Choć branża najmu instytucjonalnego rozwija się w Polsce nieśpiesznie, to poziom wzrostu jest stabilny, a popyt duży.
W ciągu ostatnich kilku lat, Polacy pozbawieni m.in. zdolności kredytowej, wracali na rynek najmu, obecnie sytuacja się nieco zmienia, kredyty się odblokowują. Zainteresowanie najmem mieszkania nie maleje. Potwierdza to np. duży poziom wynajęcia mieszkań oferowanych przez PFR Nieruchomości, spółki realizującej inwestycje mieszkaniowe i oferuje lokale na wynajem.
„Cały sektor podąża ścieżką powolnego, lecz stabilnego wzrostu. Duży popyt wynika teraz przede wszystkim z wysokiej inflacji i w konsekwencji tego wysokich stóp procentowych. Polacy mierzą się z problemem braku zdolności kredytowej, co z kolei sprawia, że społeczeństwo zmuszone jest rezygnować z zakupu mieszkania na rzecz poszukiwań mieszkania do wynajęcia” – powiedział w rozmowie z PAP Biznes Wojciech Caruk, prezes PFR Nieruchomości.
Zobacz także: PRS umacnia się na rynku nieruchomości. Pod koniec roku liczba mieszkań najmu instytucjonalnego będzie dwukrotnie większa niż w 2022 r.
Najem instytucjonalny będzie zyskiwał na znaczeniu
Popyt na rynku najmu, choć mniejszy niż po wybuchu wojny za naszą wschodnią granicą, wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie. Jak ostatnio pisaliśmy na Strefie Inwestorów, najbardziej obciążone są popularne miasta akademickie.
To rosnące zainteresowanie potwierdzają dane o poziomach wynajęcia mieszkań oferowanych przez fundusze. PFR Nieruchomości, potwierdza wysoki stan wynajęcia oferowanych mieszkań, który przekracza 96%.
W opinii Wojciecha Caruka, choć teraz najem instytucjonalny stanowi obecnie około 1% mieszkań na wynajem, to proporcje te będą się zmieniać. Odpowiadać za to będą różne czynniki, w których kluczowa jest mobilność.
„Zdecyduje o tym wiele czynników, wśród których kluczowe znaczenie ma postępująca zmiana stylu życia i wynikająca z tego potrzeba większej mobilności czy też nasilające się zjawisko migracji” – zauważa prezes PFR Nieruchomości.
Niestety, najem instytucjonalny nie rozwiążę problemu niedostatecznych warunków mieszkaniowych właśnie na rynku najmu.
„Nie ma bowiem szans na jego szybki rozwój np. ze względu na zbyt małą bieżącą podaż mieszkań w stosunku do zakumulowanych potrzeb. Nic też nie wskazuje na to, żeby rynek najmu instytucjonalnego raptownie rozwinął się do optymalnego poziomu nawet w dłuższej perspektywie. Rządzi się on bowiem podobnymi prawami, co rynek deweloperski i w związku z tym jest narażony na podobne ograniczenia” – tłumaczy Caruk.
Ograniczenia w sektorze PRS
Problemem dla sektora PRS (private rented sector) jest rosnąca trudność w pozyskiwaniu gruntów, w ostatnich latach szybko rosnące koszty materiałów budowlanych oraz usług. Wskazać również można na niewystarczającą liczbę pracowników budowlanych, ale także ekspertów budowlanych. Inflacja i procedury administracyjne także mocno utrudniają rozwój tego rynku.
„Branża najmu instytucjonalnego charakteryzuje się ponadto niskimi marżami – w granicach 3-5 proc. Z tego też względu jest bardzo czuła na warunki ekonomiczne i zmiany na rynku. Poprawa tylko jednego z wymienionych elementów nie przyniesie dla branży odczuwalnych korzyści - dla ich zapewnienia potrzebne są działania wielowymiarowe na poziomie instytucjonalnym” – powiedział prezes PFR Nieruchomości.
Szacuje się, że aby ustabilizować rynek najmu mieszkań w Polsce, stosunek mieszkań na wynajem w odniesieniu do całego rynku mieszkań, powinien wynieść około 15-20%.
„Nie stoją za tym konkretne badania, ale biorąc pod uwagę to, co dzieje się w innych krajach europejskich w odniesieniu do całego rynku mieszkaniowego, potrzeba około 15-20 proc. mieszkań na wynajem - łącznie z segmentem prywatnym, aby stabilizować rynek. Obecnie jesteśmy w połowie drogi” – sugeruje Wojciech Caruk.
Prezes zwraca uwagę, że dla korzystniejszego rozwoju sektora w Polsce potrzebne są zmiany w obszarze planowania przestrzennego oraz uwzględnienie zasobów z sektora PRS podczas tworzenia takich planów. Równie ważna będzie zmiana wymogów, które dotyczą współczynnika miejsc postojowych wynoszących obecnie około 1,5, na 0,7.
„Kolejną rzeczą jest zmiana wymogów dotyczących współczynnika miejsc parkingowych, który obecnie kształtuje się na poziomie 1,2 czy 1,5 na współczynnik 0,6 - 0,7, bo taka jest rzeczywista potrzeba w PRS. To w efekcie przełoży się na brak konieczności budowy parkingów podziemnych, które stanowią nawet kilkanaście procent wartości inwestycji” – dodaje prezes.
PFR Nieruchomości w perspektywie 10 lat planuje poszerzyć ofertę najmu o około 15 tys. mieszkań, rozwijając Fundusz Mieszkań dla Rozwoju i w całości skupiając się na formule najmu instytucjonalnego.
„Będziemy rozwijać Fundusz Mieszkań na Wynajem – obecnie trwają budowy w Łodzi i Poznaniu, a kolejna inwestycja znajduje się w fazie projektowej. Traktujemy mieszkania nie tylko jako usługę, ale jako niezbędną infrastrukturę do rozwoju poszczególnych miast, regionów i kraju, dlatego naszym celem długoterminowym jest dalszy rozwój polskiego rynku najmu instytucjonalnego, by w większym stopniu najem instytucjonalny pomógł wypełnić obecną lukę mieszkaniową na rynku nieruchomości” – mówi Wojciech Caruk.
Nie spodziewajmy się spadków cen
Choć wielu na to liczy, nie ma się co łudzić, spadków cen najmu mieszkań w opinii Wojciecha Caruka nie będzie. Choć ceny budowy i wykonawstwa ustabilizowały się, to nie pozwalają na spadki cen.
„Z doświadczeń naszej spółki wynika, że w 2017 r. cena za budowę jednego metra kwadratowego mieszkania wynosiła 2-3 tys. zł, a dziś to przeciętnie 7-8 tys. zł. Koszty stale rosną, a wraz z nimi ceny mieszkań i ceny najmu. Według statystyk GUS koszty budowy mieszkań w ubiegłym roku – bez kosztu gruntu – wzrosły o około 13 proc. W związku z tym nie spodziewam się spadku cen. Choć koszty sporej części materiałów budowlanych ustabilizowały się, są na stosunkowo wysokim poziomie. Ważnym czynnikiem jest też koszt wykwalifikowanych pracowników. Wybuch wojny na Ukrainie sprawił, że znacznie skurczyła się dostępność fachowców, a co za tym idzie wzrosły wynagrodzenia w budowlance. Rosną płace minimalne. Są jeszcze oczywiście rosnące ceny utrzymania nieruchomości. To wszystko wpływa na czynsz najmu” – wyjaśnia prezes PFR Nieruchomości.
