„Jeżeli banki zaczną finansować obcokrajowców, to Ukraińcy będą kupować mieszkania w Polsce” - rozmowa z Dariuszem Pawlukowiczem

Z Dariuszem Pawlukowiczem, członkiem zarządu Vantage Development spotkaliśmy się we Wrocławiu. W czasie rozmowy szybko okazało się, że w branży deweloperskiej wiele się dzieje. Miejsce spotkania też nie było przypadkowe. Wrocław to jeden z najszybciej rozwijających się rynków mieszkaniowych w Polsce. Zapytaliśmy więc przedstawiciela spółki o sytuację w branży, szanse i zagrożenia oraz o aktualną kondycję i plany Vantage Development. Okazuje się, że biznes deweloperski jest naprawdę ciekawy, ale pod kilkoma warunkami.

Paweł Biedrzycki: Jak Pan ocenia aktualną sytuację makroekonomiczną w kraju, sprzyja Waszej działalności?

Darusz Pawlukowicz: Nie przeszkadza [śmiech]. Po pierwsze mamy środowisko niskich stóp procentowych, co pewnie szybko się nie zmieni, choć widać pewne oznaki pojawiającej się inflacji. Trochę nas niepokoją publikacje GUS o tym, że wzrost PKB jest mniejszy i inwestycje są mniejsze.

PB: A niskie bezrobocie i presja płacowa?

DP: To jest pozytywne z punktu widzenia wzrostu siły nabywczej potencjalnych klientów. Z drugiej strony z punktu widzenia wykonawstwa rodzi to ryzyko wzrostu kosztów budowy, poprzez wzrost płac i ceny materiałów budowlanych. To wszystko jest ze sobą powiązane. Z tego punktu widzenia mamy o tyle łatwiej, że przez to, że programy unijne stoją, firmy budowlane mają trochę pod górkę i łatwiej nam z nimi negocjować ceny realizacji inwestycji, bo portfel zleceń jest ograniczony. Jeżeli sytuacja się zmieni i inwestycje ruszą, to pewnie będziemy musieli zmierzyć się ze wzrostem kosztów budowy, ale na razie tego nie widać.

PB: A zagrożenia długoterminowe, np. demografia?

DP: Demografia jest zagrożeniem, ale na demografię trzeba patrzeć szczegółowo, a nie ogólnie. Prognozy mówią, że w Polsce będzie ubywać ludności, ale kluczowym jest, w których miejscach. Głównie ubywać będzie mieszkańców w małych miastach, gdzie i tak nie prowadzimy działalności. W odniesieniu do dużych miast prognozy mówią, że populacja będzie stała lub będzie rosła. Poza tym, obserwujemy napływ obcokrajowców do dużych miast.

PB: No właśnie, czy Ukraińcy kiedyś będą kupować mieszkania w Polsce?

DP: Dzisiaj na pewno wynajmują, więc, aby do tego doszło, ktoś je musi kupić. Ostatnie informacje mówią o tym, że aktualnie we Wrocławiu mieszka już około 80 tys. Ukraińców, czyli blisko 10% ludności. To nie jest też tak, że to jest tylko najtańsza siła robocza. Tak jak obserwujemy, duża grupa z tych obcokrajowców to osoby dobrze wykształcone po uniwersytetach ze Lwowa czy Kijowa. Owszem oni w pierwszych miesiącach po przybyciu podejmują pracę w sklepach czy galeriach handlowych, głównie po to, aby obyć się z językiem. Potem znajdują jednak lepiej płatną pracę, przykładowo w centrach outsourcingowych dla bardziej wykwalifikowanych pracowników. W tych miejscach zarabiają się już nieźle, co pozwala im wynajmować mieszkania i być może za kilka lat, jeżeli banki zaczną finansować obcokrajowców, to Ukraińcy będą kupować mieszkania w Polsce.

PB: Rząd planuje przegłosować ustawę o REIT-ach. Czy ten projekt ma jakieś znaczenie dla Was?

DP: Przyglądamy się temu projektowi z uwagą. Mamy trzy biurowce i park handlowy w portfelu, które wynajmujemy i poszukujemy na nie nabywcy w tradycyjnym modelu. Rozmowy trwają, ale nie chcemy sprzedać tych obiektów za wszelką cenę, bo generują dla nas pozytywne przepływy. Jeżeli w perspektywie kilkunastu miesięcy nie znajdą się chętni na kupno obiektów po naszej cenie, to nie wykluczamy stworzenia REIT-u. Nasz portfel spełniłby formalne wymogi , więc nie trudno byłoby sobie wyobrazić stworzenie takiej struktury w postaci REIT-u i sprzedaż udziałów w tej spółce mniejszym inwestorom na rynku. Dla nas zmieniłby się nabywca tej inwestycji - to nie byłby jeden inwestor tylko wielu inwestorów.

PB: A planowany program rządowy „Mieszkanie Plus” to szansa czy zagrożenie dla deweloperów?

DP: Traktujemy go neutralnie, bo ten program nie jest kierowany do naszych klientów. On jest skierowany do osób, których nie stać na zakup własnego mieszkania na zasadach rynkowych. Na podstawie podpisanych listów intencyjnych widać też, gdzie te obiekty będą budowane. Na kilkanaście projektów 17 dotyczy mniejszych miast i tylko jeden Poznania. Mówiąc szczerze, we wszystkich tych miastach poza Poznaniem i tak dla nas miejsca nie ma, więc to dla nas neutralne.

PB: Wiele badań mówi, że na rynek pracy wchodzi pokolenie, które nie ma potrzeby posiadania, czy oni będą wynajmować i leasingować mieszkania?

DP: Faktycznie jest tak, że w Europie Zachodniej więcej ludzi wynajmuje mieszkania, niż je kupuje. W Polsce rynek wynajmu jest marginalny i wynosi kilka procent. To wynika z naszej mentalności, ale z drugiej strony nie było do tej pory produktów dla najemców. Teraz szlaki przeciera BGK z funduszem mieszkanie na wynajem, które daje klientowi wystandaryzowany produkt w postaci mieszkania na wynajem, z obsługą i dowolnym terminem najmu. Do tej pory takiej możliwości nie było, bo wynajmowało się od przysłowiowego Kowalskiego.

Ważnym czynnikiem jest też poziom zamożności społeczeństwa. Emerytury w naszym krają są jakie są i będą pewnie jeszcze niższe, więc to zniechęca do wynajmowania mieszkania w czasie życia zawodowego. U nas mieszkanie stanowi pewnego rodzaju zabezpieczenie na starość. Dzisiaj rata kredytu jest podobna do kosztu wynajmu, więc jeżeli całe życie będziemy wynajmować, to na emeryturze nie wystarczy nam na dalszy wynajem. Chcę przez to powiedzieć, że ta chęć kupowania przez nas mieszkań nie wynika z samego „chciejstwa”, ale z logicznych powodów stworzenia jakiegoś zabezpieczenia na emeryturę. Z tego powodu nie spodziewam się wielkich zmian w tym zakresie, chyba, że w przeciągu kilku najbliższych lat jakoś gwałtownie jako społeczeństwo się wzbogacimy.

Zobacz także: Vantage Development pozytywnie zaskoczył. Rekordowy EBIT i zysk netto w trzecim kwartale

PB: Jaki jest państwa modelowy klient?

DP: Około 30% naszych klientów kupuje mieszkania za gotówkę i to nie są tylko zakupy w celach inwestycyjnych. Z reguły nasi klienci są młodzi 25-35 lat i do tej grupy kierujemy nasz przekaz marketingowy. Drugą dużą grupą klientów są osoby starsze, które kupują mieszkania dla dzieci.

PB: Z czego wynika strategia koncentracji działalności na mieszkaniach droższych niż średnia na rynku?

DP: To wynika z faktu postrzegania przez nas "popularnych mieszkań" jako najbardziej narażonych na wszelkie zawirowania na rynku. To są mieszkania gorzej zlokalizowane. Klienci je kupują nie dlatego, że one im się podobają, tylko dlatego, że nie stać ich na coś droższego i lepiej zlokalizowanego. W przypadku zawirowań makroekonomicznych jak wzrost bezrobocia czy stóp procentowych, to jest pierwsza grupa klientów, która traci swoją siłę nabywczą i my chcemy to ryzyko minimalizować. Z tego też wynika oczekiwana przez nas sprzedaż docelowo 1000 mieszkań. Naszym zdaniem można ją osiągnąć na mieszkaniach, nazwijmy je „premium”. Chcąc sprzedawać więcej musielibyśmy zacząć oferować mieszkania w segmencie popularnym.

Zobacz także: 5 warunków udanej inwestycji deweloperskiej, na przykładzie Vantage Development

PB: Wielu deweloperów obecnych na giełdzie wywodzi się z Wrocławia, dlaczego?

DP: Ja bym powiedział, że wielu deweloperów na giełdzie wywodzi się z rynków pozawarszawskich. Wcześniej dominowało Trójmiasto, teraz do głosu dochodzi Wrocław. To wygląda tak, że jak ktoś umie robić biznes deweloperski w mniejszym mieście, to w Warszawie też sobie poradzi. W drugą stronę bywa różnie. Rynki lokalne są trudniejsze, mają swoją specyfikę.

PB: Jaką?

DP: Klient dużo ostrożniej podchodzi do kupowania mieszkań. We Wrocławiu przykładowo sprzedaje się łatwo i szybko, jeżeli ma się bardzo dobry produkt. Zazwyczaj na rynku lokalnym sprzedaż idzie wolniej. Tutaj raczej nie ma mowy o sprzedawaniu mieszkań jeszcze na etapie "dziury w ziemi" - tak jak to często bywa w Warszawie.

PB: A jak się różnią te rynki pod względem wielkości?

DP: Wszystko wskazuje na to, że we Wrocławiu sprzeda się w tym roku w sumie 10 tys. mieszkań. W zeszłym roku w Warszawie sprzedało się 19 tys. mieszkań, w tym pewnie będzie trochę więcej, bo już po trzech kwartałach sprzedanych zostało blisko 15 tys. mieszkań. Ta różnica się jednak cały czas zmniejsza. Jeszcze kilka lat temu było tak, że we Wrocławiu sprzedawało się 5 tys. mieszkań, a w Warszawie 12 tys. Rynek wrocławski urósł już jednak na tyle, że jest już porównywalny z Krakowem.

PB: W swoich celach strategicznych wymieniliście dywersyfikację geograficzną działalności. O jakich rynkach jeszcze myślicie?

DP: Na razie nie myślimy o niczym więcej niż Warszawie. Postawiliśmy sobie za cel ustabilizowanie tego rynku. Mamy na nim trzy projekty, dwa w trakcie realizacji, a trzeci ruszy na początku przyszłego roku. Docelowo chcemy sprzedawać 1000 mieszkań rocznie, co pewnie nie uda się jeszcze zrealizować już w 2017 roku. Na razie do realizacji tych planów wystarczy nam obecność we Wrocławiu i Warszawie.

PB: Jak dużym bankiem ziemi dysponujecie?

DP: Aktualnie nasz bank ziemi pozwala nam na wybudowanie 2200 mieszkań, plus do tego około 470 mieszkań znajduje się w naszej ofercie już do sprzedaży.

PB: Jak to się rozkłada geograficznie?

DP: Większość mieszkań jest we Wrocławiu, a w Warszawie są dwa projekty Dom Saski i Living Point Mokotów. W Warszawie mamy teraz w ofercie około 300 mieszkań oraz projekt Vena Mokotów, który wejdzie do oferty w kolejnym kwartale. To da nam w sumie 500 mieszkań. Pozostałe są we Wrocławiu.

PB: Czy spółka ma na oku kolejne inwestycje w ziemię?

DP: Cały czas analizujemy rynek. Obecnie sytuacja na rynku gruntów jest bardzo dynamiczna i decyzje są podejmowane szybko. Uczestniczymy w przetargach, ale żaden nie zakończył się z pozytywnym dla nas skutkiem. My nie kupujemy za wszelką cenę, zazwyczaj kiedy ceny są windowane do bardzo wysokich poziomów, odpuszczamy. To co mogę teraz powiedzieć to, że szukamy gruntów na terenie Warszawy, które dadzą nam możliwość zrealizowania około 400 mieszkań. Najpóźniej w pierwszym kwartale przyszłego roku chcielibyśmy taką transakcję lub transakcje zrealizować.

PB: Vantage Development notuje świetne wyniki i rekordową sprzedaż mieszkań. Kiedy tą sprzedaż zobaczymy w wynikach finansowych?

DP: Zazwyczaj jest to około rok. Czyli jak w tym roku odnotowaliśmy sprzedaż, to w wynikach finansowych zobaczymy ją w przyszłym roku.

PB: Proszę opowiedzieć o zapowiedzianej polityce dywidendowej spółki. Na czym ona polega?

DP: Zdecydowaliśmy, że chcemy się dzielić z akcjonariuszami wypracowanymi zyskami. Nasze zyski rosną, mamy kapitał na dalsze inwestycje i w związku z tym postanowiliśmy opublikować politykę dywidendową. Ona jest taka, aby pozwoliła nam na dalsze inwestycje, a jednocześnie gwarantowała bezpieczeństwo naszym obligatariuszom.

PB: Ale skąd się wziął ten mechanizm, czyli 5% stopa dywidendy w zależności od kapitalizacji, nie więcej niż 10 mln zł rocznie.

DP: To wynika z tego, że chcemy dać inwestorom sygnał, że jak kurs akcji będzie rósł, to nominalnie wypłacimy większą dywidendę. Ograniczenie 10 mln zł to gwarancja bezpieczeństwa dla naszych obligatariuszy. Oceniamy, że nasza spółka jest mocno niedoszacowana i liczymy na to, że ten mechanizm będzie wpływał pozytywnie na wycenę jej akcji.

PB: Gdyby Pan miał wybrać jeden najważniejszy czynnik sukcesu w branży deweloperskiej to co by to było: bank ziemi, finansowanie, realizacja czy sprzedaż?

DP: A ja bym wybrał piąty, czyli umiejętność przygotowania projektu, który na dany moment jest na rynku poszukiwany. Najważniejsze jest to, że już kupując ziemię musimy mieć pomysł, jaką inwestycję zrealizować, aby cieszyła się ona dużym zainteresowaniem. Taką, żeby cena była odpowiednia i koszty na rozsądnym poziomie. Chodzi o myślenie wielowątkowe, nie tylko o sprzedaży czy kosztach, bo to są często siły przeciwstawne. Sztuką skutecznego dewelopera jest to, żeby realizować inwestycję atrakcyjną wizualnie, za rozsądną cenę, w dobrej jakości i przy rozsądnych kosztach. To ta umiejętność jest kluczowa, jeśli chodzi o sukces w tej branży.

Zobacz także: Vantage Development – deweloper, który od debiutu na GPW zwiększył przychody o ponad 450%