Wysokie marże, konkurencyjność i potrzeba mieszkań społecznych – PZFD ustosunkowuje się do "krzywdzących" tez dla sektora deweloperskiego
Monopolizacja rynku nieruchomości w Polsce, deweloperskie marże grozy, obietnice polityczne, które nie przełożyły się na realne działania. Oto najważniejsze tezy ze spotkania z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich.
2024 rok na rynku mieszkań w Polsce był dynamiczny i przechodził duże zmiany. Od wykupienia oferty, do jej rekordowych wzrostów. Przez oczekiwanie na kredyt, który został odwołany. Po migoczącą na horyzoncie reformę planowania przestrzennego, która przez krótki czas wdrażania może sparaliżować budownictwo w wielu polskich miastach. Podczas spotkania prasowego dotyczącego rynku nieruchomości w Polsce, poruszono tematy kontrowersyjnych marż deweloperów, monopolizacji rynku mieszkań oraz rozwiązań, które umożliwią rozwój budownictwa społecznego.
Co z tym monopolem
Jak to wygląda? Czy krajowy rynek mieszkaniowy jest zdominowany przez kilku największych graczy? Okazuje się, że nie do końca. Według danych firmy Otodom największy deweloper w Polsce odpowiada za niespełna 6,5 proc. polskiego rynku mieszkań. Co więcej, 15 największych spółek deweloperskich (w 6. największych miastach) odpowiada za mniej niż 50 proc. udziału. Oznacza to, że 56 proc. generują pozostałe spółki.
Źródło: Otodom i PZFD
To bardzo konkurencyjny rynek. Mamy historycznie wysoką ofertę, deweloperzy prześcigają się w rabatach, konkurują między sobą. Dlatego nic w tej sprawie nie ma do zrobienia UOKiK
– podkreślał Maciej Wandzel, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Gigantyczne marże grozy
Podczas spotkania podniesiono temat marż deweloperów, a konkretnie zysków jakie są osiągane. Zwrócono uwagę, by przede wszystkim patrzeć na marże netto, bo to one obrazują realne zyski. Zgodnie z zaprezentowanymi danymi średnia marża netto spółek notowanych na GPW za trzy kwartały roku wyniosła 15,9 proc.
16 proc. to nie jest mało. Ale większe marże zwykle związane są z ryzykiem prowadzenia działalności. Kupując działkę, niestety nie można przewidzieć, ile mieszkań i w jakim czasie uda się na niej wybudować. (…) W tym tygodniu otrzymaliśmy pozwolenie na budowę dotyczące projektu zlokalizowanego na nieruchomości kupionej w 2018 roku. Pięć lat czekania, to żadna nietypowa sytuacja. Takie zjawiska mają odzwierciedlenie w marżach
– zaznaczył Maciej Wandzel.
Źródło: PZFR (dane z raportów spółek deweloperskich notowanych na GPW)
Jakich zmian potrzebuje polski rynek mieszkań
Dość jednogłośnie eksperci obecni na spotkaniu odnieśli się do zmian, jakich potrzebuje mieszkalnictwo w Polsce. Dość jasno skrytykowano program Bezpieczny kredyt 2% oraz jego potencjalnego zamiennika, ale podkreślono, że rolą rządu jest zwiększenie zasobów krajowych zasobów mieszkaniowych.
Mamy zachwianą równowagę między sektorem rynkowym, a społecznym. Politycy uchwalając korzystne dla rozwoju budownictwa społecznego ustawy zapomnieli, że trzeba mieć do dyspozycji dużo więcej środków finansowych, niż te, które są zapewnione w budżecie. (…) Znaczna część inwestycji samorządowych nie może być realizowana z powodu braku pieniędzy, a nie z powodu braku zainteresowania gmin. Wnioski o dofinansowanie nie są przyjmowane, mimo spełnienia wymogów formalnych, bo po prostu brakuje środków
– zwróciła uwagę dr Alina Muzioł-Węcławowicz, ekspertka ds. polityki mieszkaniowej.
Zwrócono się w stronę mieszkań społecznych. Tu głos zabrał wiceprezydent Sosnowca, opisując możliwe rozwiązania na przykładzie gminy.
We współpracy z prywatnym TBS-em wybudowaliśmy około 400 mieszkań przeznaczonych dla osób, które nie spełniają warunków na mieszkanie komunalne, a których nie stać na kredyty mieszkaniowe.
– tłumaczył wiceprezydent Sosnowca, Michał Zastrzeżyński.
Zwrócił również uwagę, że tego rodzaju budownictwo społeczne może nie tylko zatrzymać starych, ale również ściągnąć do gminy nowych mieszkańców. Wspomniał o tym, że finansowania na te cele pozostawiają wiele do życzenia i za stanowczo za małe.
Środków Banku Gospodarstwa Krajowego, który udziela samorządom częściowo bezzwrotnych pożyczek na ten cel, jest szalenie mało w stosunku do potrzeb
– powiedział wiceprezydent Sosnowca.
Fundusze REIT w Polsce mogą w długim terminie przyciągnąć nawet 20 mld zł od inwestorów
Zagospodarowanie przestrzenne
Wisienką na torcie, jak sam określił temat Michał Leszczyński, starszy prawnik w PZFD, jest przyszłość ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ekspert postawił sprawę jasno, to dzieje się za szybko, a wiele samorządów za tym nie nadąży. Koniec 2025 r. czyli kluczowa data dla ustawy to termin uchwalenia planów ogólnych. To za szybko, a jeśli plany nie zostaną uchwalone, to niemożliwym będzie wydawanie pozwoleń na budowę. Postulatem PZFD jest, aby wydłużono czas, w którym samorządy mają wdrożyć reformę.
2025 będzie krytycznym rokiem. Kluczowa data to koniec 2025 r. Mija wówczas termin na uchwalenie planów ogólnych. Jeśli do tego nie dojdzie, niemożliwe będzie wydawanie nowych pozwoleń na budowę dotyczących nie tylko inwestycji mieszkaniowych, ale także inwestycji publicznych, np. wodociągowych czy drogowych
– zauważył Michał Leszczyński, starszy prawnik w PZFD.
Ceny nowych mieszkań zaczną spadać w 2025 r., wynika z analiz PEKAO
