„Długoterminowe fundamenty rynku mieszkaniowego są mocne” - relacja czatu z zarządem spółki Develia

Dzień dobry, zapraszamy na czat inwestorski na temat emisji obligacji i działalności Grupy Develia.

Obligacje nie są zabezpieczone. Develia jest jednym z największych deweloperów w Polsce, mamy dobrą sytuację finansową i płynnościową oraz perspektywę sprzedaży aktywów komercyjnych które dodatkowo pozytywnie wpłyną na finanse spółki. Wskaźnik długu netto do kapitałów na koniec 3Q wynosi 0,16, czyli poniżej benchmarków rynkowych, a wolne środki to ponad 400 mln zł. Sprawia to, że oferta obligacji, w której zapisy trwają do najbliższego piątku, jest ciekawą propozycją dla inwestorów.

Mijający rok jest okresem ostrego spowolnienia w naszej branży, jednak trzeba pamiętać, że porównujemy się do 2021 r., czyli jednego z najlepszych lat w historii tego rynku w Polsce. W ostatnich miesiącach widzimy uspokojenie sytuacji i stabilizację sprzedaży mieszkań. Okres spowolnienia to dobry czas dla największych i najsilniejszych kapitałowo podmiotów, które mają know-how i zasoby do zwiększania pozycji rynkowej. Rozglądamy się za okazjami i chcemy skorzystać z sytuacji jakie mogą się pojawić. Między innymi dlatego zdecydowaliśmy się wyjść z ofertą obligacji do inwestorów.

Zadłużenie finansowe Grupy na koniec 3Q 2022 wynosiło około 210 mln zł kredytów bankowych i około 400 mln zł obligacji. Warto zwrócić uwagę, że prawie 200 mln zł kredytów to finansowanie aktywów komercyjnych przeznaczonych do sprzedaży, których wartość bilansowa wynosi ponad 560 mln zł.

Na koniec minionego kwartału mieliśmy ponad 400 mln zł gotówki i krótkoterminowych aktywów finansowych. Warto też dodać, że w 4Q kwartale mamy kumulację przekazań mieszkań, która wpływa na zwiększone przepływy operacyjne. Sytuacja finansowa jest więc dobra.

W pierwszych trzech kwartałach przekazaliśmy klientom 626 lokali. Nasz cel to przekazanie w tym roku to 1950-2050 lokali. Tym samym duży wpływ na wyniki Grupy będzie miał trwający kwartał. W związku z tym, że do przekazania mamy projekty z wysoką marżą brutto, to planujemy w 2022 r. poprawić marżę wypracowaną w okresie pierwszych 9 miesięcy tego roku, a także w całym 2021 r., tj. 28,8 proc.

Jesteśmy na zaawansowanym etapie negocjacji sprzedaży aktywów komercyjnych. Ich wartość netto (czyli po odjęciu około 200 mln zł kredytów) w naszym bilansie to ponad 350 mln zł, więc finalizacja transakcji będzie miała pozytywny wpływ na sytuację płynnościową i możliwości inwestycyjne Grupy.

W kończącym się roku przekazania wyniosą około 2000 mieszkań. Oprócz tego pozostanie w realizacji ponad 1900 lokali, których budowa zakończy się w 2023 r. Ponad połowa z tych mieszkań jest już sprzedana.

Obserwujemy uspokojenie się sytuacji z początku roku. Sprzedaż ustabilizowała się, pojawiają się większe zainteresowanie klientów – np. wzrost liczby kontaktów z ich strony. Już w październiku obserwowaliśmy także wzrosty sprzedaży o ok. 25%, niż wynosi średnia z niskiego rynkowo III kw. Ten trend jest kontynuowany.
Długoterminowe fundamenty rynku mieszkaniowego są mocne. Mniejsza sprzedaż na rynku w tym roku, to kumulacja popytu, co przełoży się na wzrosty w kolejnych latach. Klienci nie zrezygnowali z chęci kupna mieszkania. Przekładają ich zakup z powodu niesprzyjającej sytuacji. Na odbiciu rynku skorzystają więksi i znajdujący się w dobrej kondycji deweloperzy. Mamy ambicje aby być w tej grupie.

Sytuacja powoli się zmienia i z rynku wykonawcy przechodzi w rynek inwestora. Ceny materiałów po dużych wzrostach w ostatnim roku wykazują stabilizację na niższych poziomach, niż miało to miejsce po wybuchu konfliktu na Ukrainie. Nie przewidujemy powrotu kosztów do poziomów z 2021 r. i początku 2022 r., m.in z uwagi na inflację.

Na rynku działek inwestycyjnych widzimy pewne zahamowanie sprzedaży. Część inwestorów wycofała się z rynku, a sprzedający są gotowi rozmawiać o atrakcyjniejszych warunkach finansowych, ale spektakularnych obniżek się nie spodziewamy z uwagi na deficyt terenów w obrębach dużych miast. Obserwujemy ten rynek i chcemy dokonywać selektywnych zakupów. Należy jednak pamiętać, że posiadany bank gruntów pozwala nam wybudować prawie 8 tys. lokali, możemy więc czekać na okazje rynkowe.

Nasza oferta jest zdywersyfikowana geograficzne i segmentowo. Aktualnie około 70-75% naszej sprzedaży odbywa się za gotówkę. Nie oznacza to, że to tylko inwestorzy, około połowa to osoby kupujące mieszkania dla siebie za gotówkę. Warto podkreślić, że w ostatnich miesiącach nasz udział w rynku rośnie. Potwierdza, że oferta jest dostosowana do obecnej sytuacji na rynku.

Nie mamy takich informacji. Ale po przekroczeniu szczytu inflacji ten temat powinien powrócić i to może być pierwszy pozytywny impuls dla słabego rynku kredytów hipotecznych. W Polsce wolumen kredytów hipotecznych do PKB jest znacząco mniejszy niż w innych krajach UE.

Poprzez wzrost stóp procentowych w strefie euro, gdzie finansują się inwestorzy PRS oraz niepewność legislacyjną rynek PRS znajduje się w zawieszeniu. Nie zmienia to jednak naszej strategii i naszego podejścia do tego rynku. Warto dodać, że z jednej strony wzrosły koszty finansowania, ale z drugiej strony, szczególnie w Polsce, istotnie wzrosły czynsze najmu (ze względu na deficyt mieszkań) co istotnie rekompensuje wyższe koszty finansowania. Po przekroczeniu szczytu inflacji ten rynek powinien wracać do formy.

W ciągu kilku miesięcy chcemy zrealizować pierwszą transakcję, myślimy też o nawiązaniu partnerstwa z podmiotem działającym na tym rynku, który byłby dawcą długoterminowego kapitału do działalności PRS.

Udział klientów gotówkowych wynosi obecnie 70-75 proc. W tej grupie około połowę stanowią inwestorzy. Część klientów wstrzymuje się z decyzjami o zakupie, natomiast potrzeby mieszkaniowe w Polsce są cały czas duże, dlatego oczekujemy, że ich część zostanie zaspokojona przez najem, zarówno indywidualny jak i instytucjonalny. Stabilność legislacyjna zawsze dobrze wpływa na długoterminowe inwestycje.

Sytuacja finansowa i płynnościowa Grupy Develia jest dobra.
Oferta obligacji skierowana do inwestorów indywidualnych jest elementem dywersyfikacji źródeł finansowania Develii. Jest to pierwsza oferta w ramach programu o wartości do 150 mln zł. W zależności od sytuacji rynkowej będziemy rozważać wychodzenie z kolejnym emisjami dla inwestorów detalicznych. Warto też zwrócić uwagę, że zwroty na kapitale jakie osiągamy w segmencie deweloperskim są wyższe od kosztów finansowania, nawet na obecnym poziomie.
Pozyskane środki posłużą nam do wykorzystania szans inwestycyjnych, które zazwyczaj pojawiają się podczas spowolnienia na rynku.

Uruchomienie platformy do zarządzania najmem jest elementem rozwoju na rynku PRS. Chcemy mieć kompleksową ofertę, nie tylko dostarczyć mieszkania, ale również system do zarzadzania najmem, na który wciąż jest miejsce. Rynek ten systematycznie się profesjonalizuje poprzez wejście na niego inwestorów profesjonalnych, których udział na razie jest bardzo niski.
Platforma będzie też mogła być wykorzystana przez klientów indywidualnych kupujących mieszkania na wynajem. Będzie to nasza dodatkowa przewaga.

Obserwujemy pierwsze sygnał zmian na rynku wykonawczym. Spodziewamy się, że ceny ekip mogą spadać. Natomiast pomimo spadku cen materiałów od ich szczytu w pierwszej połowie roku, cały czas są one wyższe niż w poprzednich latach. Zmiany na rynku mogą oznaczać nieco atrakcyjniejsze kontraktacje budów w 2023 r. na co będą mogły sobie pozwolić silne finansowo podmioty.

Tak, rozwój w segmencie PRS jest jednym z elementów naszej strategii. W ciągu kilku miesięcy chcemy zawrzeć pierwszą transakcje tego typu. Pracujemy też nad kompleksowym rozwiązaniem długoterminowym.

Jesteśmy obecni na rynku PRS. Prowadzimy rozmowy z potencjalnymi nabywcami.

Jest obecnie dużo spekulacji medialnych dotyczących potencjalnych nowych regulacji. W przeszłości wiele pomysłów pozostawało w sferze medialnej i nigdy nie były zamieniane w przepisy, dlatego warto poczekać na wyklarowanie się propozycji aktów prawnych.

Obok poprawy na rynku kredytowym na wzrost sprzedaży mieszkań może wpłynąć oczekiwanie, że ceny lokali będą znów rosnąć. Rynek fundamentalnie jest silny, a większość benchmarków jest istotnie poniżej innych rynków europejskich. Dodatkowo mamy dużą migrację z Ukrainy, która dodatkowo zwiększa deficyt mieszkaniowy w Polsce, szczególnie w dużych miastach.
Już dziś obserwujemy powrót do biur sprzedaży części klientów, którzy w pierwszej połowie roku wstrzymali się z zakupem mieszkań. Impulsem dla rynku może być wprowadzenie programu wspierającego nabywców typu RNS, który wspierał rynek w latach 2007-2014.

Prospekt jest ważny rok. W zależności od sytuacji rynkowej możemy ponownie wyjść na rynek do inwestorów detalicznych w przyszłym roku.

Obecna oferta jest skierowana do inwestorów indywidualnych.

Okres spowolnienia na rynku to zwykle okres konsolidacji. Spodziewamy się, że potencjalne szanse inwestycyjne mogą pojawiać się w przyszłym roku wśród mniejszych deweloperów. Mamy doświadczenie we wsparciu finansowym deweloperów i wspólnej realizacji projektów na zasadach JV - realizujemy trzy inwestycje w Warszawie razem z Grupo Lar.

Ta teza może być słuszna, zwłaszcza biorąc pod uwagę niską sprzedaż w III kw. 2022 r., która mogła być ekstremum. Można to w miarę bezpiecznie ekstrapolować na średnią sprzedaży w 2023 r. bez dodatkowych wsparć rynkowych - programy pomocowe, obniżki stóp, spadek inflacji, zakończenie konfliktu w Ukrainie.

W tym roku ze względu na niepewność rynkową byliśmy ostrożniejsi w uruchamianiu nowych inwestycji. Przesunęliśmy w czasie uruchomienie 4 inwestycji z ponad 30 etapów inwestycji w realizacji.

Jest obecnie dużo spekulacji medialnych dotyczących potencjalnych nowych regulacji. W przeszłości wiele pomysłów pozostawało w sferze medialnej i nigdy nie były zamieniane w przepisy, dlatego warto poczekać na wyklarowanie się propozycji aktów prawnych.

Z punktu widzenia długoterminowego prowadzenia działalności istotna jest stabilność przepisów prawa. Ewentualne zmiany opodatkowania mogą wpłynąć na wyższe koszty najmu. Potrzeby mieszkaniowe w Polsce ktoś musi zaspokoić. Najbardziej skuteczny jest tu kapitał prywatny.

Rozważamy nasz mniejszościowy udział w takiej platformie z opcją jej odsprzedaży w cyklach kilkuletnich. I ewentualnie powtarzanie tego procesu.