Ceny mieszkań i najmu powoli rosną. Polacy zaczynają inwestować w mieszkania
NBP opublikował nowy raport, podsumowujący sytuację na rynku nieruchomości. Z danych wynika, że rynek nieruchomości najgorsze ma już za sobą i ceny zarówno metra kwadratowego mieszkania, jak i jego najmu zaczynają powoli rosnąć. Co prawda, nie można mówić jeszcze o kolejnej hossie budowlanej, ale koniunkturę na rynku mieszkaniowym napędzają niskie stopy procentowe.
Ceny mieszkań powoli, ale w górę
Z danych wynika, że rynek pierwotny swój dołek cen wyznaczył na przełomie 2012 i 2013 roku.
Wykres 1: Transakcyjne ceny m kw. mieszkań na RP. Źródło: NBP.
Od tej pory ceny mieszkań, zwłaszcza w Warszawie, powoli rosną. Obecnie średnia cena jest najwyższa od końca 2011 roku. Do rekordów z przełomu 2008 i 2009 roku wciąż jednak jeszcze sporo brakuje.
Stawki najmu mieszkania również w górę
Rosną też stawki najmu mieszkania.
Wykres 2: Średnie (oferowane i transakcyjne) stawki najmu m kw. mieszkania w 7 miastach. Źródło: NBP.
Zwłaszcza średnia cena najmu metra kwadratowego w siedmiu największych miastach jest obecnie najwyższa od drugiej połowy 2009 roku. Sukcesywnie rosną stawki najmu na największym rynku mieszkaniowym w Warszawie.
Opłacalność najmu mieszkania rekordowa
Najwyższe średnie stawki najmu mieszkań od 2009 roku, przy wciąż stosunkowo niższych od 2009 roku cenach samych mieszkań sprawiają, że tego rodzaju inwestycja w mieszkanie na wynajem, średnio rzecz biorąc, się opłaca.
Wykres 3: Opłacalność wynajmu mieszkania (śr. w 7 miastach). Źródło: NBP.
Opłacalność podnoszą dodatkowo rekordowo niskie, nominalne stopy procentowe w Polsce. Odnosząc opłacalność wynajmu mieszkania do depozytów gospodarstw domowych czy rentowności obligacji 10-letnich, to na początku 2015 roku inwestycja w mieszkanie pod wynajem, jest średnio rzecz biorąc, najbardziej opłacalna w całym badanym okresie (od 2006 roku). Jak wynika z danych obecnie opłaca się nawet wziąć mieszkanie na kredyt i je wynająć. To niejako samo z siebie tłumaczy, skąd wzięło się obserwowane ożywienie.
Sprzedaż nowych mieszkań największa od 2007 roku
Z danych zebranych przez NBP wynika również, że w drugim kwartale 2015 roku deweloperzy sprzedali rekordową liczbę mieszkań, od przynajmniej 2007 roku.
Wykres 4: Liczba mieszkań wprowadzanych na rynek, sprzedanych i znajdujących się w ofercie w 6 największych rynkach mieszkaniowych w Polsce. Źródło: NBP.
W sumie, w drugim kwartale 2015, na największych rynkach mieszkaniowych deweloperom udało się sprzedać około 13 tys. mieszkań. Przy czym istnieje zasadnicza różnica pomiędzy obecną sytuacją, a 2007 rokiem. Teraz w ofercie deweloperów wciąż znajduje się około 50 tys. niesprzedanych mieszkań. W związku z tym na dużą presję cenową i powrót hossy z 2007 roku, przynajmniej na razie, nie ma co liczyć.
Coraz więcej mieszkań kupowanych za gotówkę
Na jednej z konferencji, w rozmowie kuluarowej, dyrektor finansowy jednego z większych deweloperów z GPW powiedział nam, że coraz większy udział w sprzedaży mieszkań mają transakcje za gotówkę.
Wykres 5: Nowo podpisane umowy kredytowe: wartość i liczba w kwartale. Źródło: NBP.
Opublikowane przez NBP wydają się to potwierdzać. Obecna liczba udzielanych kredytów hipotecznych przez banki jest dużo niższa niż w okresie 2007 roku i dobrej koniunktury z lat 2010 i 2011. Konfrontując to z rekordową liczbą sprzedanych obecnie mieszkań w całym okresie, wniosek można wysnuć tylko jeden wniosek. Rzeczywiście coraz więcej mieszkań jest kupowanych za gotówkę i najprawdopodobniej transakcje są przeprowadzane w celach inwestycyjnych.
Podsumowując, widać, że na rynku nieruchomości ma miejsce ożywienie. Jest ono głównie wywołane przez efekt niskich stóp procentowych. Rosnące wynagrodzenia w powiązaniu z niskimi nominalnymi stopami procentowymi sprawiają, że Polaków znowu stać na zakup własnego mieszkania. Z drugiej strony niskie rentowności depozytów i obligacji sprawiają, że część osób posiadająca duże nadwyżki finansowe również decyduje się inwestować w ten sektor. Jak wynika z danych, w krótkim terminie najem mieszkania jest w stanie średnio rzecz biorąc przynieść wyższą stopę zwrotu z inwestycji. Kiedy zatem nadejdzie czas na giełdę?
