Trump ogłosił zakup obligacji zabezpieczonych hipoteką o wartości 200 mld USD (opis)

Prezydent USA Donald Trump nakazał państwowym spółkom Fannie Mae i Freddie Mac zakup obligacji zabezpieczonych hipoteką (MBS) o wartości 200 mld USD. Posunięcie to określił jako swoją najnowszą próbę obniżenia kosztów mieszkaniowych przed listopadowymi wyborami uzupełniającymi do Kongresu USA.

„To spowoduje OBNIŻENIE stóp procentowych kredytów hipotecznych, miesięcznych rat i sprawi, że koszt posiadania domu stanie się bardziej przystępny” – napisał Trump w czwartek wieczorem we wpisie w mediach społecznościowych.

Premie za ryzyko związane z długiem hipotecznym zmniejszyły się po ogłoszeniu, ponieważ inwestorzy kupili więcej obligacji zabezpieczonych kredytami mieszkaniowymi niż obligacji skarbowych. Akcje firm udzielających pożyczek hipotecznych zwyżkowały.

„To ogłoszenie to bazooka ze strony administracji, choć nie znamy zbyt wielu szczegółów. Spready obligacji zareagowały silnie i nie bez powodu” – powiedziała Priya Misra, zarządzająca portfelem w JPMorgan Investment Management.

Fannie Mae i Freddie Mac, przedsiębiorstwa finansowane przez rząd, którym Stany Zjednoczone udzieliły pomocy podczas kryzysu finansowego w 2008 r., już zwiększają swoje udziały w obligacjach zabezpieczonych hipotekami.

Według najnowszych danych, giganci z branży finansów mieszkaniowych powiększyli portfele zarządzanych aktywów, czyli część obligacji i pożyczek, które zatrzymują, a nie sprzedają inwestorom, o ponad 25 proc. w ciągu pięciu miesięcy do października. Ich portfele były warte w październiku około 234 mld USD, najwięcej od 2021 roku.

Na rynku znajdują się agencyjne listy zastawne o wartości około 9 bilionów USD, więc jeśli Fannie i Freddie dokonają wszystkich zapowiadanych zakupów, będzie to stanowić nieco ponad 2 proc. rynku. Mimo to dodatkowy popyt na skalę zamierzoną przez prezydenta prawdopodobnie obniżyłby spready, przekładając się na niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych zaciąganych przez amerykańskie gospodarstwa domowe.

W ostatnich miesiącach popyt na obligacje zasadniczo wzrósł, powodując, że spready obligacji hipotecznych osiągnęły mniej więcej najniższy poziom od 2022 r. Niektórzy inwestorzy oczekują, że banki będą również kupować więcej papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką, po części dlatego, że rosnące depozyty zapewniły im więcej pieniędzy do inwestowania. Według danych indeksu Bloomberg amerykańskie papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką zyskały w 2025 r. 8,6 proc. w związku z silnym popytem, co stanowi najwyższy wzrost od 2002 r.

„Jeśli administracja Trumpa pozwoli Fannie i Freddie na powiększenie portfeli, nie ma wątpliwości, że wywrze presję na obniżenie oprocentowania kredytów hipotecznych, prawdopodobnie na co najmniej o ćwierć punktu, a może więcej” – powiedział David Dworkin, prezes i dyrektor generalny Krajowej Konferencji Mieszkaniowej.

Freddie Mac podał w czwartek, że oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych w tygodniu kończącym się 8 stycznia wynosiło średnio 6,16 proc. i jest blisko najniższego poziomu od października 2024 r.

Pod koniec ubiegłego roku Citigroup oszacował, że gdyby obie spółki zwiększyły swoje portfele o 250 mld USD, wówczas premie za ryzyko związane z obligacjami mogłyby spaść o około 0,25 pp, co potencjalnie przełożyłoby się na podobny spadek oprocentowania kredytów hipotecznych płaconych przez konsumentów.

Niektórzy analitycy nie są jednak przekonani czy to posunięcie będzie miało duży wpływ. Neil Dutta, dyrektor ds. ekonomii w Renaissance Macro Research, zauważył, że spready kredytów hipotecznych już się zaostrzyły.

"Dlatego nie jestem pewien, co naprawdę przyniesie to działanie. Wygląda na to, że większość soku została już wyciśnięta" - powiedział Dutta.

„To nie jest poważna propozycja i gdyby rzeczywiście udało się obniżyć ceny kredytów hipotecznych, udałoby się tym podnieść ceny domów. Problem z przystępnością cenową wynika ze strony podaży, a każda propozycja mieszkaniowa, która nie uwzględnia tego czynnika, nie jest poważną propozycją” – powiedział Christopher Maloney, specjalista ds. strategii kredytów hipotecznych w Bok Financial Services.

Bill Pulte, dyrektor Federalnej Agencji Finansowania Mieszkalnictwa, powiedział w czwartek, że zakupów obligacji można dokonać bardzo szybko.

„Mamy możliwości, mamy na to gotówkę i zamierzamy tego dokonać bardzo mądrze i na bardzo dużą skalę" – powiedział Pulte.

Pulte powiedział, że inicjatywa skupu obligacji to kolejna inicjatywa po ogłoszonym w środę przez Trumpa planie zakazującym inwestorom instytucjonalnym zakupu domów jednorodzinnych. Trump powiedział, że planuje szczegółowo opisać plan i inne propozycje dotyczące obniżenia kosztów życia podczas przemówienia na Światowym Forum Ekonomicznym w Davos w Szwajcarii pod koniec tego miesiąca.

Inicjatywy te pojawiają się po tym, jak doradcy prezydenta wielokrotnie podnosili alarm, że koszty życia w USA stały się politycznym ciężarem dla GOP i mogą kosztować kontrolę partii nad Kongresem w jesiennych wyborach cząstkowych.

Pulte powiedział w czwartkowym wywiadzie dla CNBC, że za miesiąc lub dwa Trump podejmie decyzję, czy kontynuować przygotowanie do pierwszej oferty publicznej Fannie i Freddie.

Jak wynika z notatki badawczej Jareta Seiberga, dyrektora zarządzającego TD Cowen, inicjatywa skupu obligacji może sugerować, że takie plany schodzą na dalszy plan.

„Uważamy, że komentarz prezydenta jest negatywny dla scenariusza zakończenia kurateli rządowej nad spółkami. Trump pochwalił swoją decyzję o nieprowadzeniu spółek na giełdę w czasie swojej pierwszej kadencji. Zasugerował, że mógłby wykorzystać te spółki do zwiększenia dostępności mieszkań. To nie wygląda na pośpiech z IPO przedsiębiorstw” – napisał Seiberg w raporcie.

„Wygląda na to, że wzrost wartości portfela Fannie i Freddie będzie kontynuowany w nadchodzących miesiącach, co powinno pomóc w nieznacznym obniżeniu oprocentowania kredytów. Jednak największym czynnikiem wpływającym na spadek oprocentowania kredytów hipotecznych byłyby niższe rentowności obligacji skarbowych” - powiedział Gennadiy Goldberg, szef strategii stóp procentowych w USA w TD Securities.

W ostatnich miesiącach popyt na obligacje zasadniczo wzrósł, powodując, że spready obligacji hipotecznych osiągnęły najniższy poziom od 2022 r. Niektórzy inwestorzy oczekują, że banki będą również kupować więcej papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką, po części dlatego, że rosnące depozyty zapewniły im więcej pieniędzy do pracy.

Analityk Citizens James McCanless ocenił, że jeśli rozwiązanie zostanie wprowadzone w życie, może ono być korzystne w ujęciu nominalnym dla oprocentowania kredytów hipotecznych, zwłaszcza że Rezerwa Federalna wstrzymała kilka lat temu reinwestycję MBS.

„Post Trumpa na temat zakupu MBS i potencjalnego wpływu na stopy procentowe był pierwszą potencjalnie dobrą wiadomością dla firm budowlanych i ich klientów, jeśli dojdzie do skutku” – powiedział McCanless.

Analityk UBS John Lovallo wskazywał, że zakupy MBS-ów to jeden z kilku sposobów wykorzystania przedsiębiorstw finansowanych przez rząd (GSE) do obniżenia oprocentowania kredytów hipotecznych i poprawy przystępności cenowej mieszkań w najbliższej perspektywie.

„GSE mogłyby również potencjalnie subsydiować kredyty hipoteczne i obniżać opłaty gwarancyjne, z których ta ostatnia wyniesie 65 pb. w przypadku 30-letniego kredytu hipotecznego w 2024 r.” – powiedział Lovallo.

Analitycy Deutsche Bank pod przewodnictwem Jima Reida oceniają, że kwotę 200 mld USD należy postrzegać w kontekście wartego około 9 bilionów USD rynku agencyjnych MBS.

(PAP Biznes)

kek/ gor/