II półr. zapowiada się dobrze dla deweloperów; problemem może być równowaga popytu i podaży (analiza)

II półr. 2023 r. zapowiada się dobrze dla deweloperów i oczekiwany jest wzrost rdr wolumenu sprzedanych mieszkań - oceniają analitycy. Ich zdaniem, na sytuację wpływać będzie popyt stymulowany m.in. przez program bezpiecznych kredytów, ale problemem w krótkim terminie może być osiągnięcie równowagi popytu i podaży.

"W mojej ocenie, kolejne kwartały pokażą, że rynek jest mocny i powinniśmy widzieć dalsze wzrosty rdr sprzedaży, a w dłuższej perspektywie, czyli w 2024 r., dużo będzie zależało od tego, jaki popyt będzie zgłaszany przez tych, którzy będą kupować swoje pierwsze mieszkanie korzystając z oferty bezpiecznego kredytu 2 proc., ale i poziomu stóp procentowych, czy ogólnej sytuacji gospodarczej związanej np. z pewnością konsumenta co do tego, czy będzie miał pracę oraz jak będzie wyglądał rynek najmu" - powiedział PAP Biznes analityk DM BOŚ Maciej Wewiórski.

"Wydaje się, że druga połowa roku zapowiada się dobrze. Popyt powinien być stymulowany przez kredyt 2 proc. Rynek finansowy wycenia spadki stóp procentowych. Na rynek mogą więc wrócić klienci, którzy przez ostatni rok odkładali decyzję o zakupie mieszkania (szczególnie na własne potrzeby). Na pewno jednak sprzedaż będzie też zależała od wielkości oferty, a tu deweloperzy nadal byli dotychczas ostrożni. Drugi, może trochę mniej istotny czynnik, to także polityka banków w zakresie samej oferty kredytowej. Jak na razie tylko część banków oferuje kredyt 2 proc., dodatkowo w tle mamy proces zmiany oferty z kredytów opartych o WIBOR na WIRON, a przed nami wybory parlamentarne, które też wprowadzają dodatkowy czynnik niepewności" - ocenił Krzysztof Pado, zastępca dyrektora wydziału analiz i informacji w DM BDM.

Analitycy zgodnie oceniają, że drugi kwartał 2023 r. był pod względem sprzedażowym udany dla giełdowych deweloperów i przyniósł kontynuację trendu odbudowy sprzedaży i wzrostu zainteresowania klientów zakupem mieszkań obserwowaną od początku roku.

"Na początku roku deweloperzy informowali o wzmożonym ruchu w biurach sprzedaży i dane po półroczu to potwierdzają - mało było deweloperów, którzy nie poprawili rdr tych wyników. Spadki w sprzedaży niektórych deweloperów to prawdopodobnie efekt ich małej oferty. Wygranymi są więc ci, którzy są w stanie odpowiedzieć na większe zainteresowanie i mają ofertę – do takich spółek można zaliczyć np. Dom Development, Robyg, Develię czy Victorię Dom" - powiedział analityk DM BOŚ.

Jak wskazał Krzysztof Pado, kwartalna sprzedaż giełdowych deweloperów (GPW plus Catalyst, po oczyszczeniu z komunikowanych transakcji z PRS) była najwyższa od półtora roku.

"Patrząc pod kątem sezonowym sprzedaż wróciła w okolice, które notowane były w drugim kwartale 2019 r., a więc do ostatniego w miarę +normalnego+ okresu - kolejne okresy wiosenne były zaburzone najpierw przez Covid, później przez odłożony popyt, a w ubiegłym roku przez wybuch wojny i drastyczne ograniczenie zdolności kredytowej" - dodał.

W kolejnych miesiącach - zdaniem analityków - w wynikach sprzedażowych powinien wyraźniej być widoczny wpływ rządowego programu Bezpieczny kredyt 2 proc., ale pierwsze efekty mogły wpłynąć już na wyniki odnotowane w drugim kwartale.

"W przypadku części deweloperów ten efekt mógł już być widoczny. Część z nich raportuje w sprzedaży płatne rezerwacje, takie umowy mogły być już zawierane wcześniej, by uzyskać decyzję o finansowaniu dopiero po starcie kredytu 2 proc. Drugi efekt programu mógł być pośredni – mógł pojawić się popyt spekulacyjny, który liczył na wzrost cen w wyniku uruchomienia preferencyjnego kredytu - i ten scenariusz generalnie się materializuje" - uważa Pado.

Od 3 lipca "bezpieczne kredyty 2 proc.", czyli kredyty z dopłatą państwa do rat, mogą być udzielane przez banki, które zawarły w tej sprawie umowy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego (BGK). Obecnie jest to siedem banków: Alior Bank, Bank BPS i Banki Spółdzielcze Zrzeszenia BPS, Pekao SA, Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie, PKO BP, SGB-Bank i VeloBank.

W piątek Ministerstwo Rozwoju i Technologii poinformowało, że banki przyjęły blisko 4,5 tys. wniosków o udzielenie takiego kredytu.

Poniżej zestawienie opracowane na podstawie danych ze spółek, obejmujące sprzedaż lokali przez deweloperów w drugim kwartale 2023 roku wraz z porównaniem do analogicznego okresu roku poprzedniego.

OSIĄGNIĘCIE RÓWNOWAGI POPYTU I PODAŻY MOŻE BYĆ PROBLEMEM

Analitycy zwrócili uwagę na to, że mimo wzrostu popytu, podaż nie jest znacznie zwiększana i osiągnięcie punktu równowagi może być problemem.

"Efektem wojny i wyższych stóp procentowych była duża niepewność, co spowodowało, że przez ostatnich kilka kwartałów deweloperzy mocno ograniczyli rozbudowę oferty. Wzrósł również koszt kredytu budowlanego i ciężko było budować nie mając wizji, że popyt w ciągu roku się odbuduje, a kredyt zaciągnięty na budowę będzie można szybko pokryć środkami ze sprzedaży. Jeśli nie ma popytu, czy perspektyw na to, że szybko się on odbuduje trudno startować z inwestycjami. Na to stać było albo takich deweloperów, którzy wierzyli, że koniunktura się poprawi, albo takich, którzy nie kredytowali się zbyt mocno – takich, którzy są dobrze dokapitalizowani i trafnie ocenili koniunkturę" - powiedział Maciej Wewiórski.

"Teraz widzimy, że deweloperzy chcą zwiększyć podaż, ale mieszkania to nie jest produkt, który szybko się wytwarza, więc możemy mieć do czynienia z dużym ich spadkiem w ofercie" - dodał.

Krzysztof Pado - powołując się na analizy rynkowe JLL - wskazał, że drugi kwartał był kolejnym z rzędu, w którym do sprzedaży zostało wprowadzonych mniej mieszkań niż zostało sprzedane.

"Cześć deweloperów na ostatnich konferencjach wynikowych zapowiadała rozbudowanie oferty w najbliższych miesiącach, ponieważ posiada +zamrożone+ projekty, które nie były uruchamiane w ubiegłym roku. Cześć natomiast podkreślała, że będzie skupiać się w pierwszej kolejności na marżowości. Obecna sytuacja rynkowa sprzyja podnoszeniu cen, dodatkowo mamy stabilizację po stronie kosztów, co daje deweloperom miejsce do budowy dobrej rentowności. Wydaje się, że podaż może rosnąć raczej stopniowo niż skokowo i w krótkim terminie może być problem z osiągnięciem punktu równowagi" - powiedział.

Dodał, że pomóc w zwiększaniu podaży mogłyby ułatwienia procedur uruchamiania projektów czy strukturalne zwiększenie podaży gruntów pod zabudowę mieszkaniową.

"Jednak nie są to działania popularne politycznie i tym bardziej trudne do podejmowania w krótkim czasie" - ocenił Pado.

WZROST CEN WSPOMAGANY POPYTEM; W KOLEJNYCH MIESIĄCACH DYNAMIKA WZROSTÓW MOŻE BYĆ MNIEJSZA

Analitycy są zgodni, że czynnikiem, który obecnie stymuluje wzrost cen mieszkań jest popyt.

"Obecnie czynnikiem, który stymuluje ceny w krótkim terminie jest popyt i jego zakres. Równocześnie podaż jest niska i ma ograniczoną elastyczność. Tworzy to środowisko do wzrostu cen. Z ofert deweloperów w ostatnich miesiącach zniknęły odroczone systemy płatności czy gratisy w postaci komórek lokatorskich, miejsc postojowych. Część z nich zaczęła też już podnosić cenniki na realizowanych inwestycjach" - ocenił zastępca dyrektora wydziału analiz i informacji w DM BDM.

"W kolejnych miesiącach dynamika wzrostów cen mieszkań powinna być mniejsza, natomiast wszystko będzie zależało od tego, jak będzie się układał popyt w relacji do podaży – na razie popyt prawdopodobnie jest większy niż podaż i więcej mieszkań znika z rynku niż się pojawia, a to mocno wspomaga ceny. Gdy deweloperzy zaczną odpowiadać na popyt i więcej budować oraz wprowadzać do oferty, to dynamika wzrostu cen spadnie. Czekamy więc - może nie na stabilizację cen, ale na takie zdrowsze wzrosty" - powiedział PAP Biznes analityk DM BOŚ.

Zdaniem Pado, kredyt 2 proc. ze względu na limity wartościowe, wpływa przede wszystkim na powrót na rynek nabywców mieszkań w segmencie mieszkań popularnych czy ze średniej półki oraz relatywnie bardziej w miastach regionalnych, czy na obrzeżach dużych miast.

"Relatywnie bardziej mogą w obecnych uwarunkowaniach rosnąć ceny właśnie w tych segmentach rynku. Jakąś formą +sufitu+ mogą być ograniczenia związane w limitami wartościowymi kredytu 2 proc. - wraz z wkładem własnym. Wydaje się, że program kredytu 2 proc. mógł zaburzyć cykliczność rynku. Obecnie ceny części materiałów budowlanych są już niższe niż rok temu, spadły wg GUS także koszty pracy w segmencie kubaturowym. Deweloperzy mieliby więc przestrzeń, by wprowadzać do oferty nowe projekty z może nawet atrakcyjniejszymi cenami. Ale przy stymulowanym popycie nie mają takiej motywacji" - dodał. (PAP Biznes)

doa/ ana/