Ceny domów na niektórych rynkach rozwiniętych są już dość mocno przewartościowane, a trend wzrostowy trwa relatywnie długo – ostrzegają analitycy think tanku Oxford Economics.
Ceny domów na rynkach rozwiniętych są już o około 10% przewartościowane, w stosunku do średniej długoterminowego trendu, jednakże na każdym rynku jest nieco inaczej i są różnice – twierdzą eksperci think tanku Oxford Economics w raporcie „The global housing boom in historical perspective”.
Domy są już dość drogie
Analitycy Oxford Economics podkreślają, że obecnie trwający boom na rynku nieruchomości nie jest tak silny, jak ten poprzedzający kryzys finansowy 2008 roku, ale jest on jednym z silniejszych od 1900 roku. “Jeśli spojrzymy na realną wartość nieruchomości mieszkalnych (uwzględniającą inflację) w relacji do wysokości czynszów, okazuje się, że ceny mogą być obecnie zawyżone o około 11% ponad średnią trendu. Dla porównania, na szczycie poprzedniej bańki w 2006 roku były odchylone o około 13-15%” – wskazują analitycy.
Indeks realnych cen nieruchomości* na tle linii trendu
*14 rynków rozwiniętych
Źródło: Oxford Economics
Według nich, od 1900 roku na światowym rynku nieruchomości widać trzy okresy. Pierwszy, to okres konsolidacji cen do lat 60-tych XX wieku. Potem nadeszły trzy dekady stabilnego wzrostu (po średniorocznie 1,7%), a od lat 90-tych ceny przyspieszyły (3,1% średniorocznie). „Obecny cykl wzrostowy trwa już 10 lat i realna cena nieruchomości wzrosła już o około 43%. To jest już drugi pod względem długości i trzeci, pod względem tempa wzrostu cen, cykl na światowym rynku nieruchomości” – wskazują eksperci Oxford Economics.
Realna cena domów na świecie od 1900 r. – indeks ważony* i mediana
*przy zastosowaniu parytetu siły nabywczej z baz danych A. Maddisona dla 14 rynków rozwiniętych
Źródło: Oxford Economics
Zobacz także: Deweloperzy rzucili się do budowy mieszkań, które drożeją i są traktowane przez inwestorów jak lokata – wynika z danych NBP
Ta hossa nie jest na kredyt
Czy należy obawiać się nadejścia bessy na rynku nieruchomości w najbliższym czasie? Eksperci Oxford Economics sugerują, że hossa może jeszcze potrwać, bo wygląda na dość zdrową. Przede wszystkim nie widać rekordowego poziomu zadłużenia posiadaczy nieruchomości. “Długoterminowy boom na rynku nieruchomości ma oczywiście związek z rozwojem i upowszechnieniem się narzędzia, jakim jest kredyt hipoteczny. Jednakże w obecnie trwającym okresie cyklu wzrost akcji kredytowej nie jest tak znaczny, jak choćby przed kryzysem z 2008 roku” – zwracają uwagę analitycy. „Udział kredytów hipotecznych w PKB pozostaje poniżej szczytu z 2008 roku i choć urósł w ostatnich miesiącach, to jest to raczej zasługa pandemicznej recesji, która obniżyła światowy PKB, a nie znacznego zwiększenia akcji kredytowej” – dodają.
Kredyt hipoteczny jako procent światowego PKB
Źródło: Oxford Economics
Według analityków Oxford Economics, są dowody świadczące o tym, że im dłużej trwa hossa na rynku nieruchomości, tym większe jest ryzyko bolesnej bessy. „Obecnie jednak wskaźniki dają mieszane odczyty. Najbardziej ryzykowne rynki, z najbardziej przewartościowanymi nieruchomościami, to: Holandia, Kanada, Szwecja, Niemcy oraz Francja” – wskazują. Relatywnie drogo zrobiło się także w Danii i USA. Co ciekawe, w latach 2018-19 korektę cenową przeżyła Australia i tam jest w miarę tanio.
Wskaźniki wycen nieruchomości dla wybranych rynków rozwiniętych
Źródło: Oxford Economics
„Rodzaje ryzyka makroekonomicznego, związane z obecnym boomem cen domów, są dwojakie. Primo, boom ten zwiększa ryzyko przegrzania gospodarek. Ceny nieruchomości mogą też zostać wywindowane wysoko ponad fundamenty, co zwiększa ryzyko krachu w późniejszym terminie, a to z kolei może uderzyć w stabilność systemu finansowego. Trzeba przyznać, że wyceny na wielu rynkach rozwiniętych są już wysokie, a hossa trwa relatywnie długo. W najbliższych latach należy obserwować jak będą zachowywały się realne stopy procentowe przy pogarszającej się demografii, rosnącym nawisie oszczędności oraz – prawdopodobnie – w środowisku wysokiej inflacji, bo od tego będzie zależał dalszy trend na cenach nieruchomości” – podsumowali eksperci Oxford Economics.
