budowę blisko 7.200 lokali. W 2021 r. planujemy wprowadzić do oferty 1.500-1.700 lokali. W każdym z miast, w którym działamy, planujemy uruchomić nowe inwestycje. Będą to kolejne etapy realizowanych już osiedli, ale także zupełnie nowe projekty w Warszawie i Gdańsku" - poinformował prezes.
"Spodziewamy się, że w tym roku popyt na mieszkania będzie wspierany zarówno przez klientów szukających mieszkania dla siebie, jak i tych, dla których priorytetem będzie ochrona kapitału przed inflacją w obliczu niskich stóp procentowych. Warto zwrócić uwagę, że środki na depozytach Polaków systematycznie rosną – tylko w grudniu depozyty wzrosły o rekordowe 25 mld zł" - ocenił prezes.
"Uważamy, że relokacja aktywów z depozytów będzie kontynuowana jeszcze przez co najmniej kilka kwartałów - w Polsce i na świecie. Środowisko niskich stóp procentowych sprzyja przesunięciom środków z lokat w stronę innych klas aktywów. Ceny mieszkań są w trendzie wzrostowym, więc inwestycja w nieruchomości mieszkalne sensownie chroni kapitał przed inflacją. Taki popyt będzie się utrzymywał" - dodał.
Czynnik wspierający sprzedaż mieszkań to również - jak wskazał - dostępność kredytów hipotecznych, które są atrakcyjnym produktem dla banków, a polityka kredytowa jest coraz korzystniejsza dla klientów.
"Potwierdzeniem jest fakt, iż największe banki obniżyły wymagany wkład własny do 10 proc., co oznacza, że instytucje finansowe również pozytywnie patrzą na rynek nieruchomości i nie obawiają się przecen" - powiedział prezes Develii.
"Jednocześnie należy mieć na uwadze, że jeszcze przez jakiś czas będziemy mierzyć się z negatywnymi skutkami pandemii, m.in. spadkiem PKB i rosnącą inflacją. Dla deweloperów dużym wyzwaniem nadal pozostają długie formalności związane z uzyskiwaniem decyzji administracyjnych oraz ograniczona podaż atrakcyjnych działek" - dodał.
INSTYTUCJONALNY NAJEM MIESZKAŃ BĘDZIE RÓSŁ; POPYT WRÓCI PO PANDEMII
Poza sprzedażą mieszkań, Develia zamierza rozwinąć działalność w segmencie mieszkań na wynajem. Opublikowana w lutym strategia zakłada, że spółka będzie realizować projekty w skali 300-400 lokali rocznie.
"Udział najmu w Polsce zarówno prywatnego, jak i instytucjonalnego, w ogólnej strukturze mieszkań wynosi ok. 16 proc. W Niemczech czy Holandii jest to prawie 3 razy więcej. Mieszkania w segmencie najmu instytucjonalnego w Niemczech stanowią 12 proc. rynku, a w Polsce ok. 0,3 proc. To pokazuje, że struktura udziału mieszkań na wynajem jest sporo niższa niż na wybranych rynkach zachodnich i dodatkowo dominują u nas inwestorzy indywidualni, a nie instytucje. Uważamy, że segment rynku instytucjonalnego ma u nas sporą przestrzeń do wzrostu i rynek ten będzie dynamicznie się rozwijał w najbliższej dekadzie" - powiedział PAP Biznes prezes Andrzej Oślizło.
"Wartość transakcji instytucjonalnych na rynku mieszkaniowym wzrosła w Europie siedmiokrotnie w ostatnich 10 latach, co pokazuje, że jest to obszar rozwijający się i atrakcyjny dla inwestorów” - dodał.
Jak wskazał, w 2020 roku pandemia przyniosła 18-proc. spadek transakcji inwestycyjnych w Europie, a segment PRS (ang. Private Rented Sector) wzrósł w tym czasie o 8 proc. do 65 mld euro.
"Widzimy duży potencjał w tym rynku. Zakładamy, że popyt na najem mieszkań wróci po pandemii - ludzie będą się przemieszczać, wrócą studenci i będzie rosnąć potrzeba mieszkań na wynajem. Rosnące ceny nieruchomości też będą wspierać rynek najmu" - powiedział prezes Develii.
Spółka rozważa zarówno sprzedaż projektów z przeznaczeniem na PRS, ale również projektów już wynajętych, co wymaga budowy platformy operatorskiej do zarządzania mieszkaniami na wynajem.
"Budowa takiej platformy, najlepiej wspólnie z doświadczonym partnerem, to niemały wysiłek organizacyjny. Nasza spółka z uwagi na posiadane kompetencje w segmencie komercyjnym może przenieść tam część posiadanych już kompetencji i uzupełnić je know-how partnera działającego w tym obszarze. Posiadanie takiej kompetencji w grupie istotnie zwiększa liczbę potencjalnych odbiorców na projekty PRS" - ocenił prezes.
"Decyzja, w którą stronę pójdziemy będzie zależała od liczby zainteresowanych i uzyskiwanych propozycji warunków komercyjnych na projekty gotowe, gdzie nabywca sam organizuje wynajem vs projekty wynajęte i przygotowane dopiero wtedy do sprzedaży” - dodał.
Środki na rozwój spółki w segmencie mieszkaniowym mają pochodzić z dezinwestycji w obszarze handlowym i biurowym. Na przełomie 2021 i 2022 roku grupa chce sprzedać budynek Wola Retro. W tym roku ma również zostać przygotowana sprzedaż obiektu Sky Tower. Po zmianach, które zakłada nowa strategia, 85 proc. kapitału grupy ma być zaangażowane w segment mieszkaniowy.
Firma planuje również m.in. nawiązać współpracę z partnerem w obszarze magazynowym, na bazie posiadanego gruntu w Malinie. Projekt ma wypracować pierwsze zyski w latach 2024-2025.
"W horyzoncie strategii nie planujemy kolejnych projektów magazynowych. Projekt w Malinie powinien dać nam niezbędne doświadczenie i zobaczymy co dalej. W tym roku zaczniemy się rozglądać za partnerem do tego projektu" - powiedział prezes.
SPÓŁKA BĘDZIE OPORTUNISTYCZNIE PODCHODZIĆ DO PRZEJĘĆ; ROZWAŻY WŁASNE GW
Develia podała, że rozważy w ramach strategii rozszerzenie działalności o nowe rynki geograficzne (wybrane duże i średnie miasta). Średniorocznie grupa chce wydawać ok. 350 mln zł na zakupy gruntów oraz przejęcia tak, by do 2025 roku zbudować bank gruntów na ponad 10 tys. lokali.
"Przejęcia są dodatkowym wsparciem rozwoju organicznego i planujemy podchodzić do tego obszaru oportunistycznie - zwrot na kapitale z transakcji powinien być wyższy niż zwroty, jakich oczekujemy na poziomie spółki w ramach rozwoju organicznego. Będziemy szukali firm zapewniających wejścia na nowy rynek geograficzny albo umocnienia naszej pozycji na rynkach, na których już działamy. Marżowość na takich transakcjach powinna być atrakcyjniejsza niż przy tradycyjnym zakupie gruntu, gdyż poza zakupem banku gruntów i projektów dochodzą do tego potencjalne synergie kosztowe i nowe kompetencje" - powiedział prezes Andrzej Oślizło.
"Preferujemy rozwój organiczny, ale jednocześnie będziemy aktywnie się przyglądać rynkowi M&A. Jeśli będą okazje, to będziemy chcieli z nich skorzystać" - dodał.
Spółka prowadzi obecnie działalność m.in. w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku i Katowicach.
"Z dużych miast zostały nam Poznań i Łódź. W obrębie naszych zainteresowań są też wybrane 1-2 mniejsze miasta. W naszym rozwoju preferujemy umacnianie naszej pozycji na aktualnych rynkach, natomiast może być to ograniczone przez dostępności atrakcyjnych gruntów i projektów. Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź stanowią 45 proc. całego rynku deweloperskiego. Jednak udział największych miast stopniowo spada, w latach 2005-2006 wynosił on 55 proc." - powiedział prezes Develii.
Spółka nie wyklucza współpracy z samorządami w ramach wprowadzonego niedawno rozwiązania "Lokal za grunt". Przepisy te zakładają w uproszczeniu, że gmina za oddanie gruntu pod budowę mieszkań ma otrzymać w zamian od inwestora część lokali.
"Nie będzie to kluczowy czynnik, bo preferujemy budowę na gruntach pozyskiwanych w tradycyjny sposób, ale taką współpracę też bierzemy pod uwagę" - powiedział Andrzej Oślizło.
Jak ocenił, inicjatywa stwarza duże możliwości zarówno dla gmin, jak i dla deweloperów.
W 2022 roku grupa rozważy kwestię posiadania własnego generalnego wykonawstwa - w grę wchodzi również przejęcie.
"Póki co firmy wykonawcze szukają zleceń, bo inwestycji jest mniej, więc na razie własne wykonawstwo nie jest dla nas priorytetem, ale w przyszłym roku wrócimy do tego tematu. W grę wchodzi zarówno budowa własnego generalnego wykonawcy w ramach grupy, jak i przejęcie jakiegoś podmiotu, jednak jeszcze jest zdecydowanie za wcześnie na deklaracje" - powiedział prezes.
CENY MIESZKAŃ W '21 NIE SPADNĄ
"Dostępność gruntów jest bardzo ograniczona, a do tego wydawanych jest niewiele pozwoleń na budowę w stosunku do poziomu popytu na mieszkania. To niewątpliwie stanowi wyzwanie dla branży deweloperskiej. Długoterminowo spodziewamy się presji na wzrost cen gruntów, w związku z tym już teraz aktywnie podchodzimy do budowy banku ziemi m.in. zwiększając rolę działu zakupu gruntów w organizacji. Będziemy kupować działki o jasnej sytuacji prawnej i pozwalające na uzyskanie satysfakcjonującej marży" - powiedział prezes Andrzej Oślizło.
"Według danych JLL w IV kwartale 2020 r. ceny mieszkań wzrosły od 3 do 12 proc. w stosunku do analogicznego okresu 2019 r. Spodziewamy się, że w 2021 r. deweloperzy także nie będą mieli przesłanek do obniżki cen, biorąc pod uwagę czynniki zewnętrzne, takie jak wzrost cen gruntów ze względu na ich ograniczoną dostępność" - dodał.
Jego zdaniem, scenariusz stabilizacji i później dalszego wzrostu cen mieszkań jest najbardziej realny, ale nie można wykluczyć szybszego wzrostu cen na wybranych rynkach lokalnych, gdzie popyt przewyższa obecną podaż.
"W Warszawie wskaźnik wyprzedaży oferty wynosi poniżej 3 kwartałów, czyli jest poniżej stanu równowagi. Częściowo popyt będzie przekierowywany na rynek wtórny, na którym mogą pojawiać się mieszkania kupowane w celach najmu krótkoterminowego, gdzie rynek ten jest już od dłuższego czasu pod presją. To jak ostatecznie ukształtują się ceny w dużym stopniu będzie zależeć od momentu zakończenia pandemii" - powiedział prezes Develii.
Develia jest notowana na GPW od 2007 roku. Grupa zrealizowała dotychczas 86 projektów - 79 mieszkaniowych oraz 7 komercyjnych.
Sara Borys
(PAP Biznes), #DVLsar/ osz/
