Najczęściej spotykaną formą inwestowania kapitału na rynku nieruchomości jest zakup mieszkań pod wynajem. Stały dochód uzyskiwany od najemców, szerokie grono zainteresowanych wynajmem - zwłaszcza w największych polskich miastach, oraz większa szansa na pozyskanie nieruchomości w interesującej lokalizacji - to tylko niektóre z zalet takiej inwestycji.
Jak pokazują badania, Polacy coraz częściej doceniają szansę, jaką daje im lokata kapitału na rynku nieruchomości. Jednak, oprócz mieszkań, interesującym pomysłem jest także wynajmowanie lokali usługowych i powierzchni biurowych. Według ostatnich szacunków, po raz kolejny, Kraków został uznany za numer jeden w Europie pod względem liczby i rozwoju firm z sektora usług dla biznesu. W 2015 roku w stolicy Małopolski działało ponad 100 centrów usług dla biznesu, w których pracowało 35,7 tys. osób, a liczby te wciąż rosną. Kolejne miejsce zajmuje Warszawa, zaś zaskakująco wysoką pozycję przyznano… Trójmiastu. Jak więc zacząć zarabiać na obrocie lokalami użytkowymi?
Firma to inny rodzaj najemcy niż osoba prywatna
Zacznijmy od rzeczy najważniejszej: w przeciwieństwie do transakcji związanych z mieszkaniami, przy obrocie lokalami czy biurami możemy pozwolić sobie (i swoim najemcom) na bardziej liberalne warunki współpracy. Chodzi tu głównie o elementy takie jak krótsza umowa, najemca niekoniecznie reprezentujący wielką korporację bądź bank, a także łatwiejsze możliwości wypowiedzenia. Przysłuży się to, niewątpliwie, obu stronom, gdyż zaufanie podczas takich negocjacji jest kluczem do sukcesu. Oczywiście, najmniej absorbuje właściciela takiej nieruchomości wynajem powierzchni dla naprawdę dużego gracza rynkowego, minimum na 5 lat, a często od razu na okres lat 10. Dla porównania: na rynku mieszkaniowym standardowa umowa to okres 12 miesięcy. W momencie, kiedy wystąpiłyby jakiekolwiek problemy ze ściąganiem należności za wynajem powierzchni, firma jako wynajmujący daje nam większą pewność w zakresie odzyskania zaległych opłat niż osoba prywatna. Co więcej,taka forma inwestycji w sektor nieruchomości pozwala też zaoszczędzić czas na “zarządzaniu” lokalem. Czasochłonnych problemów i spraw do dopilnowania jest w tym przypadku zdecydowanie mniej niż przy wynajmie mieszkań.
Stopa zwrotu z inwestycji w lokal usługowy jest średnio 2% wyższa niż dla lokalu mieszkalnego
Najistotniejszą kwestią jest jednak stopa zwrotu takiej inwestycji. I - ponownie - porównując lokal usługowy do lokalu mieszkalnego jest ona o ok. 2% wyższa. Jednak wyższe są także nakłady początkowe, jakie trzeba ponieść, aby w ogóle móc zacząć rozpatrywać tego typu inwestycje. W stolicy Polski minimalna kwota, jaką trzeba dysponować, by zakupić lokal usługowy to około miliona złotych. We wspomnianym Krakowie inwestycja w lokal w stanie deweloperskim to koszt ok.7000-8000 /m2 netto. Nieruchomości w topowych lokalizacjach to już wydatek rzędu nawet 15 000/m2 netto. Decydując się na taką nieruchomość na wstępie wymagane jest 10-20% zadatku, co w tej perspektywie daje nam kwotę 100-200 tys. złotych do natychmiastowego zainwestowania. Właściciele tych lokali, które położone są w najlepszych lokalizacjach - a więc w centrum miast czy w dzielnicach biznesowych - nie muszą jednak przejmować się koniecznością urządzenia lokalu. Przyszły najemca zazwyczaj dostosowuje lokal do prowadzonej przez siebie działalności. Przez to jednak wymaga od właściciela tzw. wakacji czynszowych, czyli okresu, w którym najemca płaci niższy czynsz lub jest w ogóle zwolniony z jego opłacania. Wakacje czynszowe to zazwyczaj okres od 0 do 6 miesięcy, choć jego długość uzależniona jest od długości umowy najmu.
Na co trzeba zwrócić uwagę inwestując w lokal usługowy?
Wybierając lokal usługowy, który chcemy przeznaczyć na wynajem pod działalność gospodarczą, warto zwrócić uwagę nie tylko na lokalizację czy cenę, ale również cechy takie jak łatwość w odnalezieniu lokalu (najlepiej, aby miał on witrynę skierowaną na często uczęszczaną ulicę), dostępność bezpłatnego parkingu w niedalekiej odległości od lokalu, czy możliwość umieszczenia reklamy zewnętrznej, np. szyldu lub kasetonu, na zewnętrznej elewacji budynku.
Już na samym początku warto również rozpatrzeć, pod jaką działalność lokal mógłby zostać wynajęty. Zupełnie inne wytyczne musi spełniać lokal, który zostanie wynajęty dla branży medycznej, inne pod gastronomię, a jeszcze inne pod działalność usługową.
Istotną kwestią przed zakupem jest sprawdzenie planu zagospodarowania i ogólne rozeznanie rynku i okolicy. Może się okazać, że w niedalekiej przyszłości w sąsiedztwie naszego lokalu (handlowego lub biurowego) może powstać galeria, hipermarket, biurowiec, itp., co wpłynie na mniejszą atrakcyjność naszej nieruchomości, a jednocześnie wymusi czynsz najmu niższy niż pierwotnie zakładaliśmy. Kupując lokal, inaczej niż w przypadku mieszkań, nie można kierować się np. sentymentem do danej okolicy, lub podejmować tak ważnej decyzji, wyłącznie dlatego że lokal jest ”ładny”. Należy kierować się możliwościami, jakie daje lokalizacja, twardymi liczbami i aspektami technicznymi lokalu.
Inwestycja w lokal usługowy na terenie dużego osiedla to przeważnie dobry wybór
Warto inwestować w lokale na terenie dużych osiedli, gdzie liczba potencjalnych klientów jest spora, a różnorodność prowadzenia biznesu duża. Najlepsze są lokale parterowe z dużymi witrynami, o powierzchni 80-150m2, ustawne (na planie prostokąta lub kwadratu), łatwe do rozplanowania pod kątem różnego rodzaju działalności, które będą nadawały się zarówno pod biuro, handel, jak i usługi.
Obecnie konkurencja na rynku lokali jest bardzo duża, gdyż związane jest to ze sporą ilością nowych inwestycji, a w każdej, nawet mieszkaniowej, zawsze zarezerwowane jest miejsce na lokale komercyjne. Wybierać trzeba jednak z głową, przed podjęciem decyzji rozważyć wiele aspektów, a najlepiej zasięgnąć pomocy specjalistów z branży nieruchomości, którzy dobrze znają lokalne rynki i specyficzne prawa, którymi rządzą się miasta, dzielnice lub regiony kraju.
Marcin Pajączek - ekspert biura nieruchomości NowodworskiEstates, specjalizujący się w sprzedaży i wynajmie lokali użytkowych i powierzchni biurowych.
