Wyprzedaż mieszkań komunalnych trwa. Projekt ustawy nadal bez finału
W 2025 roku gminy sprzedały około 10 tys. mieszkań komunalnych. Temat zniesienia bonifikaty przy wykupie takiego mieszkania wciąż wzbudza wiele emocji i pozostaje przedmiotem dyskusji.
Dyskusja o ograniczeniu lub likwidacji bonifikat przy wykupie mieszkań komunalnych trwa od miesięcy, ale nie prowadzi do realnych zmian legislacyjnych. Tymczasem proces wyprzedaży gminnych zasobów mieszkaniowych nie zwalnia. Dane i szacunki za 2025 rok wskazują, że mimo kurczącego się zasobu skala sprzedaży jest istotna, a długoterminowy bilans pozostaje ujemny.
„Gdzie się podział milion komunalnych mieszkań?” - ten tytuł nosiła analiza portalu RynekPierwotny.pl sprzed dziesięciu lat. Zwracała ona uwagę na bardzo szybkie tempo wyprzedaży lokali gminnych. Od czasu publikacji wspomnianej analizy, gminy sprzedały ponad 150 000 mieszkań - nierzadko z bonifikatami wynoszącymi ponad 90 proc. Od pewnego czasu trwa dyskusja dotycząca zniesienia bonifikat. Pojawił się nawet stosowny projekt ustawy. Jednak prace parlamentarne się przeciągają. Wstępne szacunki ekspertów RynekPierwotny.pl wskazują natomiast, że sprzedaż mieszkań gminnych w 2025 r. wcale nie zwolniła.
– napisał w analizie Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Nowe dane z rynku nieruchomości. Liczba oddanych mieszkań spadła, ale pozwolenia na budowę wzrosły
Mieszkania komunalne w Polsce
Jak wskazano w analizie Rynekpierwotny.pl, dostępność danych o sprzedaży mieszkań komunalnych jest ograniczona, głównie ze względu na cykl publikacji GUS – który opiera się na dwuletnich sprawozdaniach gmin. Ostatnie pełne dane obejmują okres 2023-2024, kiedy sprzedano ponad 23,7 tys. lokali komunalnych.
To mniej niż w latach 2021–2022, gdy gminy sprzedały 32,6 tys. mieszkań. Choć trudno to porównywać z rynkiem deweloperskim – to liczba jest duża, szczególnie jeśli uwzględnimy niewielką podaż tego typu mieszkań.
Lepiej widać to w dłuższym okresie, od 2002 do 2015 roku gminy w Polsce sprzedały ponad pół miliona mieszkań, budując w tym czasie zaledwie 38 tys. nowych lokali. W kolejnych latach proporcje pozostają podobne – przy ponad 145 tys. sprzedanych mieszkań w latach 2016–2024 oddano do użytkowania nieco ponad 13 tys.
Nietrudno więc stwierdzić, że prosty bilans sprzedaży oraz budowy mieszkań komunalnych z lat 2002-2024 był mocno ujemny. Mowa o wyniku na poziomie minus 595 648 lokali (51 338 mieszkań zbudowanych vs 646 986 sprzedanych).
– czytamy w analizie.
Według aktualnych danych na koniec 2024 roku w Polsce zasób mieszkań komunalnych oscylował wokół 756 tys.
Źródło: GUS
Z kolei szacunki za zeszły rok również pozwalają przypuszczać, że trend się utrzymał. Informacja o liczbie aktów notarialnych wskazuje, że sprzedano około 11 tys. mieszkań komunalnych. W tym czasie oddano do użytkowania tylko 1,6 tys. lokali.
Na poziomie lokalnym polityka sprzedaży mieszkań komunalnych pozostaje mocno zróżnicowana i zależy od gminy. Najsilniej widać to na rynku stołecznym – gdzie odejście od bonifikat ograniczyło skalę transakcji. W latach 2002–2013 stolica sprzedała ponad 26 tys. mieszkań, natomiast w latach 2016–2024 było to już tylko 640 lokali.
Tak duża zmiana była efektem przyjęcia sprzedaży lokali po cenie rynkowej (bez bonifikat) jako generalnej zasady. Wcześniej stołeczne mieszkanie można było wykupić za 10-20 proc. wartości. Eksperci RynekPierwotny.pl obliczyli, że w latach 2005-2013 średnia cena lokalu sprzedawanego przez Warszawę wyniosła ok. 30 000 zł
– wyjaśnia Prajsnar.
Bonifikaty wciąż bez zmian legislacyjnych
Istotnym czynnikiem wpływającym na skalę sprzedaży są bonifikaty, które w przeszłości sięgały nawet 90 proc. wartości mieszkania. To właśnie ich likwidacja stała się w ubiegłym roku przedmiotem prac legislacyjnych.
Projekt ustawy trafił do Sejmu w maju 2025 roku i zakładał zakaz stosowania bonifikat już od 1 stycznia 2027 roku. Od tamtej chwili temat nieco ucichł, do uchwalenia ustawy nie doszło.
Ekspert portalu Rynekpierwotny.pl wskazuje, że na ten moment bardziej prawdopodobne jest złagodzenie pierwotnych założeń ustawy.
Istnieje natomiast spore prawdopodobieństwo, że planowany początkowo zakaz udzielania bonifikat zostanie „zmiękczony”. Przypomnijmy: pierwotna propozycja zakładała bezwarunkowy zakaz wykupu gminnego mieszkania z bonifikatą już od 1 stycznia 2027 r. To obecnie mniej prawdopodobny scenariusz niż jeszcze kilka miesięcy wcześniej. Spada zatem ryzyko, że niebawem, w okresie przejściowym gminy zostaną mocno zasypane wnioskami o wykup mieszkania (według obecnych przepisów).
– można przeczytać w analizie.
Sejm przyjął nowelizację ustawy deweloperskiej. Jednolity standard cen mieszkań trafi do Senatu
