Vantage Development – deweloper, który od debiutu na GPW zwiększył przychody o ponad 450%

Branżę deweloperską cechuje bardzo duża konkurencyjność. Co więcej, jest to grupa spółek, które na GPW są najliczniej reprezentowane. Chcąc zainwestować w jedną z nich, warto zatem szukać takiego dewelopera, który potrafi pozytywnie wyróżnić się na rynku i ma przed sobą perspektywę wzrostu. Nie jest to łatwe, dlatego w ramach cyklu Biznesy Spółek Giełdowych #BSGPL prezentujemy dewelopera, który w ciągu ostatnich 4 lat zwiększył przychody o ponad 450%.

Vantage Development to jedna z najdynamiczniej rozwijających się spółek deweloperskich. Przez ostatnie dwa i pół roku zwiększyła dwukrotnie przychody i 3,5-krotnie zyski netto. To efekt kilku czynników: przyjętej strategii działania, zwiększania efektywności prowadzenia biznesu, a także optymalizacji po stronie pozyskiwania kapitału na dalszy rozwój.

Strategia zwiększająca bezpieczeństwo i stabilność przychodów – koncentracja na najlepszych lokalizacjach i mało mieszkań w ramach MDM

Vantage Development to spółka, która posiada przemyślaną strategię działania. Istotnym i wyróżniającym ją w gronie innych deweloperów czynnikiem jest wybór lokalizacji pod kolejne inwestycje. Działa na wciąż rosnącym rynku we Wrocławiu oraz niezwykle wymagającym rynku warszawskim. Vantage wybiera lokalizacje blisko ścisłych centrów miast. Przekłada się to na mniejsze wahania ceny metra kwadratowego mieszkania. Ma też, przede wszystkim, wpływ na stabilny poziom popytu i umożliwia osiąganie wyższej marży. 

Ceny za metr kwadratowy lokalu w ofercie Vantage Development są wyższe, niż średnia dla danego miasta. Na przykład średnia cena ofertowa spółki w Warszawie to ok 8,7 tys. zł za m2, podczas gdy średnia dla stolicy wynosi 8,3 tys. zł. Z podobną sytuacją mamy do czynieniu we Wrocławiu. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rynku pierwotnym wynosi w stolicy Dolnego Śląska 6 tys. zł. Natomiast średnia cena m2 lokalu w ofercie Vantage Development waha się w okolicach 6,2 tys. zł.

Z takiej strategii wynika też podejście spółki do programu Mieszkanie Dla Młodych - Vantage ma bardzo mało mieszkań spełniających jego warunki. Wbrew pozorom jest to zaleta, ponieważ działalność spółki nie jest uzależniona od funkcjonowania programów wspierających budownictwo mieszkaniowe. Choć w tym miejscu dodać należy, że deweloper współpracuje w tym zakresie z Bankiem Gospodarstwa Krajowego, dla którego wybudował jedną i buduje kolejną inwestycję przeznaczoną na wynajem. 

Na tle innych deweloperów spółkę wyróżnia także fakt, że część środków przeznacza na projekty komercyjne. Vantage buduje biurowce, które następnie wynajmuje, a docelowo sprzedaje funduszom inwestycyjnym i innym inwestorom. Dzięki takiemu połączeniu działalności deweloperskiej i komercyjnej, spółka mniej odczuwa skutki wahań koniunkturalnych i stabilizuje przychody. Obecnie część komercyjna odpowiada za jedną piątą przychodów. Są to głównie stabilne wpływy z wynajmu biur. Aktualnie dwa z biurowców będących w posiadaniu Vantage Development są na sprzedaż. Już rozpoczęto negocjacje w sprawie biurowca Delta 44. Przychody z udanej sprzedaży tych aktywów istotnie wpłyną na sytuację finansową spółki. Będzie to w prawdzie wpływ jednorazowy, ale pozwoli spółce na obniżenie zadłużenia albo dalsze inwestycje. 

Ilustracja 1. Inwestycje Vantage Development zlokalizowane na terenie Wrocławia

By w przyszłości zapewnić stabilność przychodów, Vantage Development musi planować działania na kilka lat do przodu. Spółka już teraz sprzedaje przeszło 600 mieszkań rocznie (w roku 2016 osiągnie poziom 750 lokali), a w średnioterminowej perspektywie ma zamiar zwiększyć tę liczbę do 1000. Dlatego potrzebuje konsekwentnego uzupełniania zasobów banku ziemi. Obecnie posiada tereny pod budowę ponad 2,4 tysięcy mieszkań. Wciąż poszukując nowych miejsc w atrakcyjnych lokalizacjach, zarówno we Wrocławiu, jak i w Warszawie.

Strategia, która przekłada się na poprawę wyników

Przyjęcie jasno określonej strategii i konsekwencja w jej realizacji przynosi efekty. Wartość Vantage od debiutu w marcu 2012 roku, wzrosła niemal dwukrotnie pod względem całego majątku i półtora raza pod względem kapitałów własnych. 

Tabela 1. Dane finansowe spółki Vantage Development w tys. zł, za lata 2011-2015 oraz pierwsze półrocze 2016 (suma ostatnich 12 miesięcy poprzedzających raport). Źródło: Sindicator.net

Przychody na przestrzeni ostatnich kilku lat także znacząco się zmieniły (Tabela 1) . W roku 2011 przed debiutem wynosiły 24 mln zł, zaś w ostatnich 12 miesiącach wyniosły już znacznie więcej: 111 mln zł. Emitent znacząco zwiększył także zyski. W 2013 roku na poziomie wyniku ze sprzedaży spółka odnotowała 880 tys. zł, natomiast za ostatnie dwanaście miesięcy wartość ta wyniosła 14,7 mln zł (szesnastokrotny wzrost). Zysk netto wzrósł w tym czasie z 4,6 mln zł do 16 mln zł (3,5-krotny wzrost).

Co istotne, wzrost wyników idzie też w parze z poprawą wskaźników rentowności i marż (Tabela 2).

Tabela 2. Wybrane wskaźniki finansowe spółki Vantage Development za lata 2013-2015 oraz pierwsze półrocze 2016 (suma ostatnich 12 miesięcy poprzedzających raport). Źródło: Sindicator.net

Rentowność ROE, czyli zyski netto w stosunku do kapitału własnego spółki, poprawiła się i wynosi obecnie około 5%, czyli tyle, ile wynosi średnia dla spółek deweloperskich notowanych na GPW. Wzrósł też zysk z podstawowej działalności w stosunku do przychodów (marża operacyjna), z 6,9% w 2013 r. do 17% obecnie. Obecnie jest to wynik wyższy niż średnia (14,4%) i porównywalny do spółki Archicom (16,4%), ale wciąż niższy niż dla spółki Lokum (26,8%). Te dwie spółki także są deweloperami inwestującymi głównie we Wrocławiu, choć nie mają rozbudowanej części inwestycji komercyjnych.

Vantage Development nie powiedział jednak jeszcze ostatniego słowa. Także w tym roku spółka konsekwentnie utrzymuje tendencję wzrostową. W 2016 roku wzrosła znacząco liczba zawartych umów sprzedaży mieszkań. Przychody za ostatnie pół roku wzrosły o 81% w porównaniu z pierwszym półroczem 2015 r. Według zarządu, taki pozytywny trend może utrzymać się też w kolejnych kwartałach.

Ilustracja 2. Sprzedaż i przekazanie lokali 2013 r. - 2015 r. i w pierwszym półroczu 2016 r.

Analizując dewelopera warto też zwrócić uwagę na zadłużenie. W przypadku Vantage jest ono w prawdzie wysokie w stosunku do aktywów (51,7%), ale wynika to z zaangażowania w projekty komercyjne. Mimo to, spółka jest stabilna od strony płynności finansowej. Potwierdzeniem tego jest silna pozycja wśród banków, które finansują jej projekty. 

Vantage Development planuje też dalsze emisje obligacji, ale już z niższą marżą - czyli spółka będzie miała niższe koszty obsługi długu. Warto też pamiętać, że jeśli spółce udałoby się doprowadzić do sprzedaży biurowców, mogłaby wykupić wszystkie obligacje i tym samym zmniejszyć zadłużenie prawie do zera.

Ważny czynnik w analizie spółek deweloperskich, o którym trzeba pamiętać

Prowadząc analizę dowolnej spółki deweloperskiej, warto pamiętać o jednym, ale bardzo istotnym fakcie. Produktem dewelopera są przede wszystkim mieszkania, ale w przeciwieństwie do wielu innych branż, ich sprzedaż nie jest równoznaczna z odnotowaniem przychodu z tego tytułu. Z różnych względów, zarówno prawnych, jak i organizacyjnych, gotówka pojawia się na rachunku spółki dopiero po kilku kwartałach. Bywa, że od momentu sprzedaży mieszkania, do momentu zaksięgowania przychodu z tego tytułu mijają nawet 2 lata. Różnica ta wynika z faktu, iż deweloper odnotowuje przychody dopiero w momencie przekazania mieszkania klientowi.

Właśnie z tego powodu, w przypadku każdego dewelopera, a zatem i w przypadku Vantage Development, warto analizować również wyniki sprzedaży mieszkań. To one będą stanowiły źródło przychodów raportowanych dopiero w kolejnych kwartałach. W przypadku Vantage Development rekordowe wyniki sprzedaży notowane w ostatnim czasie wpłyną na przychody dopiero w przyszłym roku, przypuszczalnie w 2-3 kwartale.

Pierwsza dywidenda i nietypowa polityka na przyszłe lata

Sytuacja finansowa Vantage Development jest dobra i dalej się poprawia. W ubiegłym roku spółka osiągnęła zysk 12 mln zł, czyli 19 groszy na jedną akcję. Zarząd zarekomendował dywidendę w wysokości 2/3 zysku, czyli 13 groszy na akcję. Była to pierwsza wypłata dla akcjonariuszy w historii spółki.

Obecna kondycja finansowa spółki pozwala nam równocześnie skutecznie pomnażać powierzony nam kapitał poprzez realizację projektów deweloperskich na już posiadanych gruntach i inwestycje w nowe projekty deweloperskie oraz regularnie dzielić się zyskiem z akcjonariuszami.

W tym roku zarząd przyjął też nową politykę dywidendową. Jest ona dość nietypowa, gdyż nie opiera się na ustalonym z góry procencie zysku netto. Zarząd będzie rekomendował wypłatę dywidendy równą 5% średniej rocznej kapitalizacji spółki w poprzednim roku do maksymalnej wysokości 10 mln zł. Oznacza to średnią stopę dywidendy w wysokości do 5% niezależnie od wypracowanych zysków.

Vantage Development wyróżnia się na tle konkurencji

Deweloperów na rynku jest wielu i dlatego jest to branża wysoko konkurencyjna. Vantage Development podejściem do rynku potrafi się jednak pozytywnie wyróżnić na tym tle. Stara się minimalizować ryzyko nieudanych inwestycji poprzez trzymanie się jasno określonych zasad działania. Spółka dobrymi wynikami już udowodniła, że jej strategia działa. Vantage, w porównaniu do innych deweloperów z GPW, nie jest dużą spółką. Osiągane marże i rentowność, choć są na satysfakcjonujących poziomach wskazują, że Vantage Development wciąż pozostaje spółką o bardzo dobrej perspektywie wzrostu.

Artykuł opublikowany w otwartej części Strefy Inwestorów, przygotowany we współpracy ze spółką.