Rząd szykuje regulacje dla rynku nieruchomości. Czy potrzebujemy w Polsce zmian podobnych do tych w Holandii czy Niemczech?
Ministerstwo infrastruktury zapowiedziało zmiany przepisów, które będą dotyczyć rynku nieruchomości w Polsce. Szczegóły najprawdopodobniej poznamy w ciągu kilku dni. Nieoficjalnie mówi się, że zmiany mają na celu ograniczyć wzrost cen i utrudnić zakup mieszkań przez fundusze inwestycyjne. Na ten moment MRiT zdementowało jedynie, że rząd nie pracuje nad podatkiem katastralnym. Czy polski rynek nieruchomości potrzebuje jednak regulacji na wzór tych wprowadzonych w Holandii czy Niemczech?
Na zachodzie pierwsze regulacje dla rynku nieruchomości wchodzą w życie. Od 1 stycznia 2022 r. holenderski ustawodawca chce wprowadzić prawo, które zabroni skupowania mieszkań w celach inwestycyjnych. Amsterdam już potwierdził, że planuje zabronić inwestorom kupowania mieszkań. W ostatnich dniach, potwierdziły to również Haga i Utrecht.
Holandia i Niemcy chcą chronić nieruchomości mieszkaniowe
Zmiany, które potwierdziły władze Amsterdamu oznaczają, że inwestorzy nie będą mogli kupić nieruchomości wartej mniej, niż 521 tys. euro, bez zobowiązania do zamieszkania jej na minimum 4 lata. Będą mogli wynająć takie mieszkanie w przypadku dłuższego pobytu za granicą oraz bliskiej rodzinie.
Za wprowadzeniem ograniczeń opowiadają się również Haga i Utrecht, ale nie określiły jeszcze limitu kwoty wartości mieszkania.
Warto tutaj zaznaczyć, że Amsterdam, Haga i Utrecht, wprowadziły już zakaz kupowania nieruchomości z rynku pierwotnego w celach inwestycyjnych.
Podobna sytuacja jest w Berlinie, w którym we wrześniu odbyło się referendum dotyczące odkupienia przez miasto mieszkań będących w rękach gigantów działających na rynku nieruchomości. Za projektem opowiedziało się 56% głosujących. W ramach tego projektu, miasto ma odzyskać około 240 tys. mieszkań.
Zobacz także: Holandia wprowadzi zakaz kupowania mieszkań w celach inwestycyjnych - kontrowersyjne prawo wejdzie w życie od stycznia w Amsterdamie
Czy w Polsce mamy szanse na regulacje rynku nieruchomości?
W Niemczech z najmu mieszkań korzysta niecałe 50% ludności, z kolei w Holandii jest to około 30%. Jak potwierdza Mira Kantor-Pikus z Cushman & Wakefield, rynek nieruchomości w Niemczech czy Holandii jest regulowany, ze względu np. na dużą liczbę wyborców wśród wynajmujących. – „Wynajem mieszkań w Niemczech jest uregulowany, a ze względu na zależność od najmu znacznej części społeczeństwa, w tym dużej rzeszy wyborców, rząd niemiecki wprowadził uregulowania mające na celu ochronę najemców. Umowy najmu podpisywane są na czas nieokreślony, ale średni okres najmu, czyli pozostawania tego samego najemcy w tym samym mieszkaniu, w rzeczywistości wynosi ok. 10 – 11 lat.”
Jak możemy przeczytać w wywiadzie z ekspertkami z Cushman & Wakefield, u naszych zachodnich sąsiadów, wśród najemców znajdziemy różne grupy wiekowe, studentów, młode osoby, których nie stać jeszcze na własne mieszkanie, ale również osoby dojrzałe i starsze. Dlatego tak ważna jest ochrona najmujących.
Z kolei w Holandii rząd powołał – Trybunał ds. Najmu, którego zadaniem jest ustalanie regulacji, ochrona najmujących oraz rozstrzyganie sporów między wynajmującymi, a najemcami.
W Polsce na ten moment są to rozwiązania legislacyjne, które mają ułatwić posiadanie mieszkania, ze szczególnym uwzględnieniem osób zakładających rodzinę oraz rodzin wielodzietnych. Najemca w naszym kraju jest chroniony z ramienia kodeksu cywilnego, na dodatek tylko częściowo. Wynika to z tego, że w naszym kraju mieszkania wynajmuje około 15% społeczeństwa, a są to głównie studenci, imigranci oraz osoby które często zmieniają miejsce zamieszkania.
„W Polsce rząd poprzez wprowadzane rozwiązania legislacyjne dąży do zwiększenia posiadania mieszkań przez społeczeństwo, szczególnie przez osoby zakładające rodziny. Wprowadzane są także rozwiązania w formie najmu okazjonalnego, czy też instytucjonalnego, które de facto wzmacniają pozycję właściciela, szczególnie w zakresie eksmisji. Istnieje ochrona częściowa lokatora, ale na zasadach kodeksu cywilnego. W Polsce umowy najmu najczęściej zawierane są na okres 1 roku, czynsz jest ustalany na warunkach rynkowych. Odsetek najemców w Polsce będzie rósł, ale raczej wolno. Główną grupę najemców będą stanowić osoby najbardziej mobilne, czyli te w wieku do 35 lat oraz imigranci i studenci. Osoby dojrzałe dążą i będą dążyć do nabycia mieszkania, a ci których nie będzie stać albo będą wynajmować mieszkania ekonomiczne albo socjalne. Aktualnie nie widzę działań mających na celu regulację rynku polskiego na wzór rynku niemieckiego. Wynika to głównie z innego etapu rozwoju, niskiego udziału procentowego najemców w społeczeństwie i decyzji politycznych preferujących własność mieszkań.” – stwierdza Mira Kantor-Pikus.
Według Karoliny Furmańskiej z Cushman & Wakefield, w Polsce dobrym rozwiązaniem są fundusze inwestycyjne, czyli podmioty z którymi obecnie walczy się w Holandii oraz Niemczech. Według ekspertki, takie fundusze dobrze regulują rynek najmu oraz zmieniając go na korzystniejszy i bezpieczniejszy dla najmującego.
„Bardzo przysłużyły się nam na naszym polskim podwórku fundusze inwestycyjne, zarówno rodzimy Fundusz Mieszkań na Wynajem, czy Resi4Rent, jak i zagraniczne fundusze, które wprowadzają standardy i normalizują rynek najmu, a także, co najważniejsze sprawiają, że opcja najmu mieszkania dla najemcy jest bezpieczna.” – potwierdza Karolina Furmańska.
Warto tutaj zaznaczyć, że w Polsce jest niewielka oferta funduszy instytucjonalnych.
I dodaje: „Zdecydowanie jednak powiększanie się portfeli mieszkań na wynajem przysłuży się najemcom. Szczególnie, że mieszkań ciągle brakuje, wg różnych statystyk może być to nawet 2 mln, a ceny mieszkań są bardzo wysokie. Uważam za bezpieczniejszą opcję pewny najem mieszkania, z dobrym czynszem w dobrej lokalizacji w dobrym standardzie z jasnymi zasadami, niż zaciągnięcie trzydziestoletniego zobowiązania finansowego ze zmienną stopą procentową.”.
A Wy jak uważacie? Czy brakuje w Polsce funduszy inwestycyjnych, które w dużych ilościach skupowałby mieszkania, ale w zamian, oprócz najmu mieszkania, byłaby zapewniona ochrona najmującego?
