Napięcia na rynku mieszkaniowym narastają, dynamika kredytu wymaga uważnego monitoringu - NBP (opis)

Napięcia na rynku mieszkaniowym narastają, jednak brak jest wyraźnych oznak, że ceny odbiegają od poziomów fundamentalnie uzasadnionych - podał NBP w raporcie o stabilności systemu finansowego w Polsce. Według NBP dynamika mieszkaniowej akcji kredytowej przyspieszyła i choć nie stanowi aktualnie zagrożenia, to jednak wymaga uważnego monitorowania.

"Napięcia na rynku mieszkaniowym narastają, jednak brak jest wyraźnych oznak świadczących o tym, że ceny odbiegają od poziomów fundamentalnie uzasadnionych. Sprzedaż mieszkań znacznie wzrosła w 2021 r. po przejściowym spadku w 2020 r. na początku pandemii. Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym nadal dynamicznie rosły. Co jednak istotne, wysoka dynamika cen mieszkań w ujęciu nominalnym jest zbliżona do skali wzrostu dochodów w gospodarce" - napisał NBP.

NBP podaje, że oznacza to, że - w przeciwieństwie do sytuacji z lat 2006-2008 - dostępność cenowa mieszkań na przestrzeni ostatnich kwartałów i lat nie uległa istotnemu spadkowi.

"Rosnący popyt na mieszkania ma charakter strukturalny, który związany jest z niedoborem mieszkań w Polsce. Równie ważne są jednak przyczyny o charakterze cyklicznym. Są one związane z przesunięciem części popytu z okresu pandemicznego, niskimi kosztami kredytu oraz percepcją relatywnie wysokiej atrakcyjności inwestycji na rynku mieszkaniowym na tle dochodowości innych aktywów" - pisze NBP.

NBP pisze, że w ostatnim okresie rośnie popyt inwestycyjny na mieszkania na wynajem i spekulacyjny, ale dotychczas te zakupy były finansowane przede wszystkim ze środków własnych.

"Rosnącemu popytowi towarzyszy wzrost podaży mieszkań ze strony deweloperów, przy czym ograniczeniem jest dostępność pracowników, materiałów i gruntów, co przekłada się na silny wzrost kosztów budowy. Biorąc pod uwagę, że w Polsce nadal występuje niedobór mieszkań, a dostępność cenowa mieszkań pozostaje aktualnie wyraźnie lepsza niż w latach 2006-2008, wzrosty cen do obecnych poziomów nie noszą oznak nierównowagi" - napisał NBP.

"Warto odnotować, że przez długi okres po 2008 r. ceny nominalne nieruchomości mieszkaniowych w Polsce spadały, a następnie były relatywnie stabilne mimo rosnących wynagrodzeń. Zatem tendencje obserwowane w ostatnich latach można częściowo uznać za opóźnioną reakcję na wzrost wynagrodzeń i utrzymywanie się korzystnej sytuacji na rynku pracy" - dodano.

DYNAMIKA AKCJI KREDYTOWEJ W SEKTORZE MIESZKANIOWYM WYMAGA UWAŻNEGO MONITOROWANIA

Według NBP, dynamika akcji kredytowej w sektorze mieszkaniowym przyspieszyła i choć nie stanowi aktualnie zagrożenia dla stabilności finansowej to jednak wymaga uważnego monitorowania.

"Skala przyrostu wartości nowych kredytów była w ostatnich kwartałach zbliżona do skali wzrostu wynagrodzeń. Wskazuje to, że realny wzrost zadłużenia nie był nadmierny. W pierwszej połowie 2021 r. banki udzielały jednak coraz więcej kredytów mieszkaniowych o coraz wyższej wartości jednostkowej. Przełożyło się to na istotny wzrost akcji kredytowej. W rezultacie dynamika kredytu w złotych była stosunkowo wysoka (przyrost 11,6 proc. w sierpniu br.), ale nałożyła się na nie spłata wcześniej zaciągniętych kredytów w walutach obcych, co sprawiło, że zadłużenie gospodarstw domowych i ekspozycja banków na sektor nieruchomości mieszkaniowych rosły w umiarkowanym tempie (6,3 proc. rdr w sierpniu br.)" - podał bank centralny.

W rezultacie relacja stanu tych kredytów do PKB nie rośnie i od długiego czasu oscyluje wokół 20 proc., ale wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w relacji do funduszu płac i PKB zaczęła kształtować się na podwyższonym poziomie.

"Dalsze utrzymanie się rosnącej dynamiki kredytu w skali notowanej w pierwszej połowie 2021 r. może jednak rodzić ryzyko na przyszłość, przy czym zależeć ono będzie od charakterystyki udzielanych kredytów" - pisze NBP.

"Stosunkowo wysoka nominalna dynamika cen mieszkań oraz przyspieszenie akcji kredytowej w segmencie kredytów hipotecznych mogą przyczyniać się do powstania nierównowagi na rynku nieruchomości. Tym niemniej, obecnie na rynku nieruchomości mieszkaniowych nadal nie występują istotne nierównowagi cenowe, a banki nie rozluźniają polityki kredytowej. Brak jest również sygnałów wskazujących na nadmierne zadłużenie gospodarstw domowych w stosunku do możliwości obsługi kredytu. Przyspieszenie akcji kredytowej w tym segmencie wymaga jednak uważnego monitorowania, szczególnie z punktu widzenia wpływu ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym" - dodano.

NBP zauważa, że przyśpieszeniu akcji kredytowej nie towarzyszyło nadmierne rozluźnianie przez banki polityki kredytowej, a podjęte w ostatnich latach działania nadzorcze, w tym rekomendacje KNF dotyczące minimalnego udziału własnego kredytobiorców (limitów LtV) oraz sposobu oceny zdolności kredytowej, ograniczają ryzyko związane z nadmierną akcją kredytową.

Sytuacja wymaga jednak w ocenie NBP "szczególnego monitorowania" z uwagi na utrzymujący się wysoki popyt.

Jak podaje NBP, struktura zakupu mieszkań ze względu na cel oraz sposób ich finansowania była bezpieczna z punktu widzenia ryzyka kredytowego w bankach.

"W minionych latach kredytem finansowano przede wszystkim zakupy mieszkań na własne potrzeby gospodarstw domowych. Zakupy na cele inwestycyjne (na wynajem) i spekulacyjne (z zamiarem odsprzedaży), choć ich udział w ogólnym popycie na mieszkania wzrósł, nadal były finansowane głównie środkami własnymi nabywców" - napisano.

"Zadłużenie gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych nie stwarza obecnie zagrożenia dla stabilności banków ze względu na dobrą sytuację finansową większości kredytobiorców" - dodano.

NBP rekomenduje, by banki prowadziły ostrożną politykę kredytowania zakupu nieruchomości i unikały koncentrowania rozwoju akcji kredytowej w tym segmencie.

"Banki powinny prowadzić ostrożną politykę kredytowania zakupu nieruchomości i unikać koncentrowania rozwoju akcji kredytowej w tym segmencie. Jest to istotne w kontekście wysokiej aktywności na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Banki powinny wymagać, aby kredytobiorcy dysponowali odpowiednimi buforami dochodowymi umożliwiającymi spłatę kredytów nawet przy istotnie wyższych niż obecnie stopach procentowych, niezależnie od formuły oprocentowania kredytu, wartości jego zabezpieczenia oraz form wsparcia przez państwo" - napisano w rekomendacjach.

Prognozy rozwoju sytuacji makroekonomicznej, w tym przewidywany dalszy wzrost płac i spadek bezrobocia, wskazują, w ocenie NBP, że ryzyko wzrostu strat na portfelu kredytów mieszkaniowych w związku ze zmniejszeniem lub utratą dochodów kredytobiorców w najbliższym okresie jest niewielkie.

NBP zwraca uwagę, że podwyższoną wrażliwość na zmiany stóp procentowych mogą wykazywać gospodarstwa, które zaciągnęły kredyty w 2020 r. i 2021 r., tj. przy historycznie najniższych stopach procentowych.

Jednocześnie bank centralny zwraca uwagę, że w badaniach pozasprawozdawczych UKNF banki deklarują, że uzależniają pozytywną ocenę zdolności kredytowej klienta od posiadania bufora dochodowego pozwalającego na sfinansowanie wzrostu rat kredytowych na wypadek wzrostu stóp procentowych przynajmniej o średnio 2-3 pkt. proc.

"Nakładający się na to systematyczny wzrost wynagrodzeń sprawia, że zdolność do obsługi długu większości gospodarstw domowych pozostaje wysoka. Znaczna większość gospodarstw zaciągnęła kredyty przed obniżkami stóp NBP w 2020 r. (tj. przy poziomach stóp procentowych zbliżonych lub wyższych niż 1,5 proc.) i doświadczyła wzrostu wynagrodzeń, przez co nawet istotny wzrost stóp procentowych nie powinien generować problemów z obsługą długu. Podwyższoną wrażliwość na zmiany stóp procentowych wykazują z kolei gospodarstwa, które zaciągnęły kredyty przy historycznie najniższym poziomie stóp procentowych (tj. od początku II kw. 2020 r. do końca I półrocza 2021 r.). Grupa ta stanowi jednak jedynie ok. 15 proc. portfela" - dodano.

USTAWA O GWARANTOWANYM KREDYCIE MIESZKANIOWYM MOŻE WZMOCNIĆ DYNAMIKĘ CEN I AKCJI KREDYTOWEJ

Zmiany wprowadzone przez ustawę o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym mogą wpłynąć na rynek nieruchomości mieszkaniowych, powodując nasilenie niektórych obserwowanych tendencji, np. wzrostu cen i dynamiki kredytu.

"Ustawa umożliwia zakup mieszkania lub domu gospodarstwom domowym, które nie zgromadziły wystarczających środków na wkład własny, ale posiadają zdolność kredytową. Osoby te będą mogły skorzystać z gwarancji udzielonej przez BGK na pokrycie wkładu własnego. Zmiana ta oddziaływać będzie w kierunku zwiększenia dostępności kredytu i w efekcie sprzyjać dalszemu wzrostowi zadłużenia gospodarstw domowych na cele mieszkaniowe" - podał NBP.

Skutkować to może również, w ocenie NBP, dalszym wzrostem popytu na mieszkania, tworząc dodatkową presję na wzrost cen nieruchomości, pomimo przewidzianych w ustawie limitów cen ustalonych dla nieruchomości finansowanych kredytem z gwarancją.

"Jednocześnie kredyty z wyższym LtV, a tym samym o wyższej kwocie kredytu, charakteryzują się ceteris paribus większym obciążeniem dochodu kredytobiorcy kosztami obsługi kredytu, a przez to również wrażliwością na zmiany stóp procentowych. Upowszechnienie się kredytów z gwarantowanym wkładem własnym może w rezultacie prowadzić do wzrostu ryzyka związanego z nadmiernym zadłużeniem części gospodarstw domowych" - dodano.

Zdaniem NBP w kolejnych latach nie można wykluczyć dalszego wzrostu kredytów o wysokiej wartości w stosunku do dochodów kredytobiorców po wejściu w życie ustawy o gwarancjach.

Nowa regulacja wprowadza możliwość objęcia gwarancją części kredytu hipotecznego zaciąganego na zakup mieszkania. Część ta musi stanowić nie mniej niż 10 proc. i nie więcej niż 20 proc. wydatków (wartości nieruchomości), na które jest zaciągany kredyt. Gwarancja zastępuje wymóg wniesienia wkładu własnego.

Ustawa zawiera ponadto mechanizmy ograniczające ryzyko stymulowania wzrostu cen mieszkań poprzez:

- wprowadzenie maksymalnego limitu ceny (w tym wkładu budowlanego) w przeliczeniu na 1 m kw. powierzchni użytkowej finansowanego mieszkania;

- upoważnienie dla Rady Ministrów pozwalające obniżyć, w drodze rozporządzenia, wysokość współczynników wpływających na ustawowe limity cenowe.

Analiza NBP przeprowadzona w niniejszej edycji Raportu opiera się na danych dostępnych do dnia 31 października 2021 r. (cut-off date). (PAP Biznes)

tus/ mfm/