Rynek najmu mieszkań staje na nogi. Stawki idą w górę, ale w rentowność uderzą nowe podatki
Stawki najmu idą w górę – wynika z raportu Expandera i Rentier.io za II kwartał 2021 r. Ale żeby nie było zbyt słodko, mamy również złą wiadomość: zmiany w podatkach, które wejdą od 2022 r.
Expander po zbadaniu aż 51 rynków (polskie miasta) podaje, że w 30 z nich odnotowano wyższe koszty najmu w II kwartale br., natomiast spadki zarejestrowano na 7 rynkach. Reszta z 51 to brak zmian oraz brak odpowiedniej liczby danych.
Zobacz także: Nieruchomości są już drogie, a hossa trwa długo – ostrzegają analitycy Oxford Economics
Wyraźne wzrosty stawek zaczęły się wiosną
Jak podaje Expander, stawki w czerwcu br. były już o 4,8% większe, niż rok wcześniej. Ten wzrost zaczął się w maju, nie objął jednak całego kraju. Duże podwyżki r/r zaobserwowano szczególnie w Białymstoku (19%), w Łodzi (12%) i Toruniu (11%). Oczywistą przyczyną takich wzrostów jest wzrost cen mieszkań. Jednak Expander zwraca uwagę także na malejącą liczbę pustostanów - znaczy to, że mieszkania coraz częściej znajdują najemców. Expander wskazuje, że liczba ogłoszeń najmu w II kw. br. spadła względem poprzednich okresów.
Miasta w których stawki nieznanie spadły w skali roku, to Kraków (-2%) i Warszawa (-1%). To są miasta, które zostały dotknięte problemami na rynku najmu, ze względu na dużą liczbę studentów oraz turystów wśród najmujących. Jak wiadomo, ostatnie kwartały nie sprzyjały ani popytowi ze strony turystów, ani studentów – a wszystko przez pandemię i lockdowny.
Rentowność nowych inwestycji w mieszkanie na wynajem się nie zmieniła, ale nadchodzą zmiany w podatkach...
Mimo iż stawki najmu rosną, rentowność się nie zmienia, ponieważ równolegle rosły ceny mieszkań – zauważają analitycy Expandera.
„Średnia rentowność netto dla 50-metrowego mieszkania wynosi 4,1% w przypadku, gdy jest wynajęte przez pełne 12 miesięcy, a jeśli przez 11 miesięcy to 3,6%. W skrajnym przypadku, gdy jest zamieszkane tylko przez 6 miesięcy w roku jest to 1,3%. Jest to zysk już po uwzględnieniu podatku, kosztów związanych z zakupem mieszkania i jego utrzymaniem.” - czytamy w raporcie Expandera.
Problem w tym, że od przyszłego roku zapowiadane są zmiany w opodatkowaniu najmu. Według projektu nowych przepisów, od przyszłego roku wszyscy wynajmujący będą płacić podatek ryczałtowy, czyli 8,5% od przychodu gdy nie przekracza on 100 tys. zł, oraz 12,5% jeśli przychód jest większy niż 100 tys. zł. Rocznie. To obniży rentowność najmu....
Zobacz także: Polski Ład - zmiany w podatkach. Rząd proponuje wyższy drugi próg podatkowy, podniesienie wolnej kwoty od podatku
Kupno mieszkania czasami jest sensowniejsze, niż wynajem
Na widocznie wzrosty kosztów najmu jest rada: zakup własnego mieszkania. Pomimo aktualnego wzrostu cen mieszkań, wciąż można w ten sposób sporo zaoszczędzić. Eksperci Expandera postanowili przedstawić ile można zaoszczędzić na kupnie, zwłaszcza mieszkań o małych powierzchniach.
W Lublinie, zmiana małego, najmowanego na własne daje 5 465 zł. oszczędności rocznie, podobnie zaoszczędzimy w ten sposób w Łodzi czy Częstochowie. Ale wciąż są miasta, gdzie ceny najmu spadły i taniej jest najmować mieszkanie, niż płacić raty za mieszkanie. Tutaj Expander za przykład podaje Kraków, w którym najmując duże mieszkanie zaoszczędzimy 5 984 zł rocznie. Jak zauważają eksperci Expandera, Kraków jest jedynym miastem, w którym stawki za najem mieszkania spadły tak drastycznie w przypadku małych, średnich i dużych mieszkań.
Porównanie miesięcznych kosztów najmu i raty kredytu
