Biznesy Spółek Giełdowych: 5 warunków udanej inwestycji deweloperskiej, na przykładzie Vantage Development

Spółki deweloperskie są na GPW najliczniej reprezentowaną branżą. Stanowią one niemal 8% wszystkich spółek notowanych na głównym rynku. Mimo to, inwestorzy często nie do końca rozumieją, jak działa prowadzony przez nie biznes. Dlatego dziś, w ramach cyklu „Biznesy Spółek Giełdowych” #BSGPL, na przykładzie spółki Vantage Development #VTG, postaramy się przybliżyć na czym polega biznes deweloperski. Konkurencja w tej branży jest duża i trzeba umieć wyróżnić się na jej tle, aby osiągnąć sukces.

Deweloper - jaka to branża?

Choć spółki deweloperskie często są postrzegane przez inwestorów na równi ze spółkami budowlanymi, nie zajmują się one wznoszeniem budynków. Skupiają się przede wszystkim na aspekcie finansowym powstawania nieruchomości. Deweloper budowlany jest inwestorem. To on dostarcza kapitał, planuje i nadzoruje proces powstawania nieruchomości. Na końcu zaś odpowiada za spieniężenie inwestycji.

Spółce Vantage Development oraz innym spółkom deweloperskim, bliżej więc do funduszu inwestycyjnego, niż do przemysłu budowlanego. Żeby lepiej zrozumieć ich działalność, przyjrzyjmy się poszczególnym etapom. Są to warunki, od których zależy sukces inwestycji deweloperskiej.

Warunek 1: Lokalizacja pod inwestycję determinuje jej sukces

Pierwszą i najważniejszą decyzją jest wybór odpowiedniej lokalizacji inwestycji. Najlepsze są oczywiście rejony, na których wzrasta liczba ludności, a ceny wciąż rosną.  

Vantage Development działa na jednym z najszybciej rozwijających się rynków, czyli we Wrocławiu. Pod względem sprzedaży mieszkań jest tam na podium (obecnie o włos wyprzedza go Archicom). Ma także inwestycje na najpopularniejszym rynku w Polsce, czyli w Warszawie.

Najwięksi deweloperzy z GPW także są obecni przede wszystkim w tych miastach. Konkurencja jest więc duża. Vantage stara się zatem zdobyć przewagę poprzez koncentrację na najlepszych lokalizacjach. Zarząd spółki rozumie przez to lokalizacje położone jak najbliżej centrów miast. Tym samym decyduje się na sprzedawanie nieco droższych mieszkań, ale za to w lokalizacji gwarantującej dobrą komunikację z najważniejszymi punktami miasta.

Takie podejście ma wiele zalet. Przede wszystkim ceny nieruchomości w centrach miast są znacznie mniej podatne na zmiany, niż na obrzeżach miast. Zwiększa to bezpieczeństwo finansowe inwestycji nawet w czasie kryzysu. Poza tym, na przedmieściach często brakuje infrastruktury, takiej jak przedszkola, szkoły, służby (policja, szpitale), czy nawet transportu miejskiego. Jej rozbudowa wymaga czasu i dużych nakładów z podatków. Często miasta żądają od deweloperów, by oni pokryli część tych wydatków – to zmniejsza ich marżę. Dlatego zarząd Vantage jest przeciwny nadmiernemu rozlewaniu się miast i stawia na lokalizacje znacznie bliższe centrum, często współuczestnicząc w budowaniu nowej infrastruktury, bądź uzupełnianiu istniejącej.

Ilustracja 1. Inwestycje Vantage Development, zlokalizowane na terenie Wrocławia. Warto zwrócić uwagę na centralne położenie zdecydowanej większości inwestycji.

Wybierając między spółkami deweloperskimi na GPW, inwestorzy powinni przede wszystkim zwracać uwagę na ich bank ziemi. Jak duży on jest i jakiej jakości są konkretnie lokalizacje. Jest to kluczowy czynnik, od którego zależą przyszłe zyski i wysokość marży deweloperów. Vantage posiada obecnie tereny, na których może wybudować 2,4 tys. mieszkań. Jest to stosunkowo dużo, zważywszy na fakt, że w ostatnim czasie sprzedaje 600-700 mieszkań rocznie.  

Ilustracja 2. Bank ziemi Vantage Development. W spółce deweloperskiej to „surowiec” na bazie, które powstaje końcowy produkt. Od jego ceny i jakości zależą przyszłe przychody.

Warunek 2: Planowanie i projektowanie inwestycji

Mając już wybraną lokalizację, deweloperzy skupiają się na projekcie inwestycji oraz na pozyskaniu wszystkich pozwoleń. Zwykle przygotowaniem zajmują się firmy architektoniczne, a deweloper je jedynie nadzoruje. Projekt zależy od tego, jaki rodzaj nieruchomości ma powstać.

Większość deweloperów zajmuje się budownictwem mieszkaniowym. Są też spółki skupiające się na sektorze nieruchomości komercyjnych, takie jak Echo czy Globe Trade Centre.

Vantage Development stawia przede wszystkim na budowę osiedli mieszkaniowych, ale jedną piątą jej przychodów, oraz niemal połowę aktywów, stanowią projekty komercyjne (czyli budowa biurowców). Takie mieszane podejście pozwala na dywersyfikację działalności i łagodzi skutki wahań koniunkturalnych. Choć ma i pewne wady. Część komercyjna działalności zwiększa znacząco zadłużenie deweloperów, charakteryzuje się dużą konkurencją i długim czasem sprzedaży. Sytuację może znacznie poprawić wprowadzenie przepisów dotyczących REIT-ów.

Często spółki dzielą większe projekty na mniejsze części. Pozwala to ograniczyć jednorazowy wkład kapitału i finansować dalsze prace ze sprzedaży poprzednich etapów. Dobrym przykładem projektu rozłożonego na lata są Promenady Wrocławskie – flagowa inwestycja Vantage Development. Spółka podzieliła ją na 10 etapów. Trzy już zostały zrealizowane i sprzedane, obecnie w ofercie sprzedażowej są etapy czwarty i piąty. Powstają także kolejne, w tym etap siódmy, będący w całości przeznaczony do sprzedaży dla BGK. Promenady Wrocławskie są inwestycją łączącą część komercyjną z mieszkaniową.

Ilustracja 3. Flagowy projekt Vantage Development „Promenady Wrocławskie”. Lokalizacja inwestycji i projekt architektoniczny to elementy, od których najbardziej zależy sukces w sprzedaży.

Tabela 1. Postęp prac w inwestycji Promenady Wrocławskie.

Analizując spółki deweloperskie, inwestorzy powinni zwrócić uwagę na rodzaj budowanych obiektów. Warto też sprawdzić jak rozłożone w czasie są obecne inwestycje. Pozwala to oszacować ryzyko i czy spółka się nadmiernie nie zadłuża.

Warunek 3: Efektywny nadzór nad przebiegiem budowy

Deweloper zajmuje się nadzorowaniem budowy, ale zwykle sam nie prowadzi budów. Tym zajmują się generalni wykonawcy. Podobnie jest w przypadku spółki Vantage. Zatrudnia ona ponad 110 osób, ale są to w większości pracownicy administracyjni, osoby koordynujące pracę podwykonawców oraz sprzedawcy.

Takie podejście ma wiele zalet. Po pierwsze pozwala spółkom skupić się na ich podstawowym biznesie (finansach), ale też redukuje ryzyko związane z wykonywaniem samych robót, czy z zatrudnianiem dużych grup pracowników fizycznych. Oczywiście, opóźnienia i problemy generalnego wykonawcy mają wpływ na samą spółkę deweloperską.

Nie wszystkie spółki deweloperskie zlecają wykonanie robót na zewnątrz i same tworzą ekipy budowlane. Inwestorzy powinni brać to pod uwagę i być świadomi dodatkowego ryzyka z tym związanego.

Warunek 4: Skuteczna sprzedaż lub wynajem

Dochodzimy do ostatniego etapu działalności deweloperów, czyli sprzedaży zrealizowanej inwestycji. Tutaj dopiero deweloper zarabia. Przygotowanie procesu sprzedaży rozpoczyna się już na samym początku inwestycji, czyli przy wyborze gruntów. Tworzone są szacunki i kalkulacje, ile mieszkań uda się sprzedać. Potem oferta zostaje przedstawiona klientom, którzy decydują się na zakup na różnych etapach powstawania budynku. Tak naprawdę to dopiero klienci weryfikują to, czy inwestycja okaże się rentowna.

Dużą rolę w sprzedaży odgrywa zaufanie klientów do spółki. Im większe, tym łatwiej zdobyć klienta na wcześniejszym etapie przedsięwzięcia. To zmniejsza ryzyko inwestycji i pozwala przedstawić szacunki przyszłych przychodów.

Innym sposobem zarabiania na inwestycji jest wynajem. Dotyczy to głównie spółek, w tym Vantage Development, które zdecydowały się na budowę nieruchomości komercyjnych. Marża brutto segmentu najmu jest bardzo duża. W przypadku biurowców Vantage Development wynosi ona około 70%, jednak przy znacznie niższym niż przypadku projektów mieszkaniowych ROA. Wynajem daje stabilne przepływy pieniężne, choć i tak zwykle ostatecznym celem deweloperów jest sprzedaż wszystkich nieruchomości i uwolnienie kapitałów.

Inwestorzy interesujący się spółkami deweloperskimi powinni zwrócić uwagę na to jak wygląda proces sprzedaży. Ile mieszkań jest sprzedanych na wcześniejszych etapach budowy, czy i ile lokali biurowych jest wynajętych. Jak wygląda oferta i do kogo jest skierowana.

Warunek 5: Finansowanie jest kluczem w tym biznesie

Wszystkie powyższe etapy działalności dewelopera nie byłyby możliwe bez odpowiedniego finansowania. Pozyskanie kapitału na inwestycje jest kluczową częścią pracy deweloperów.

Kilka lat temu zmieniły się przepisy i deweloperzy nie mogą już bezpośrednio finansować projektów inwestycyjnych z pieniędzy klientów. Projekty trwają natomiast długo – zazwyczaj od 15 do 18 miesięcy. Teraz więc podstawowymi źródłami kapitału dla deweloperów są kredyty i obligacje. Możliwość bezproblemowego zwiększania zadłużenia jest więc kluczowa i na to powinni zwracać uwagę inwestorzy. Im więcej źródeł finansowania i im większa wiarygodność dewelopera, tym lepiej.

Vantage Development ma ugruntowaną pozycję wśród banków, ale korzysta też z finansowania obligacjami. Ostatnio zdecydował się na ich przedterminowy wykup. Ma też środki własne, pochodzące ze sprzedaży biurowca „Galaktyka”. Jeśli spółce udałoby się sprzedać któryś z dwóch przeznaczonych do sprzedaży biurowców, mogłaby wykupić wcześniej pozostałe obligacje, zmniejszyć znacznie zadłużenie lub reinwestować środki w nowe, duże inwestycje.

Ilustracja 4. Zadłużenie odsetkowe Vantage Development. Warto zwrócić uwagę na dywersyfikację źródeł finansowania.

Biznes deweloperski to typowa działalność finansowa

Podsumowując, biznes deweloperski to typowa działalność finansowa i dlatego takie spółki inwestorzy powinni postrzegać bardziej jak spółki inwestycyjne, zbliżone do funduszy inwestycyjnych. Należy zwrócić uwagę na ich aktywa (bank ziemi) i możliwości sprzedaży (etapy inwestycji, historię sprzedaży i zainteresowanie klientów). Ponadto inwestorzy powinni prześledzić możliwości finansowe – jest to w tym biznesie najważniejszy czynnik. Przykład Vantage Development pokazuje, że mimo dużej konkurencji, wciąż można się pozytywnie wyróżnić na tym rynku i generować wartość dla akcjonariuszy.

Artykuł opublikowany w otwartej części Strefy Inwestorów, przygotowany we współpracy ze spółką.