Liczba mieszkań na wynajem rośnie. Rynek wchodzi w fazę stabilizacji
Liczba ofert mieszkań na wynajem rośnie. W Warszawie w maju aktywnych ofert było 13 tys. (+7% względem 5-lat wstecz). Wrocław, Trójmiasto, Poznań w górę o 20-50%. Wnioski z raportu „Rocznik najmu” Otodom i Polityka Insight.
Otodom wraz z Polityka Insight przygotowali raport o rynku najmu mieszkań w Polsce. Wynika z niego, że ostatnie 5 lat na rynku najmu kształtowały takie wydarzenia, jak pandemia, wybuch wojny u naszych wschodnich sąsiadów, rekordowa inflacja, ale również duża sprzedaż mieszkań za pośrednictwem programu Bezpieczny Kredyt 2%. Ten segment mieszkaniowy wydaje się stabilizować.
Publikowaliśmy "Rocznik najmu" - analizę najważniejszych aktualnych trendów na polskim rynku najmu. W raporcie zaprezentowano wyniki najciekawszych, opublikowanych w ostatnim roku polskich badań naukowych dotyczących tego sektora rynku nieruchomości: https://t.co/nIkZfjm5sA pic.twitter.com/bQxTnjd4yJ
— Polityka Insight (@PolitykaInsight) June 12, 2024
Zobacz także: Ministerstwo Finansów dementuje plotki o podwyżce podatku od wynajmu mieszkań
Wyższa oferta mieszkań na wynajem
Na serwisie Otodom na koniec maja było aktywnych 26 tys. ofert mieszkań na wynajem. To kilkanaście procent więcej niż w maju 2023 r. Ostatni raz z rosnącą ofertą lokali na wynajem mieliśmy do czynienia w trakcie pandemii. Sytuacje diametralnie zmienił wybuch wojny na Ukrainie. „Pandemia sprawiła, że najemcy opuścili nie swoje mieszkania i wrócili do domów rodzinnych, często poza miasto. Kiedy w 2021 roku wszystko zaczęło się powoli normować, wybuch wojny w Ukrainie i fala uchodźców skutkowały spadkiem dostępności mieszkań na wynajem o 70 proc. w ciągu zaledwie kilku tygodni. Z bazy w pierwszej kolejności znikały mieszkania bardziej przystępne cenowo, co doprowadziło do tego, że stawka ofertowa wzrosła o jedną trzecią w ujęciu rocznym” – wyjaśnia Karolina Klimaszewska, starsza analityczka Otodom, współautorka raportu Rocznik najmu.
Jeśli spojrzymy na sytuację mieszkań na wynajem w nieco dłuższym terminie, średnio miesięcznie można było wybierać z 43 tys. lokali. „Natomiast, patrząc długoterminowo na 2023 rok, użytkownicy mogli wybierać spośród średnio 43 tys. lokali dostępnych na wynajem miesięcznie. Warto odnotować, że to 35 proc. wzrost względem przeciętnej z 2022 roku (32 tys.), ale o 13 proc. mniej niż trzy lata temu i 18 proc. mniej niż w 2020 r.” – czytamy w publikacji Otodom.
Ta rosnąca liczba mieszkań na wynajem pozwoliła na stabilizację stawek. Wiele osób powróciło już na Ukrainę, również wiele osób zdecydowało się przejść z rynku najmu, na transakcyjny.
Prawdziwy skok aktywnych ogłoszeń mieszkań na wynajem był obserwowany w ciągu ostatnich 5 lat w Łodzi (121%). Wrocław, Trójmiasto i Poznań odnotowały wzrost na poziomie około 20-50%. W Warszawie 13 tys. aktywnych ofert w maju dało 7% wzrost.
Od stawki odstaje nieco Kraków, gdzie oferta nie wróciła do okresu sprzed pandemii. Na koniec maja w Krakowie było aktywnych niecałe 3 tys. ogłoszeń lokali na wynajem. Raport ocenia, że przyczyny można szukać w obniżonej podaży nowych mieszkań.
Autorzy raportu wskazują, że istnieją dwa najważniejsze powiązania między prywatnym rynkiem mieszkań a rynkiem najmu. „Po pierwsze, gdy ceny mieszkań rosną szybciej niż stawki czynszów, to rośnie liczba najemców, co napędza wzrost cen najmu. Po drugie, gdy więcej osób kupuje mieszkania inwestycyjnie pod wynajem, to rosną ceny mieszkań i - z pewnym opóźnieniem - maleją ceny najmu, bo pojawia się więcej ofert na rynku. Obecnie silniejszy jest ten drugi czynnik. Ceny mieszkań się ustabilizowały, a oddawane do użytkowania nieruchomości kupione w poprzednich latach w celach inwestycyjnych, zwiększają podaż mieszkań na wynajem. To dobry okres dla najemców, bo stawki czynszów się zatrzymały, a oferta jest większa niż w poprzednim roku” – mówi Czerniak, współautor raportu Rocznik najmu.
Mieszkania się kurczą
Ciekawym wnioskiem z raportu jest fakt, że mieszkania na wynajem się kurczą, niczym sweter wyprany metodą Make Life Harder. Zgodnie z danymi z Rocznika najmu, najwięcej mieszkań na wynajem jest w budynkach powstałych po 2010 r., w kwietniu br. ten udział wyniósł 23% spośród wszystkich ofert. Czyli choć jest to stosunkowo świeże budownictwo, to jednak mieszkania mają coraz mniejszą powierzchnię. „Na przykład w kwietniu 2019 roku powierzchnia do 30 mkw. stanowiła zaledwie 8,5 proc. ogłoszeń. Obecnie jest to aż 12 proc., a większy metraż (30-40 mkw.) zaliczył teraz spadek o 5 p.p. Z kolei pięć lat temu lokali powyżej 60 mkw. było 30 proc., a na początku 2024 roku - 23 proc.” – napisano w komunikacie Otodom.
Wygląda na to, że idziemy w stronę kompaktowych mieszkań, głównie dwupokojowych i kawalerek. Co ciekawe, raport wskazuje, że nie jest to do końca przemyślana oferta. Ponieważ zapytania o mieszkania 4-pokojowe to 16% wyszukań na 5% ogłoszeń. Dla porównania o kawalerki jest 6% zapytań, względem 18% dostępnych ofert z kawalerkami. Co ciekawe, o ile spada metraż pokoi, o tyle nie zmienia się ich układ. „ Pomimo średnio mniejszego metrażu struktura oferty ze względu na liczbę pokoi pozostała na tym samym poziomie przez ostatnie pięć lat. W kwietniu 2024 r. 18 proc. mieszkań na wynajem stanowiły kawalerki, a około 54 proc. lokale dwupokojowe. Z kolei niemal co czwarte z nich ma trzy pokoje, a pozostałe 6 proc. oferuje cztery i więcej pomieszczeń. Pięć lat temu na początku roku kawalerki stanowiły 15 proc. oferty, mieszkania dwupokojowe niemal 52 proc., trzypokojowe prawie 25 proc., a pozostałe ponad 8 proc.” – czytamy w raporcie.
Średnie stawki i dynamika kwartalna cen
Jeśli spojrzymy na dynamikę zmian średnich stawek najmu w przypadku różnych powierzchni mieszkania, widać wahania. W 2020 r., czyli w roku, w którym wybuchła pandemia, masowe zwalnianie najmowanych mieszkań doprowadziło do zatrzymania cen, a nawet spadków. Rok później nastąpił umiarkowany wzrost czynszów na poziomie 2,5%. Był to jednak również okres, w którym inflacja zaczęła rosnąć, we wrześniu do poziomu 5,9%. Oznacza to, że w realnym ujęciu kwoty najmu spadły. Dużą zmianę przyniósł 2022 r., skok popytu i słaba podaż przyczyniły się do wzrostów w ujęciu rocznym na poziomie 30%. Miniony rok przyniósł powolny powrót do normalności i przewidywalności, a średnie tempo wzrostu cen za najem oscylowało wokół 8-12%. Przy inflacji, która we wrześniu wynosiła 8,4%, co przełożyło się to na stabilizację rosnącej kwoty.
Podobnie obserwacje były widoczne zależnie od wielkości miejscowości.
„Wśród analizowanych miast najsilniejszą korektę średnich kwot najmu odnotowują Łódź i Wrocław. Za to najmocniejsze wzrosty stawek dotyczy Kielc, Olsztyna, Lublina oraz Rzeszowa, który wyróżnia się na tle innych miast z uwagi na swoją lokalizację blisko granicy z Ukrainą oraz stacjonującymi w okolicy żołnierzami amerykańskimi.” – napisano w raporcie.
