Ghelamco Invest przedstawia plan finansowania wykupu obligacji o wartości 405 mln zł. Grupa przechodzi na realizację projektów z partnerami kapitałowymi

Komunikat od Ghelamco Invest

Do wykupu obligacji zapadających w marcu 2027 r. mają posłużyć środki ze sprzedaży The Bridge i Chopin Tower, wsparcie finansowe od Ghelamco Group oraz nowe emisje zabezpieczonych obligacji. Ghelamco zrealizuje kolejne projekty z partnerami kapitałowymi, również poprzez sprzedaż w tym modelu następnych inwestycji. Grupa rozszerzy też działalność o segment mieszkaniowy i sektor living.

Ghelamco Invest opublikowało raport za I półrocze 2026 r. Wraz z wynikami Zarząd przedstawił plan terminowego regulowania zobowiązań Spółki, począwszy od wykupu najbliższych serii obligacji – PZ4 i PZ5 o łącznej wartości nominalnej 405 mln zł, zapadających w marcu 2027 r. Środki na wykup będą pochodzić ze sprzedaży The Bridge i planowanej sprzedaży Chopin Tower, a także od Ghelamco Group NV oraz z nowych emisji zabezpieczonych obligacji. Jednocześnie Ghelamco wchodzi w nowy etap rozwoju: kolejne projekty będzie realizować głównie z partnerami kapitałowymi, przy znacznie mniejszym własnym zaangażowaniu finansowym, oraz rozszerzy działalność o sektor living, w tym projekty mieszkaniowe.

Wykup obligacji serii PZ4 i PZ5 wraz z należnymi odsetkami Spółka zamierza sfinansować z czterech źródeł. Najważniejsze z nich to transakcje, o których Ghelamco informowało w ostatnich tygodniach: sfinalizowana we wrześniu sprzedaż biurowca The Bridge oraz warunkowa umowa sprzedaży projektu Chopin Tower, której finalizacja zakładana jest na IV kwartał 2026 r. Plan uzupełniają wsparcie ze strony Ghelamco Group oraz nowe potencjalne emisje obligacji zabezpieczonych.

– Terminowy wykup obligacji to nasz priorytet. Wszystkie środki, które trafią do Ghelamco Invest ze sprzedaży The Bridge oraz Chopin Tower, posłużą do zmniejszenia zobowiązań. Uzupełnieniem jest wsparcie Ghelamco Group, które opiera się na nieodwołalnym zobowiązaniu z konkretnym harmonogramem, a także nowe finansowanie obligacyjne zabezpieczone na aktywach Grupy – mówi Przemysław Dąbrowski, Dyrektor Finansowy Ghelamco Poland.

Plan wykupu obligacji: cztery źródła finansowania

Pierwszym filarem planu są wpływy z ukończonego i w pełni skomercjalizowanego biurowca The Bridge. Cena sprzedaży została ustalona w oparciu o wartość nieruchomości (GAV) wynoszącą 285 mln EUR i wyniosła 240,1 mln EUR, z czego 20 mln EUR zależy od spełnienia dodatkowych warunków, m.in. zakończenia prac aranżacyjnych dla jednego z najemców. Po spłacie kredytu bankowego i innych zobowiązań Ghelamco Invest spodziewa się otrzymać z tej transakcji około 237 mln zł tytułem spłaty pożyczek udzielonych spółce projektowej. Do dziś Spółka otrzymała około 19 mln zł. Pozostała kwota ma trafiać do Spółki stopniowo, w miarę rozliczania transakcji. Około 105 mln zł zależy od spełnienia warunków, które pozostają poza kontrolą Spółki.

Drugim filarem jest sprzedaż pierwszych projektów w nowym modelu działania Grupy, w którym projekt przejmuje partner kapitałowy, a Ghelamco świadczy usługi w zakresie prowadzenia procesu deweloperskiego. Najbardziej zaawansowana jest transakcja dotycząca Chopin Tower – Grupa zawarła już warunkową umowę sprzedaży o wartości 54,4 mln EUR netto, a jej finalizacja zakładana jest na IV kwartał br. Po zamknięciu transakcji Spółka spodziewa się otrzymać około 91 mln zł, a dalsza część należności Ghelamco Invest z tego projektu może być spłacana stopniowo z wynagrodzenia Grupy za jego realizację. Ghelamco przygotowuje także sprzedaż projektu biurowego VIBE II w Warszawie, należącego do Kemberton – spółki z Grupy odpowiedzialnej za realizację tego projektu.

Trzecim filarem jest wsparcie jednostki dominującej Grupy. Ghelamco Group NV nieodwołalnie zobowiązała się zapewnić Spółce środki w łącznej kwocie 50 mln EUR, w kilku transzach, m.in. w ramach planowanego nabycia od Ghelamco Poland Holding pozostałych udziałów w Ghelamco Invest NV. Pierwsza transza, w wysokości 10 mln EUR, ma wpłynąć do Spółki przed terminem wykupu obligacji serii PZ4 i PZ5. Środki przekazane w formie innej niż wkład kapitałowy zostaną podporządkowane spłatom wobec obligatariuszy.

Czwartym filarem są emisje obligacji zabezpieczonych przez inne spółki z Grupy. Ghelamco Group negocjuje z inwestorem instytucjonalnym emisję zabezpieczonych obligacji uprzywilejowanych o wartości do 45 mln EUR, o czym Spółka informowała w czerwcu br. Planowana transakcja zakłada m.in. odkup przez Grupę części obligacji Ghelamco Invest należących do tego inwestora i ich rozliczenie wewnątrz Grupy. W przypadku realizacji transakcja zmniejszyłaby zapotrzebowanie Spółki na gotówkę w dniu wykupu obligacji serii PZ4 o około 52 mln zł. Ponadto spółka projektowa Ghelamco Plac Grzybowski planuje emisję obligacji zabezpieczonych na swoich aktywach o wartości 130 mln zł. Środki z emisji mają zostać przeznaczone na spłatę pożyczek udzielonych przez Spółkę, a następnie na wykup obligacji Ghelamco Invest.

Nowy model biznesowy: projekty z partnerami kapitałowymi, nie tylko biurowce

Zgodnie z zapowiedziami Ghelamco zmienia sposób realizacji projektów. Dotąd Grupa finansowała je własnym kapitałem – od zakupu działki aż do sprzedaży gotowego budynku. W nowym modelu (platform developer model) partner kapitałowy nabywa projekt lub udział w nim i finansuje budowę, a Ghelamco odpowiada za jego realizację i otrzymuje za to wynagrodzenie. Pierwszą taką transakcją jest warunkowa umowa sprzedaży Chopin Tower, a Grupa pracuje obecnie nad kolejną, dotyczącą projektu VIBE II w Warszawie. Oba projekty mają pozwolenia na budowę, a w tej samej formule mają być realizowane kolejne projekty z portfela Grupy.

Zmieniona strategia Ghelamco opiera się na trzech założeniach: dywersyfikacji klas aktywów, mniejszej skali poszczególnych inwestycji oraz partnerstwach. W praktyce oznacza to krótszy czas realizacji projektów, szybsze osiąganie przychodów i wychodzenie z aktywów spoza podstawowej działalności. Mniejsze projekty poszerzają też krąg potencjalnych partnerów i nabywców – oprócz klasycznych inwestorów instytucjonalnych są wśród nich również deweloperzy, fundusze private equity oraz inwestorzy prywatni zarządzający majątkami rodzinnymi (family offices). Grupa nie rezygnuje z ambicji realizacji dużych projektów, ale nie będzie już prowadzić ich samodzielnie, w oparciu wyłącznie o własny bilans: współpraca z partnerami rozkłada ryzyko i sprawia, że każdy projekt jest bardziej odporny. Nowy model jest kontynuacją prowadzonego programu restrukturyzacji i redukcji zadłużenia, którego kluczowym elementem była sprzedaż The Bridge.

W wybranych projektach – na własnych gruntach lub wspólnie z partnerami joint venture – Grupa zachowa udział kapitałowy. Takie inwestycje będą realizowane przede wszystkim ze współinwestorami i skupią się na przedsięwzięciach o krótszym cyklu i mniejszej skali. Ghelamco będzie też dywersyfikować portfel. Biura pozostają kluczową kompetencją Grupy, ale obok nich powstawać będą projekty w szeroko rozumianym sektorze living – w tym mieszkania i akademiki – oraz projekty wielofunkcyjne. Dla Ghelamco Invest oznacza to znacznie mniejsze niż dotąd zaangażowanie własnego kapitału.

– Zmieniamy sposób finansowania naszych projektów, a nie to, w czym jesteśmy najlepsi. Naszym partnerom kapitałowym zapewniamy wieloletnie doświadczenie na polskim rynku i zespół, który przeprowadza projekt przez wszystkie etapy – od zakupu gruntu i uzyskania pozwoleń, przez projektowanie i budowę, po komercjalizację. Umowa dotycząca Chopin Tower pokazuje, że ten model działa i że uznani międzynarodowi inwestorzy widzą w nas atrakcyjnego partnera. Angażujemy mniej własnego kapitału i długu, dlatego nowy model jest bardziej odporny na wahania rynku, a przy tym powtarzalny – możemy go stosować w kolejnych projektach i z różnymi partnerami. Własne środki będziemy inwestować w wybrane projekty. Chcemy jednocześnie rozszerzyć działalność poza segment biurowy. Widzimy duży potencjał w projektach mieszkaniowych i w sektorze living – mówi Agnieszka Ciupak, Dyrektor Zarządzająca Ghelamco Poland.

Nowy etap to także nowy zespół. W ostatnich miesiącach Ghelamco wzmocniło kierownictwo w Polsce, łącząc kompetencje finansowe, prawne i techniczne ze świeżym spojrzeniem na to, jak realizować projekty. Zespół zarządzający Ghelamco w Polsce tworzą Agnieszka Ciupak (Dyrektor Zarządzająca), Przemysław Dąbrowski (Dyrektor Finansowy), Jakub Kutzmann (Dyrektor ds. Prawnych) i Krzysztof Gozdecki (Dyrektor ds. Technicznych). To ten zespół doprowadził do finalizacji sprzedaży The Bridge oraz podpisania umowy dotyczącej Chopin Tower, a dziś odpowiada za wdrożenie nowego modelu działania.

Wyniki półroczne pod wpływem niegotówkowej aktualizacji wyceny pożyczek

W opublikowanym właśnie raporcie za I półrocze 2026 r. Ghelamco Invest wykazało stratę netto wynoszącą 359,3 mln zł, a kapitał własny Spółki na koniec czerwca był ujemny i wynosił 353,1 mln zł. Wynik ten jest efektem aktualizacji wyceny pożyczek udzielonych spółkom projektowym. Aktualizacja ma charakter niegotówkowy i odzwierciedla zaktualizowany szacunek kwot, które Spółka spodziewa się odzyskać od spółek projektowych.

Na wycenę wpłynęły dwa czynniki. Pierwszym jest sprzedaż The Bridge – po spłacie kredytu bankowego i innych zobowiązań z ceny sprzedaży do Spółki trafi tylko część jej należności od spółki projektowej. Drugim jest zmiana modelu działania Grupy. Projekty sprzedawane są teraz na wcześniejszym etapie, jak w przypadku Chopin Tower, a część należności Spółki ma być spłacana stopniowo, m.in. z wynagrodzeń Grupy za realizację projektów dla nowych właścicieli. W efekcie Spółka zmieniła metodologię wyceny pożyczek udzielonych spółkom projektowym.

Obligacje o terminach wykupu przypadających po marcu 2027 r. pozostają w sprawozdaniu Spółki zobowiązaniami długoterminowymi.

Ghelamco Poland jest częścią Ghelamco – europejskiej grupy deweloperskiej działającej na rynku nieruchomości od 1985 roku. Obecne w Polsce od 1991 roku Ghelamco zrealizowało dotychczas ponad 1,2 mln mkw. powierzchni biurowej, mieszkaniowej i wielofunkcyjnej. Do jego flagowych projektów należą Warsaw Spire, Warsaw UNIT, The Warsaw HUB oraz The Bridge – budynki, które na nowo zdefiniowały panoramę polskiej stolicy.

Źródło: Ghelamco Invest