Wraca temat własności warstwowej. Nowe prawo ma odblokować inwestycje nad torami
Na tapet wraca temat tzw. własności warstwowej, która umożliwia realizację inwestycji nad torami i trasami, ale również pod powierzchnią cudzego gruntu. Rozwiązanie od dawna stosowane jest w wielu krajach na świecie.
Odrębna własność obiektu budowlanego (OWOB) to koncepcja, która ma umożliwić realizację zabudowy m.in. nad torami kolejowymi, trasami średnicowymi, a także pod powierzchnią cudzego gruntu. W praktyce nowe rozwiązanie mogłoby otworzyć drogę do inwestycji nad istniejącą infrastrukturą transportową, np. nad Trasą Łazienkowską w Warszawie. O pracach nad ustawą w Ministerstwie Rozwoju i Technologii poinformowała „Rzeczpospolita”.
Marzec przyniósł ożywienie sprzedaży mieszkań i lekką korektę cen
Polska gotowość na własność warstwową nieruchomości
Coraz głośniej jest o projekcie ustawy dotyczącej tzw. własności warstwowej. Rozwiązanie to pozwoliłoby inwestorom budować nad i pod powierzchnią cudzego gruntu. Obecnie w Polsce obowiązuje zasada, zgodnie z którą to, co znajduje się nad i pod gruntem, przysługuje jego właścicielowi. Odrębna własność obiektu budowlanego miałaby rozdzielić te przestrzenie i w praktyce stworzyć swoiste działki 3D.
W Polsce istnieją bardzo duże obszary, które można byłoby w ten sposób zagospodarować. Chodzi przede wszystkim o tereny położone nad liniami kolejowymi, trasami drogowymi i inną infrastrukturą transportową, które dziś pozostają niewykorzystane z powodu ograniczeń prawnych.
Planowane przepisy dotyczące własności warstwowej to bardzo ważny krok, który może otworzyć nowe możliwości inwestycyjne w silnie zurbanizowanych częściach miast. W Polsce wciąż mamy duże obszary, np. nad liniami kolejowymi czy infrastrukturą drogową, które dziś pozostają niewykorzystane właśnie z powodu ograniczeń prawnych.
– skomentował Michał Leszczyński, dyrektor działu legislacji Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Największe wyzwania to konstrukcja i bezpieczeństwo
Ważnym punktem tego rozwiązania są bariery techniczne. Tego rodzaju budynku muszą być wznoszone na specjalnych platformach, co pozwala przenosić obciążenia poza infrastrukturę. Przy projektowaniu należy uwzględniać hałas czy drgania wynikające np. z bliskości trasy kolejowej.
Największym wyzwaniem przy inwestycjach nad torami czy infrastrukturą trakcyjną są kwestie konstrukcyjne i bezpieczeństwa. Budynki muszą być posadowione na specjalnych platformach lub konstrukcjach mostowych, które przenoszą obciążenia poza obszar infrastruktury transportowej. Wymaga to bardzo zaawansowanych rozwiązań projektowych, a także uwzględnienia drgań, hałasu czy oddziaływania infrastruktury kolejowej na budynek. Najsilniej na koszty takich inwestycji wpływa właśnie konieczność budowy skomplikowanych konstrukcji nośnych oraz etapowanie prac tak, aby nie zakłócać funkcjonowania kolei czy drogi. To oznacza zarówno wyższe nakłady inwestycyjne, jak i bardziej złożoną organizację budowy.
– powiedział Leszczyński.
Polska wydaje się gotowa na tego typu inwestycje, takie rozwiązania sprawdziły się już za granicą. Jak wskazują opracowania dotyczące własności warstwowej, odpowiednie regulacje stosowane są m.in. w Austrii, Finlandii, Norwegii, Szwecji, Francji oraz w Stanach Zjednoczonych. Problemem w naszym kraju pozostaje brak jasnych przepisów. Warto pamiętać, że nie bez powodu ten temat wraca – powiedzieć, że potencjał jest duży, to nie powiedzieć nic.
Z technologicznego punktu widzenia polski rynek jest jednak gotowy do realizacji takich projektów – podobne inwestycje są od lat realizowane w wielu krajach Europy czy w Stanach Zjednoczonych. Kluczowe jest stworzenie stabilnych i czytelnych ram prawnych, które pozwolą inwestorom planować tego typu przedsięwzięcia i pozyskiwać finansowanie. Dlatego branża deweloperska od lat postuluje wprowadzenie rozwiązań umożliwiających funkcjonowanie własności warstwowej.
– dodał Michał Leszczyński.
Hipoteki wciąż na fali wznoszącej. Oficjalne dane BIK za luty 2026 roku
