Popyt na rynku najmu prawdopodobnie utrzyma się w najbliższych miesiącach; stawki będą wysokie (analiza)

Rynek najmu wciąż znajduje się pod presją wojny w Ukrainie, a nierównowaga między popytem i podażą się utrzymuje. W najbliższych miesiącach prawdopodobnie zostanie utrzymany bardzo wysoki popyt na najem - oceniają analitycy. Spodziewają się oni, że stawki za wynajem wciąż będą wysokie.

"Bardzo wysoki popyt na najem w najbliższych miesiącach zostanie prawdopodobnie utrzymany. Nawet jeśli Rada Polityki Pieniężnej wkrótce zakończy cykl podwyżek stóp procentowych, to jeszcze przez pewien czas przyjdzie nam funkcjonować z droższymi kredytami. Według danych Biura Informacji Kredytowej, w lipcu udzielono aż o 62 proc. kredytów mieszkaniowych mniej niż w lipcu 2021 r. Wielu Polaków jest dziś więc pozbawionych szansy na własne mieszkania, co skazuje ich na rynek najmu. Dopiero proces obniżek stóp procentowych może zacząć powoli odwracać ten trend" - oceniła Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online. pl.

"Drugim ważnym czynnikiem, który wskazuje na utrzymanie dotychczasowego popytu, są uchodźcy. Wielu z nich prawdopodobnie przedłuży swój pobyt w Polsce lub zostanie tu na stałe, jednak nikt nie jest w stanie przewidzieć, jak długo potrwa wojna. Zdaniem wielu ekonomistów, Ukraińcy wykreują dodatkowy popyt na zakup mieszkań, ale dopiero w perspektywie kilku lat. Teraz najczęściej pozostaje im najem" - dodała.

Zdaniem Karoliny Klimaszewskiej, analityczki Otodom, rynek najmu wciąż znajduje się pod presją wojny w Ukrainie, a nierównowaga między popytem i podażą się utrzymuje.

"Z pewnością możemy stwierdzić, że obecnie panuje rynek wynajmującego. Obserwujemy, że ceny najmu w ostatnim czasie się ustabilizowały na wysokich poziomach. Odstępstwem od reguły jest wynajem dużych mieszkań – o powierzchni od 70 do 90 m kw. Tu trend w minionym miesiącu nawet odwrócił się – średnie ceny zanotowały spadek: z 4.919 zł w czerwcu br. do 4.755 zł w lipcu br." - poinformowała analityczka.

Alicja Palińska ocenia, że duży popyt, mniejsza niż w poprzednich latach liczba ofert oraz rosnące koszty utrzymania sprawiają, że w najbliższym czasie stawki za wynajem wciąż będą wysokie.

"Takiego zdania są też agenci nieruchomości: ponad 50 proc. pośredników biorących udział w naszym badaniu nastrojów prognozowało, że w trzecim kwartale stawki najmu jeszcze wzrosną (tylko 10 proc. spodziewało się natomiast spadków). Trzeba mieć świadomość, jak duże znaczenie w kształtowaniu polityki cenowej mają wspomniane koszty, które ponoszą właściciele mieszkań. Nawet jeśli w pewnym momencie popyt na najem osłabnie, właściciele i tak mogą nie być chętni do obniżki z powodu wysokich rat kredytu i inflacji. Coraz częściej słyszymy, że już teraz część inwestorów ma problem z rentownością" - dodała.

Uspokojenia cen najmu - jak oceniają eksperci Domiporta - można spodziewać się w pierwszym kwartale 2023 roku.

"Dużo też zależy od inflacji, ponieważ po osiągnięciu pewnej granicy, ludzi nie będzie stać na najem. Wielu studentów może wówczas próbować dojeżdżać z rodzinnego miasta, mieszkając z rodzicami" - uważa analityk nieruchomości Domiporta Bartłomiej Baranowski.

SZOK POPYTOWY NA RYNKU NAJMU; OFERT MNIEJ

Analitycy są zgodni co do tego, że ofert najmu jest mniej niż przed rokiem i szybciej znikają one z rynku, a wpływ na sytuację ma m.in. wojna w Ukrainie.

"Rynek najmu przeżywa w tym roku bezprecedensowy boom, przez co sytuacja podażowa jest wyjątkowo dynamiczna. Po wybuchu wojny w Ukrainie i napływie uchodźców, liczba dostępnych mieszkań drastycznie spadła z tygodnia na tydzień. Tendencja spadkowa utrzymywała się praktycznie do maja br. i od tego momentu obserwujemy powolną odbudowę podaży. Ma to związek m.in. z tym, że wielu studentów jak co roku zwalniało wynajmowane mieszkania na okres wakacyjny, a także z pojawieniem się wykończonych mieszkań zakupionych w celach inwestycyjnych w 2021 r. Choć ogłoszeń dotyczących najmu ostatnio systematycznie przybywa, to wciąż daleko jeszcze do poziomu z ubiegłego roku. Porównując liczbę ofert na Nieruchomosci-online. pl w sierpniu 2022 r. do sierpnia 2021 r., spadek wynosi 57 proc." - poinformowała Palińska.

Z danych Otodom wynika, że w lipcu br. na portalu aktywnych było nieco ponad 31 tys. ofert mieszkań na wynajem, czyli o ponad 40 proc. mniej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku, a trend krótszej obecności ogłoszeń w serwisie utrzymuje się.

"W drugim kwartale br. średni czas wyświetlania oferty najmu w Otodom zmniejszył się do 17 dni, co stanowi absolutny rekord (w czwartym kwartale 2021 r. liczba ta wynosiła 36 dni). Ten trend się utrzymuje – mediana obecności ogłoszeń w serwisie w lipcu br. również wynosiła 17 dni" - podaje Otodom.

"W większości województw ofert najmu w sierpniu br. jest mniej niż przed miesiącem. Wyjątkiem są województwa podlaskie, pomorskie, świętokrzyskie oraz zachodniopomorskie. Interesujące pod tym względem jest z pewnością województwo podlaskie, które zanotowało pod względem liczby wolnych mieszkań na wynajem wzrost o 18 proc. W szczytowym okresie pierwszego rzutu uchodźców z Ukrainy, wielu z nich wybierało właśnie okolice Białegostoku. Obecny wzrost może być pochodną tego, że wielu z Ukraińców zdecydowało się wrócić do swojego kraju" - poinformował analityk Domiporta.

Dodał, że w Polsce mieszkań brakowało jeszcze przed wybuchem wojny - według różnych szacunków był to brak od półtora do nawet trzech milionów lokali, a nagły napływ uchodźców tę sytuację jedynie pogorszył.

"Mieszkania na wynajem, zwłaszcza w niższych cenach znikają z rynku bardzo szybko. Zwłaszcza w dużych ośrodkach miejskich. Docierają do nas informacje z rynku o przypadkach, gdy mieszkanie jest wynajmowane zaledwie po obejrzeniu zdjęć. Bez wizji lokalnej. To tylko świadczy o tym, jak trudna jest sytuacja najmu obecnie" - ocenił Baranowski.

Z badania portalu Nieruchomosci-online. pl przeprowadzonego wśród biur nieruchomości po drugim kwartale wynika, że najszybciej znikają ogłoszenia dotyczące wynajmu kawalerek - 82 proc. agentów odpowiedziało, że znalezienie najemcy zajmuje im krócej niż miesiąc. W przypadku większych mieszkań okres do miesiąca wskazało z kolei 67 proc. pośredników.

Poniżej liczba ofert najmu w sierpniu w podziale na województwa (dane Domiporta. pl)

SEZONOWE OŻYWIENIE JUŻ SIĘ ROZPOCZĘŁO

Analitycy zauważają, że na obecne trendy na rynku wpływ ma także coroczny sezonowy aspekt – wzmożony ruch w tym segmencie, związany ze zbliżającym się rozpoczęciem roku akademickiego i poszukiwaniem przez studentów lokum.

"Sierpień i przede wszystkim kulminacyjny wrzesień to co roku ożywienie, zwiększenie popytu i dostępności mieszkań na wynajem. Analizując dane z drugiej połowy sierpnia widać, że w wielu miastach znowu zaczęła maleć liczba ofert, co oznacza, że sezon najmu, który napędzają studenci, rozpoczął się. Ten trend będzie się z pewnością utrzymywać we wrześniu. W ostatnich tygodniach we wszystkich największych miastach obserwujemy spadek liczby ofert, przy czym od tego trendu odbiega Gdańsk, gdzie dostępność mieszkań w tym czasie wzrosła, co najprawdopodobniej jest związane ze zwalnianiem się lokali wynajętych w celach turystycznych" - oceniła Karolina Klimaszewska z Otodom.

"Końcówka sierpnia i wrzesień to zawsze czas, w którym rynek wynajmu przyspiesza. Teraz też tak jest, chociaż tego segmentu nie napędzają już głównie studenci powracający na studia czy pracownicy wracający po wakacjach w delegacje. Pojawił się bowiem dodatkowy +potok+ poszukujących: osoby, które zostały zmuszone do wejścia na rynek najmu. To konsekwencja m.in. podwyżek stóp procentowych i zaostrzenia kryteriów kredytowych, które zmusiły część osób do czasowego porzucenia swoich planów kupna mieszkania. Do tego należy dodać wciąż ogromne zainteresowanie najmem ze strony uchodźców, które napędza wzrost stawek i szybkość znikania ofert z rynku" - zauważyła Alicja Palińska z Nieruchomosci-online. pl.

Analitycy Domiporta spodziewają się rosnącego zainteresowania większymi mieszkaniami, z dużą liczbą pokoi, a także wzrostu cen najmu.

"Jako dodatkowy niekorzystny bodziec dla wzrostu cen, dodałbym sytuację w Ukrainie. Obecnie wiele spośród tych osób, które w ostatnich miesiącach wróciły do ogarniętego wojną kraju, mieszka w nieogrzewanych domach i mieszkaniach. Zniszczona jest infrastruktura i mimo braku np. wody czy ogrzewania, mogą sobie na to pozwolić. Ale wraz z nadejściem zimy i niższych temperatur, te osoby mogą chcieć wrócić do Polski, by ustrzec się od zamarznięcia w nieogrzewanym domu. Ten etap może przedłużyć rosnące ceny najmu nawet do grudnia" - ocenił Bartłomiej Baranowski.

Z udostępnionych przez Otodom danych wynika, że w trakcie pół roku od wybuchu wojny w Ukrainie średnio w Polsce mieszkania do 40 m kw. podrożały z 2.028 zł w lutym do 2.395 w lipcu, w przedziale 40-60 m kw. z 2.585 zł do 3.074 zł, 60-70 m kw. z 3.144 zł do 3.822 zł, a 70-90 m kw. z 4.002 zł do 4.775 zł.

"Przy tych ostatnich trend się nawet odwrócił – mieszkania tego metrażu w ostatnim czasie zanotowały spadek cen: z 4.919 zł w czerwcu 2022 do 4.755 zł w lipcu. Średnio dla Polski, biorąc pod uwagę wszystkie metraże, ceny wzrosły z 2.721 do 3.234 zł" - podał Otodom.

Poniżej średnie stawki wynajmu mieszkań w podziale na miasta (dane Nieruchomosci-online. pl)

Analitycy Otodom oceniają, że - z uwagi na typ wynajmującego - rynek najmu jest rozdrobniony, a 86 proc. oferujących mieszkania na wynajem ma w ofercie 1 mieszkanie. Biorąc pod uwagę lokalizację mieszkań na wynajem - rynek skupiony jest w miastach.

"42 proc. ogłoszeń znajduje się w metropoliach z co najmniej 500 tysiącami mieszkańców, kolejne 29 proc. to miasta od 100 do 500 tys., a tylko 9 proc. dotyczy średniej wielkości miast od 50 do 100 tys. mieszkańców. Z najmniejszych miejscowości pochodzi co piąta oferta najmu, często bywają to miasta w najbliższej okolicy największych aglomeracji" - podał Otodom.(PAP Biznes)

doa/ osz/