W II kw. szansa na poprawę sprzedaży mieszkań przez deweloperów; obniżki cen nie są oczekiwane (analiza)

W drugim kwartale 2023 r. deweloperzy mają szansę na poprawę wyników sprzedażowych w ujęciu kdk. Na popyt i ceny mieszkań w najbliższych miesiącach wpłyną m.in. zapowiadane programy rządowe - oceniają eksperci. Zdaniem analityków nie należy spodziewać się obniżek cen mieszkań w kolejnych kwartałach.

"Drugi kwartał 2023 r., pod względem sprzedaży mieszkań przez deweloperów, powinien być lepszy w ujęciu kdk. Część deweloperów, zwłaszcza tych oferujących mieszkania w segmencie popularnym, gdzie klienci są bardziej wrażliwi na zachwiania w zdolności kredytowej, już w marcu zobaczyła poprawę wolumenów – na co wpłynęło zluzowanie bufora KNF dotyczącego obliczenia zdolności kredytowej. Są też spółki, które oferują mieszkania w wyższym standardzie i w ich wypadku kontraktacja rozkładała się bardziej równomiernie. Drugi kwartał powinien pokazać kontynuację pozytywnych trendów z początku roku i dalszą poprawę kontraktacji. Szansę na poprawę rdr w drugim kwartale są, bo baza nie jest tak wymagająca jak w pierwszym kwartale, ale nie zakładałbym znaczących wzrostów" - powiedział PAP Biznes analityk Ipopema Securities Adrian Górniak.

"Baza z ubiegłego roku nie jest wymagająca, wydaje się, że wielu deweloperów ma szansę na poprawę wyników sprzedażowych. Sprzedaż w pierwszym kwartale 2023 r. generalnie poprawiała się z miesiąca na miesiąc, deweloperzy zaczynają teraz także nieco odważniej uruchamiać nowe projekty. To powinno także wpływać na pozytywny trend kwartał do kwartału" - ocenił Krzysztof Pado, zastępca dyrektora wydziału analiz i informacji w DM BDM.

Deweloperzy zauważają powrót klientów na rynek i lepsze nastroje wśród zainteresowanych zakupem mieszkania.

"Klienci zainteresowani zakupem własnego mieszkania wrócili na rynek. Widać to zarówno w raportach z branży nieruchomości, jak i w biurach sprzedaży. Obserwujemy także lepsze nastroje i dużo większy optymizm kupujących, którzy realizują teraz zakupy odłożone rok temu na później. Deweloperzy uruchamiają nowe inwestycje, również te, które przez jakiś czas były wstrzymywane" - powiedziała Katarzyna Unold, dyrektorka zarządzająca Acciona w Polsce.

Jak dodała, na niskim poziomie pozostaje jednak podaż.

"Siedem największych rynków w Polsce oferuje około 45 tys. mieszkań. Szacuje się zaś, że +odmrożone inwestycje+ mogą zasilić rynek dodatkowymi 17 tys. mieszkań. Nie są to więc wysokie wartości" - oceniła.

Pado uważa, że wyższy popyt powinien zachęcać deweloperów do zwiększania oferty.

"Cześć z nich dość jasno zakomunikowała na ostatnich konferencjach wynikowych, że pracuje w tym kierunku" - dodał.

Także zdaniem analityka Ipopema Securities, kluczowa jest odbudowa popytu i obecnie rynek wyczekuje na utrwalenie popytu na odpowiednim poziomie.

"Póki co nie widać dużej poprawy w rozbudowie oferty przez deweloperów – gromadzą oni pozwolenia na budowę, jest wyczekiwanie na utrwalenie popytu na odpowiednim poziomie. Kluczowe jest właśnie to, czy odbudowa popytu jest trwała. Jednak pewnie im bliżej będziemy startu programu +Bezpieczny kredyt+, powinniśmy widzieć wyraźne zwiększenie liczby wprowadzeń" - powiedział Górniak.

NA POPYT I CENY WPŁYNĄ ZAPOWIADANE PROGRAMY RZĄDOWE

Rozmówcy PAP Biznes zgodnie stwierdzili, że zarówno na popyt, jak i ceny mieszkań, wpłyną zapowiadane programy rządowe. Na lipiec planowany jest start programu „Pierwsze Mieszkanie”, którego kluczowym elementem jest „Bezpieczny Kredyt na 2 Procent”. Projekt zakłada dopłaty państwa do kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową, na zaciąganych na pierwsze mieszkanie lub budowę domu, oraz możliwość otwarcia konta mieszkaniowego z dopłatą.

"Zapowiedź programów rządowych ma wpływ na zainteresowanie klientów ofertą deweloperów. Cześć z nich wprowadziła programy, które pozwalają obecnie wpłacić zaliczkę, zarezerwować mieszkanie i poczekać z decyzją kredytową do trzeciego-czwartego kwartału 2023 r., a więc na okres kiedy rządowy program powinien już wejść w życie. Takie podejście mobilizuje także do zakupów klientów, którzy nie będą mogli skorzystać z preferencyjnego kredytu, a obawiają się wzrostu cen czy po prostu przebrania oferty z lepszych lokali. Na rynek powracają także tradycyjni klienci kredytowi, którzy oceniają, że cykl podwyżek stóp się zakończył" - ocenił Pado.

"Proponowane programy rządowe niewątpliwie wpłyną na popyt – pod warunkiem, że uchwalony mechanizm zadziała w praktyce. Nadal nie znamy dokładnych wytycznych, ale z tego, co do tej pory wiadomo, będzie mogła skorzystać z niego całkiem spora grupa. Widzimy wiele osób szykujących się na ten rodzaj finansowania, ale nie jest to większość klientów – ok. 30 proc. Spora część zainteresowanych zakupem - zarówno tym z planem na preferencyjne warunki kredytu, jak i tych +standardowych+ - rezerwuje jednak mieszkania. Jasnym jest bowiem, że program wspomagania kredytów przy jednocześnie wciąż niskiej podaży, może spowodować nie tylko wzrosty cen, ale i ograniczenie możliwości wyboru przy zredukowanej ofercie" - powiedziała Unold.

Eksperci wskazują, że widoczne jest przyspieszenie decyzji klientów o zakupie mieszkania, by uniknąć ewentualnych podwyżek cen w drugiej połowie roku. Nie spodziewają się oni, by deweloperzy widząc odbudowujący się popyt decydowali się na obniżki cen.

"Nie spodziewam się obniżek cen mieszkań w kolejnych kwartałach. Część analityków zakładała korektę cen, gdy popyt się obniżał, a kontraktacja była wolniejsza, jednak do takiej korekty nie doszło. Deweloperzy odrobili lekcje z kryzysów w poprzednich latach i w efekcie mniejszego popytu i presji kosztowej mocno przycięli ofertę, nie wprowadzając znaczących obniżek. Oczekiwania rynkowe są takie, że końcówka drugiego kwartału i trzeci kwartał to będą podwyżki cen mieszkań – już w kontekście programu rządowego +Bezpieczny kredyt+, który ma być wprowadzony od 1 lipca" - ocenił analityk Ipopema Securities.

"Deweloperzy już zauważają, że część klientów, którzy mieli zdolność kredytową jeszcze przed zluzowaniem bufora w lutym – już teraz decyduje się na zakup mieszkania, by uniknąć ewentualnych wzrostów cen, które mogą nas czekać w drugiej połowie roku, właśnie w związku z wejściem programu. Konsensus rynkowy jest taki, że deweloperzy raczej będą podnosili ceny mieszkań, ale tak, by zmieścić się w limicie wartości założonym w programie. Ciężko zakładać, by deweloperzy widząc odbudowujący się popyt decydowali się na obniżki cen" - dodał.

Jak zauważył Krzysztof Pado, część deweloperów już zaczyna podnosić ceny.

"Częściowo jest to uzasadniane droższymi gruntami, które obecnie wchodzą do zabudowy i kosztami finansowymi. Ale częściowo wynika także ze wzrostu popytu, który akceptuje wyższe ceny. Same koszty budowy są obecnie raczej pod kontrolą, sytuacja na rynku materiałów ustabilizowała się, a dostępność wykonawców na razie jest wysoka" - powiedział.

"W mojej opinii bliżej nam do stabilizacji z lekkim wzrostem. Przez wzgląd na ograniczoną podaż, ceny działek wciąż idą w górę. Właścicielom w warunkach wysokiej inflacji nie spieszy się ze sprzedażą. Na obecne ceny mają też niewątpliwie wpływ wysokie, aczkolwiek już stabilne koszty realizowania budowy, które w najbliższych miesiącach na pewno nie spadną" - dodała dyrektorka zarządzająca Acciona w Polsce.

W ocenie Górniaka, rządowy program powinien być wsparciem dla wolumenów sprzedaży w drugiej połowie 2023 r., ale większy wpływ programu zobaczymy prawdopodobnie w przyszłym roku.

"Wydaje się, że w większości miast, poza Warszawą, spora część projektów powinna się łapać do rządowego programu i to też powinno być wsparcie dla wolumenów w drugiej połowie 2023 r. Warto jednak zaznaczyć, że w programie będą mogły uczestniczyć wyłącznie osoby ze zdolnością kredytową, więc jeśli RPP nie obniży stóp proc., nie będzie on aż tak dużym wsparciem dla wolumenów. Większy wpływ programu na sprzedaż zobaczymy pewnie dopiero w 2024 r. wraz z poprawą zdolności kredytowej" - powiedział.

UZYSKANIE FINANSOWANIA POWINNO BYĆ ŁATWIEJSZE; CZĘŚĆ DEWELOPERÓW ROZWAŻA EMISJĘ OBLIGACJI

W ostatnich miesiącach część deweloperów poinformowała o planach emisji obligacji. Zdaniem analityków to właśnie kwestia finansowania była dla nich wyzwaniem.

"Kwestia finansowania stała się od połowy 2022 roku dużo większym wyzwaniem niż we wcześniejszych okresach. Spadek bieżącej sprzedaży przełożył się na wzrost zapotrzebowania na kapitał obrotowy, deweloperzy w większym stopniu niż wcześniej musieli posiłkować się własnymi środkami, aby kontynuować budowy. Cześć deweloperów pozwala obecnie klientom wpłacić jedynie zaliczkę i czekać z decyzją kredytową na jesień. Obecne emisje obligacji są tego pokłosiem. Deweloperzy mają obecnie większe zapotrzebowanie na kapitał obrotowy, a m.in. widząc wzrost popytu będą chcieli uruchamiać nowe projekty i wrócić równocześnie do zakupów nowych gruntów, co zwykle finansują środkami z obligacji a nie finansowaniem bankowym. Spodziewam się, że jeśli rządowy program kredytowy ruszy bez większych opóźnień, to w końcówce roku poprawi się także sytuacja z kapitałem obrotowym deweloperów" - powiedział Pado.

Adrian Górniak z Ipopemy uważa, że dzięki odbudowie popytu uzyskanie finansowania powinno być łatwiejsze niż w zeszłym roku.

"Poprawiła się kwestia finansowania działalności - instytucje finansujące widzą, że popyt się odbudowuje, a to jest źródło wpływów gotówki do deweloperów. Powinno więc być łatwiej o finansowanie niż w zeszłym roku, kiedy mieliśmy spadek kontraktacji mieszkań i część instytucji mogła się wstrzymywać z uwagi na mniejszy popyt" - ocenił analityk.

O rozważaniu emisji obligacji informowały w tym roku m.in. Dom Development, Develia, Archicom, Atal, Echo Investment, czy Dekpol.

Dominika Antoniak (PAP Biznes)

doa/ osz/