Deweloperzy sprzedali rekordowo dużo mieszkań, ale tanich i z niską marżą
Jak wynika z danych NBP, podsumowujących sytuację na rynku nieruchomości, pomimo rekordowych wolumenów mieszkań sprzedawanych przez deweloperów, do czasów hossy z 2007 roku jest wciąż daleko. Prawdą jest, że deweloperzy sprzedali w pierwszej połowie 2015 roku rekordową liczbę nowych mieszkań, ale pod względem wartości transakcji i marży zysku wyniki wciąż odbiegają od tych sprzed kryzysu.
Struktura ceny metra kwadratowego mieszkania
Jak wynika z danych, struktura ceny metra kwadratowego mieszkania dla konsumenta niewiele się zmieniła w ostatnim czasie.
Wykres 1: Struktura ceny metra kwadratowego mieszkania w Warszawie. Źródło: NBP.
Przykładowo, w przypadku największego, warszawskiego rynku mieszkaniowego skumulowany zysk dewelopera brutto ze sprzedaży jednego metra kwadratowego mieszkania wynosi około 1500 zł. To są wartości, które zdecydowanie odbiegają od tych sprzed 2011 roku, nie mówiąc już o 2008 roku. Deweloperom sprzyjają jednak niskie koszty budowy, które zdecydowanie spadły po 2008 roku.
Wskaźniki przychodu i zysku deweloperów
Ciekawie przedstawiają się wskaźniki ekonomiczne całej branży deweloperskiej.
Wykres 2: Wskaźniki ekonomiczne deweloperów. Źródło: NBP.
Wyniki netto deweloperów odbiegają bowiem od tych sprzed 2009 roku. Pomimo rekordowej liczby sprzedanych mieszkań, przychody deweloperów są dalekie od tych z czasów hossy. Ceny metra kwadratowego są niższe. Najprawdopodobniej średni metraż sprzedawanych mieszkań jest mniejszy. To wszystko sprawia, że pomimo rekordowych wolumenów liczby sprzedaży wielkość przychodu i ostateczny wynik deweloperów są relatywnie niskie.
Zadłużenie deweloperów bez zmian
Zadłużenie deweloperów od lat pozostaje jednak na niezmienionym poziomie.
Wykres 3: Wartość zadłużenia deweloperów (banki komercyjne) oraz zadłużenie firm deweloperskich z problemami finansowymi. Źródło: NBP.
Rozpoczęta w 2013 roku obniżka stóp procentowych zdecydowanie ułatwiła bowiem deweloperom obsługę zadłużenia. Wartość ich zadłużenia z problemami sukcesywnie spada. Obecnie, zaledwie 10% firm ma problemy z obsługą swojego długu.
Coraz więcej mieszkań budowanych pod program MDM
Po porównaniu procentowej liczby mieszkań spełniających kryteria MDM na rynku pierwotnym i wtórnym można postawić tezę, że deweloperzy stawiają na sprzedaż tego rodzaju mieszkań.
Wykres 4: Udział mieszkań dostępnych w ramach programu MDM w głównych, polskich miastach. Źródło: NBP.
Widać to najbardziej przy porównaniu największych rynków nieruchomości jak Warszawa, Kraków Wrocław czy Poznań. We wszystkich wymienionych przypadkach procentowa liczba mieszkań spełniających kryterium MDM dla rynku pierwotnego jest większa niż dla rynku wtórnego. To pokazuje, że deweloperzy widzą w tym programie szanse na zwiększanie wolumenu sprzedanych mieszkań. Niestety, pod względem marży zysku tego rodzaju transakcje nie przekładają się na ostateczny wynik netto.
Podsumowując, z raportu NBP wynika, że niskie stopy procentowe pozytywnie wpłynęły na rynek nieruchomości w sensie aktywności. Widać bowiem ożywienie. Jest ono podyktowane nowym programem MDM oraz rekordowo niskimi, nominalnymi stopami procentowymi. Klienci kupują małe mieszkania z programu MDM oraz w celach inwestycyjnych, co powoduje wzrost liczby transakcji. Z drugiej strony spadek stóp procentowych poprawił też płynność firm deweloperskich. Także sytuacja w branży się poprawiła, ale perspektyw na powtórkę hossy na razie nie widać. Wciąż firmy mają bowiem problem z generowaniem wysokich marż na sprzedaży. Aby to się zmieniło średnie ceny mieszkań musiałyby jeszcze wzrosnąć.
