7 powodów dlaczego mieszkania w największych miastach Polski są wciąż drogie

Co tu dużo gadać. Ceny mieszkań w centrach polskich miast są bardzo wysokie. Na tle krajów Europy Zachodniej jest bardzo drogo. Dużo mniej niż w Polsce przeciętne gospodarstwo domowe musi zapłacić za zakup mieszkania w centrum Dublinu, Brukseli, Frankfurtu, czy Antwerpii. W Europie więcej za mieszkanie w centrum trzeba zapłacić albo na wschodzie (Rosja, Ukraina, Białoruś) albo w takich miastach jak Londyn, Paryż czy Rzym. Dlaczego w takim razie mieszkania w największych miastach w Polsce są wciąż tak drogie?

Wykres 1: Ile lat przeciętne gospodarstwo domowe musiało oszczędzać na mieszkanie
w centrum Warszawy, w poszczególnych latach. Źródło: Numbeo.com.

Pomimo, że relatywnie obecnie jest dużo taniej niż w latach 2009-2010 (Wykres 1), kiedy to przeciętne gospodarstwo domowe na Mazowszu musiało na mieszkanie w centrum Warszawy przeznaczyć ponad 19 lat swojego dochodu rozporządzalnego, to i tak jest drogo. Przełom nastąpił w 2011 roku, kryzys PIIGS. Obecnie mieszkanie w centrum Warszawy to koszt około 11,5 lat przeciętnego dochodu rozporządzalnego gospodarstwa domowego.

Najważniejsze pytanie jakie się w takim momencie nasuwa to: dlaczego jest tak drogo? Z całym szacunkiem do Warszawy, mieszkam tu od urodzenia, ale do Paryża, Londynu czy Rzymu jej jeszcze trochę brakuje. Perspektywy rozwoju owszem są, ale mam wątpliwości czy są o tyle wyższe niż w Niemczech, Belgii, Irlandii czy Anglii, by uzasadnić tak wysoką wycenę. Skąd więc tak duża różnica?

Oto lista 7 powodów, które moim zdaniem uzasadniają kosmiczne ceny nieruchomości w polskich miastach.

Powód 1 - Napływ oszczędności zagranicznych

Największy wzrost cen nieruchomości w Polsce miał miejsce w latach 2003 – 2008. Tak się składa, że w tym okresie została udzielona też największa liczba kredytów w walucie zagranicznej.

Wykres 2: Rozwój kredytów w CHF w latach 2000 - 2015. Źródło: raport KNF.

Prym w tym zakresie wiodły kredyty we Franku Szwajcarskim, które oferowały dużo niższe oprocentowanie niż te wyrażone w walucie polskiej (Wykres 2). Oprocentowanie było dużo bardziej atrakcyjne niż tych w PLN, bo Szwajcarzy mieli dużo większe oszczędności niż my. Przez to wartość kredytów w CHF mocno wzrosła z zera w 2000 roku do prawie 50 mld CHF w 2008 roku. Przy czym przepływ oszczędności ze Szwajcarii do Polski sprawiał, że polska waluta się umacniała do momentu, aż cały proces się nie zakończył (tj. połowa 2008 roku). Teraz będziemy musieli to wszystko oddać Szwajcarom. Do spłacenia wciąż pozostaje 37,7 mld CHF i teraz albo musimy ograniczyć nasze wydatki, albo zwiększyć eksport, albo sprzedać inwestycje, na które przeznaczyliśmy te pieniądze i oddać dług.

Powód 2 - Forma kredytów bankowych

No właśnie. Jeżeli problem w dużej części można rozwiązać sprzedając inwestycje - zakupione na kredyt w CHF mieszkania - i oddając zaciągnięty dług, to po 2008 roku na polskim rynku mieszkaniowym powinien był nastąpić mocny krach. Tymczasem to nie nastąpiło i najprawdopodobniej nigdy do niego już nie dojdzie.

Wykres 3: Indeks cen nieruchomości w USA lata 1997 - 2014.

Dokładnie z takim mechanizmem, krachu cen nieruchomości, mieliśmy do czynienia w przypadku kryzysu subprime w USA. Kredytobiorcy przestali spłacać zaciągnięte długi, banki których zabezpieczeniem kredytów były nieruchomości rozpoczęły egzekucję długów i sprzedaż nieruchomości. Ich ceny mocno spadły (Wykres 3), a kredytobiorcy pozbyli się zobowiązań.

Niestety, ten mechanizm w Polsce nie zadziała ze względu na specyficzną konstrukcję umów kredytowych w naszych bankach. W Polsce banki zabezpieczyły się przed ryzykiem spadku cen nieruchomości zapisując w umowach, że w przypadku spadku ich wartości kredytobiorca zobowiązuje się do wyrównania różnicy pomiędzy wartością nieruchomości, a wartością zaciągniętego kredytu. W sytuacji, gdy na skutek wzrostu notowań CHFPLN wzrosła wartość zaciągniętego kredytu, sprzedaż mieszkania nie rozwiązuje problemu, bo nadwyżkę i tak będzie musiał dopłacić kredytobiorca. To sprawia, że takim osobom po prostu nie opłaca się sprzedawać mieszkań i już lepiej, żeby stały puste, bo bank nie upomni się o uzupełnienie zabezpieczenia. To niejako całkowicie ogranicza podaż mieszkań ze strony osób, które je kupiły w latach 2007-2008. Chyba, że komuś się dobrze powodzi i chce zmienić swoje mieszkanie na większe, ale takie osoby to z pewnością mniejszość.

Powód 3 - Programy „Rodzina na swoim”, „Mieszkanie dla młodych” i dalsze zadłużanie

Program „Rodzina na swoim” i „Mieszkanie dla Młodych” to kolejne kamyczki do ogródka wysokich cen nieruchomości. Po bumie kredytów w walucie obcej Rząd uruchomił szereg programów, które pozwoliły na dalsze rozwijanie spirali kredytowej, tym razem w walucie krajowej.

Wykres 4: Struktura kredytów mieszkaniowych w Polsce lata 2000 - 2014.

Pomiędzy rokiem 2009 a 2015 rozpoczął się boom kredytów w PLN. Jednym z powodów były właśnie programy rządowe, które sprawiały, że rosła zdolność kredytowa wielu osób, których na taki kredyt nie było przedtem stać. Przez to ceny nieruchomości nie spadały, a jeżeli spadały to dużo wolniej niż powinny. Warto zwrócić uwagę, że od 2008 do 2015 roku wartość kredytów w PLN wzrosła z poziomu 60 mld zł do 188,6 mld zł (Wykres 4).

Powód 4 - Nierówności dochodowe w kraju

O tym mało kto mówi, ale pod względem geograficznym wciąż w Polsce możemy mówić o dużych nierównościach dochodowych. Gdyby nasze wynagrodzenie tak znacznie się nie różniło od tego czy mieszkamy w Warszawie czy w Suwałkach, to na pewno chęć do migracji ludności w kierunku największych polskich miast i przez to wyższe w nich ceny nieruchomości, nie byłaby tak duża.

Wykres 5: Średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw
w podziale na województwa w listopadzie 2014 r. Źródło: GUS.

To właśnie nierówności dochodowe są jednym z największych powodów wysokich cen nieruchomości w takich krajach jak Rosja, Białoruś czy Ukraina. Mimo wszystko, Moskwa jest „ziemią obiecaną” dla każdego mieszkańca rosyjskiej prowincji. U nas jest lepiej, ale różnice są wciąż duże. Wystarczy spojrzeć na garść statystyk z GUS. Średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw na Mazowszu, w listopadzie 2014 wyniosło 4800 zł brutto, a w oddalonym o 200 km województwie Warmińsko-Mazurskim już 3 150 zł. Nic więc dziwnego, że chętnych na mieszkanie w Stolicy nie brakuje i przez to ceny nieruchomości są dużo wyższe niż gdyby dochody w kraju były bardziej równomierne.

Powód 5 - Polityka cenowa i lewar firm deweloperskich

Kolejnym powodem wysokich cen mieszkań w największych polskich miastach jest fakt, że deweloperzy finansują swoją działalność z kredytu. Do tego zmuszają ich też przepisy.

Wykres 6 - Rentowność projektów inwestycyjnych. Żródło: NBP.

Przez to ROE z ich działalności oscyluje wokół imponującego poziomu około 17%, lecz jeżeli uwzględnimy koszty kredytów nie przekracza 2% (czarna przerywana linia). Pętla kredytowa, jaką „nałożyły sobie na szyję” firmy deweloperskie sprawia, że po prostu nie mogą sobie pozwolić na drastyczną obniżkę cen nowych mieszkań. Mimo, że marże mają wysoką, to po uwzględnieniu kosztów kredytów odnotowałyby stratę.

Wykres 7 - Nowe mieszkania na rynku. Żródło: NBP.

To oczywiście sprawia, że rośnie liczba mieszkań, która nie może znaleźć nabywców, bo deweloperzy nie są w stanie lub nie chcą, obniżyć cen. Wzrost ich liczby po 2010 roku był efektem zmiany przepisów, które zakazały deweloperom finansowania budów z wpłat bezpośrednich od klientów, dopóki nieruchomość nie będzie ostatecznie gotowa do odbioru. Zakupionych na „zaś” nieruchomości nikt nie chce kupować, więc deweloperzy szukają innych, nowych atrakcyjnych miejsc, których budowę finansują z kredytu. Pętla się zaciska.

Powód 6 - Brak podatku katastralnego

Ważnym powodem wysokich cen nieruchomości w największych polskich miastach jest brak podatku katastralnego. Dla przypomnienia jest to podatek, który właściciel odprowadza co roku od wartości posiadanej nieruchomości. W krajach Europy Zachodniej, jak Anglia, Irlandia, Niemcy, Belgia jest to rozpowszechniona forma płacenia podatku. To oczywiście wprowadza dodatkowe obciążenia dla właścicieli nieruchomości i sprawia, że koszty ich utrzymywania są wyższe, zwłaszcza tych drogich, co przekłada się ostatecznie na niższą ich cenę. Myślę, że podatek katastralny jest w Polsce nieunikniony i zostanie prędzej czy później wprowadzony. Kiedy to nastąpi, to ceny nieruchomości w stosunku do dochodów będą bliższe tych na zachodzie.

Powód 7 - Nasza mentalność, że lepiej na swoim

Ostatnim powodem wysokich cen jest nasza mentalność, która jest nieco pokłosiem zmian ustrojowych z lat 90-tych. Zmiana ustroju z komunistycznego na kapitalistyczny sprawiła, że wreszcie możemy coś posiadać na własność. Dla wielu osób posiadanie własnych „czterech kątów” w Polsce jest stojącą wysoko potrzebą społeczną. My nie chcemy wynajmować tylko mieć na własność. Ma to oczywiście swoje plusy i minusy. Do minusów zalicza się jednak to, że ceny nieruchomości są wyższe niż powinny.

Podsumowując, niniejsza lista to mój subiektywny zbiór powodów dlaczego nieruchomości w największych polskich miastach są wyższe niż wskazywałby na to zdrowy rozsądek. Wszystko wskazuje na to, że pomimo emigracji i zmniejszającej się liczby ludności to nie ulegnie jednak szybko zmianie. Niestety w tym momencie nikomu nie jest na rękę, aby ceny, pod względem nominalnym, spadały. Pocieszeniem jest to, że raczej nie powinny też rosnąć. Dlatego realnie nieruchomości w dużych polskich miastach powinny tanieć, ale powodem będzie rosnąca siła nabywcza obywateli. Postępuje ona powoli, ale postępuje. Szybkie dostosowanie wycen mogłoby nastąpić, gdyby rząd wprowadził podatek katastralny, ale na to się na razie nie zanosi. W dłuższym terminie ceny w Warszawie powinny dążyć do poziomów jakie obserwujemy w Niemczech, Anglii czy Irlandii. Czyli takich, że przeciętne gospodarstwo domowe na zakup mieszkania w centrum musi przeznaczyć 5 – 7 lat swojego dochodu rozporządzalnego. To oznacza, że nasze dochody w najbliższym czasie powinny wzrosnąć o około 30%, przy niezmienionym poziomie cen nieruchomości.