Minęło kilka miesięcy od momentu, kiedy Prawo i Sprawiedliwość ogłosiło plany wprowadzenia nowego Polskiego Ładu. Okazuje się, że nowy program PiS może mieć bardzo duży wpływ na rynek nieruchomości, a zwłaszcza związany z nim rynek kredytowy wynika z opinii ekspertów.
Ceny nieruchomości wciąż rosną, rosną również stawki najmu w polskich miastach. Jeśli porównamy I kwartał br. z III kwartałem, to średni wzrost cen wynosi 5%. Hossa trwająca na rynku nieruchomości jest faktem, ale, pomimo że popyt jest duży, to wciąż w dużym stopniu zaspokajany. Nowy Ład może wywołać skokowy wzrost popytu na nieruchomości związany z tym, że na rynku jako nabywcy pojawią się osoby, które nie posiadają wkładu własnego i przed wprowadzeniem rozwiązań nie miałyby szans na zakup mieszkania. Ten dodatkowy popyt może wywołać dalszy wzrost cen nieruchomości już od stycznia oraz wzrost ryzyka kredytowego w systemie bankowym.
Polski Ład i jego wpływ na rynek mieszkaniowych
Polski Ład to program społeczno-gospodarczy, którego elementy mają ułatwić zakup własnego mieszkania. Ma on zacząć obowiązywać od 1 stycznia 2022 r. Pierwszym programem, wspierającym zakup własnego mieszkania, była „Rodzina na Swoim”, a następnie „Mieszkanie dla Młodych”. Obydwa programy, miały wpływ na to, że zaczęto budować mniejsze mieszkania oraz na wzrost cen nieruchomości. W przypadku programu „Rodzina na Swoim”, dopłaty były udzielne do mieszkań o maksymalnej powierzchni 75 mkw . Z kolei główną cechą programu „Mieszkanie dla Młodych” - była pomoc w formie jednorazowej dopłaty do wkładu własnego.
Nie tylko w Polsce pojawiają się takie programy, jak podaje Mira Kantor-Pikus, z Cushman & Wakefield, w 2013 r. w Wielkiej Brytanii wystartował program „Help to Buy”, miał on wspomóc kredytowanie mieszkań, przy wkładzie na poziomie 5%. Skutek był taki, że ceny mieszkań wzrosły.
„Patrząc na doświadczenie nasze i innych krajów, na przykład UK, gdzie program Help to Buy wystartował w 2013 r. i miał zapewniać możliwość kredytowania mieszkań z wkładem na poziomie zaledwie 5%, a spowodował wzrost cen, nie spadek, a sam program też nie rozwiązał problemu mieszkaniowego, można wątpić w to, że jest to najlepsze rozwiązanie.” - mówi Mira Kantor-Pikus.
Jaki jest największy problem takich programów pomocowych? Jest to możliwość zaciągnięcia kredytu przez osoby, które mają niestabilną pracę oraz przychody nieprzekraczające średniej krajowej. W takim wypadku istnieje ogromne prawdopodobieństwo, pojawienia się problemów ze spłatą zobowiązania, choćby tylko w przypadku podniesienia, kolejny raz, stóp procentowych, co oznacza podniesienie rat kredytu.
„Lawinowo udzielane kredyty mieszkaniowe dla osób o bardzo niskich dochodach mogą stać się polskimi kredytami subprime, które doprowadziły do kryzysu finansowego w 2008 roku. W USA też cały kłopot polegał na tym, że bardzo wiele osób, które nigdy nie powinny dostać kredytu na nieruchomość, otrzymywało go. Nazywano takie osoby NINJA (no job, no income, no assets i dlatego, że jak zaczynały się kłopoty, to znikały jak przysłowiowy ninja). Z tym, że trzeba podkreślić, że w Polsce większość kredytów hipotecznych to te ze zmiennym oprocentowaniem.” - dodaje ekspertka Cushman & Wakefield, Mira Kantor-Pikus.
W przypadku nowego programu, zaproponowanego przez PiS, państwo ma zagwarantować do 20% wkładu własnego, od wartości mieszkania, ale maksymalnie do 100 tys. zł. Jak tłumaczy ekspertka z Cushman & Wakefield, to nie gwarancja wypłaty całej kwoty, to możliwość wzięcia kredytu, bez posiadania realnego wkładu własnego. Warto zaznaczyć, że gwarancja bankowa, jak w przypadku innych programów socjalnych w Polsce, jest skierowana tylko do osób posiadających dzieci.
„Gwarancja bankowa może przekształcić się w dopłatę przeznaczoną na przepłacenie kredytu, jej wysokość jest uzależniona od liczby posiadanych dzieci. Zapewni to możliwość wzięcia kredytu na mieszkanie osobom, które dotychczas nie miały zdolności kredytowej, a korzystne będzie szczególnie dla młodych rodzin planujących posiadanie min. trójki dzieci, bo wtedy można otrzymać nawet 60 tys. zł od państwa jako zamianę gwarancji na przedpłatę. Jest to ciekawe rozwiązanie dla rodzin ze stabilnym dochodem”.
Zobacz także: Szacuje się, że nawet do 30% mieszkań jest obecnie kupowanych jako inwestycja, albo forma lokowania kapitału - Karolina Furmańska i Mira Kantor-Pikus
Cele i założenia Polskiego Ładu dla mieszkaniówki
Cel projektu PiS-u, jest ambitny, w założeniu Nowy Ład ma zmniejszyć deficyt mieszkaniowy z 1,7 mln zł w 2020 r., do 0,5 mln zł w 2030 r. Projekt ma dać możliwość zakupu mieszkania bez wkładu własnego, dedykowany jest młodym rodzinom oraz rodzinom wielodzietnym, które dzięki wsparciu programu, będą mogły zakupić własną nieruchomość. Państwo ma zagwarantować do 100 tys. zł wkładu własnego lub 160 tys. zł dofinansowania dla osób korzystających z mieszkalnictwa społecznego, przez okres maksymalnie 15 lat.
„Mieszkanie bez wkładu”, skierowane jest do rodzin między 24, a 40 rokiem życia. W miarę jak liczba najmłodszych członków rodziny będzie rosła, Bank Gospodarstwa Krajowego, pomoże w spłacie części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. „Spłata rodzinna”, wyniesie 20 tys. zł, w przypadku przyjścia na świat drugiego dziecka, a po urodzeniu trzeciego i kolejnego dziecka, będzie to 60 tys. zł.
Dom bez formalności
Warto również tutaj wspomnieć, że 17 września br. Sejm uchwalił zmianę ustawy o „Prawie budowlanym oraz planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”. Owa zmiana, daje możliwość budowy domu do 70 mkw, bez pozwolenia na budowę, nie będzie również potrzeby zatrudniania kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy. Takie domy rodzinne, powinny być zgłaszane wraz z projektem budowlanym, i to będzie podstawa do rozpoczęcia budowy.
Zobacz także: Polski Ład - zmiany w podatkach. Rząd proponuje wyższy drugi próg podatkowy, podniesienie wolnej kwoty od podatku
Jak kształtuje się sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce?
Od początku roku do września, oddano do użytku 164 tys. mieszkań, czyli około 5% więcej, niż rok wcześniej w tym samym okresie. Zwiększyła się również liczba wydanych pozwoleń na budowę nowych mieszkań, więcej można przeczytać w raporcie GUS-u „Budownictwo mieszkaniowe w okresie I-IX 2021 r.” Deweloperzy budują na potęgę, jeszcze pod koniec sierpnia w budowie pozostawało 250 tys. mieszkań – to historyczny wynik. W II kwartale br. odnotowano spadek uzyskanych pozwoleń na budowę przez deweloperów, ale to nie przeszkodziło temu, aby I półrocze zakończyć absolutnym rekordem.
