Rynek mieszkaniowy jest dziś bardzo zróżnicowany i w praktyce każde miasto trzeba analizować osobno – mówi Marek Wielgo, ekspert rynku nieruchomości z GetHome.pl

Stabilizacja cen, rekordowa podaż i ostrożniejsi kupujący – polski rynek mieszkaniowy wchodzi w drugą połowę 2026 roku z wieloma znakami zapytania. O tym, gdzie dziś najlepiej kupować, czy nadpodaż to realny problem i co wpływa na decyzje Polaków, rozmawialiśmy z Markiem Wielgo.  

Dane NBP za pierwszy kwartał 2026 roku potwierdziły to, o czym analitycy mówili od miesięcy – ceny mieszkań się stabilizują. Jednak, za tą stabilizacją kryje się obraz znacznie bardziej złożony: w Warszawie mamy rynek sprzedającego, w Łodzi deweloperzy walczą o każdego klienta, a w Krakowie oferta przekracza półtora roku wyprzedaży. Do tego kurczący się rynek wtórny, niepewność co do stóp procentowych i nowe regulacje unijne dotyczące najmu krótkoterminowego.

Marek Wielgo, ekspert rynku nieruchomości GetHome.pl, od lat śledzi te zmiany. W naszej rozmowie tłumaczył, dlaczego przekaz o „drożyźnie" bywa mylący, gdzie powinniśmy szukać okazji inwestycyjnych i co musiałoby się stać, żeby popyt na kredyty mieszkaniowe wyraźnie odbił.

Ceny transakcyjne na rynku nieruchomości za I kwartał 2026. Dane NBP pokazują stabilizację

Wioletta Hass: Dane NBP o cenach transakcyjnych mieszkań za I kwartał 2026 roku pokazują stabilizację. Ponadto widać, że deweloperzy wciąż walczą rabatami, gdzieś ceny rosną – bo wprowadzono droższą inwestycję. Jak Pań ocenia obecną mapę cenową polski?

Marek Wielgo: Rynek mieszkaniowy jest dziś bardzo zróżnicowany i w praktyce każde miasto trzeba analizować osobno. Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że możemy mówić o trzech wyraźnych grupach rynków. 

W pierwszej – przede wszystkim Warszawa – sytuacja zaczyna przypominać rynek sprzedającego. Oferta wciąż jest duża, ale tempo sprzedaży jest na tyle dobre (cała oferta wyprzedałaby się w mniej niż rok), że w części segmentów pole do negocjacji wyraźnie się skurczyło. W Trójmieście i Wrocławiu sytuacja jest bardziej zrównoważona – czas wyprzedaży rzędu ok. pięciu kwartałów to wciąż więcej niż w okresach typowo „gorącego” rynku.

Druga grupa to Kraków i Poznań. Tu oferta jest ponad półtoraroczna, więc deweloperzy muszą bardziej się starać – rabaty, promocje, dodatki to dziś standard.

Natomiast w Łodzi i w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii mówimy o ponad dwuletniej podaży. W takich warunkach konkurencja cenowa jest najsilniejsza, a presja na obniżki – największa. 

Stabilizacja cen widoczna w danych NBP jest w dużej mierze efektem rekordowo wysokiej podaży oraz rosnącego udziału mieszkań gotowych, które w niektórych miastach stanowią już 20–30 proc. oferty. Co ważne, nawet około połowa sprzedawanych dziś mieszkań to lokale już oddane do użytkowania lub takie, które zostaną oddane w ciągu kilku miesięcy – to zupełnie inny rynek niż kilka lat temu, zdominowany przez „dziury w ziemi”. 

Jak widzi Pan cenowo drugą połowę roku? 

Wszystko wskazuje na to, że rynek pozostanie w fazie stabilizacji, choć – jak pokazują dane BIG DATA RynekPierwotny.pl – dużo będzie zależało od lokalnych uwarunkowań i struktury oferty. Trzeba pamiętać, że zmiany średnich cen metra kwadratowego często mają dziś charakter statystyczny, a nie fundamentalny. W wielu miastach wynikają głównie z wprowadzania droższych projektów albo z kurczenia się segmentu najtańszych mieszkań, a nie z powszechnych podwyżek w cennikach deweloperów. 

Dlatego przekaz o „drożyźnie” bywa nieco mylący. W praktyce wciąż mamy do czynienia z rynkiem, na którym – poza najbardziej rozgrzanymi lokalizacjami – oferta jest duża, a deweloperzy pozostają elastyczni i otwarci na negocjacje. W części miast, szczególnie tam, gdzie utrzymuje się wysoka podaż lub wręcz nadpodaż, konkurencja o klienta nadal jest bardzo silna. 

Oferta mieszkań na rynku wtórnym się kurczy – w lutym to było chyba 15 proc. mniej niż przed rokiem. Skąd ta zmiana? Jeszcze niedawno mówiliśmy o rekordowej ofercie. 

Dane z rynku wtórnego nie są łatwe w interpretacji, m.in. ze względu na dużą liczbę duplikatów ogłoszeń. Natomiast nawet po ich odfiltrowaniu obraz rynku pozostaje dość jednoznaczny – dziś oferta mieszkań z drugiej ręki jest mniejsza niż przed rokiem, choć w ostatnich miesiącach widać było jej przejściowy wzrost. Spadki są zresztą wyraźne w większości największych miast. W Warszawie liczba dostępnych ofert jest niższa rok do roku o ok. 18 proc., we Wrocławiu o 24 proc., w Krakowie o 19 proc., a w Łodzi o 16 proc.  

Co równie istotne, dziś o sytuacji sprzedających w dużej mierze decyduje konkurencja ze strony deweloperów. W wielu miastach udział mieszkań gotowych sięga już nawet 25–30 proc., a lokalnie bywa jeszcze wyższy. Do tego znaczna część sprzedaży dotyczy lokali dostępnych „od ręki” lub w krótkim terminie, co dodatkowo zwiększa presję konkurencyjną na rynek wtórny. 

Kupujący porównują oba rynki i wybierają to, co bardziej się opłaca. Dlatego mimo mniejszej liczby ofert niż rok temu, kupujący nadal znajdują się w relatywnie komfortowej sytuacji. Popyt jest bardziej zachowawczy niż jeszcze kilka kwartałów temu, proces podejmowania decyzji się wydłuża, a sprzedający – widząc silną konkurencję i większą dostępność nowych mieszkań – są coraz bardziej skłonni do negocjacji. 

Z kolei po stronie deweloperów w ofercie mamy ponad 60 tys. mieszkań. Czy wciąż możemy obawiać się nadpodaży? Wiemy też, że liczba wprowadzeń spada – czy deweloperzy chcą dokonać wyrównania podaży do popytu? 

W skali całego kraju trudno mówić o jednej, wspólnej sytuacji, ale na poziomie poszczególnych rynków nadpodaż jak najbardziej występuje – i to bardzo wyraźnie. Najlepszym przykładem są Łódź i miasta Górnośląsko‑Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie czas wyprzedaży mieszkań przekracza dwa lata, co oznacza już klasyczną nadpodaż i bardzo silną konkurencję o kupującego. 

Z drugiej strony mamy rynki takie jak Warszawa czy Trójmiasto, gdzie mimo dużej oferty czas wyprzedaży jest znacznie krótszy, a sytuacja jest bliższa równowadze, a nawet przejściowo rynkowi sprzedającego. To dobrze pokazuje, jak bardzo dzisiejszy rynek jest zróżnicowany i jak trudno oceniać go jedną miarą. 

Spadek liczby nowych wprowadzeń nie jest przypadkowy – deweloperzy bardzo wyraźnie dostosowują dziś skalę inwestycji do poziomu sprzedaży w danym mieście. W wielu przypadkach widzimy sytuację, w której sprzedaje się więcej mieszkań, niż trafia nowych do oferty, co stopniowo ogranicza nadwyżkę podaży. 

Nie oznacza to jednak żadnego „paraliżu inwestycyjnego”. Firmy deweloperskie mają duży bank ziemi i przygotowanych projektów. To oznacza, że podaż można stosunkowo szybko zwiększyć, jeżeli pojawi się wyraźniejszy sygnał odbicia popytu. Trzeba jednak pamiętać, że nie dotyczy to wszystkich rynków, np. w Warszawie czy Trójmieście deweloperzy często wykorzystują już niemal wszystkie dostępne pozwolenia na budowę, co ogranicza możliwość szybkiego zwiększenia oferty. 

Prognozował Pan wzrost sprzedaży mieszkań w ofercie deweloperskiej o 10-15% w 2026 roku w stosunku do 2025. Skąd taki optymizm?  

Ta prognoza nie była moją i pojawiała się raczej w bardziej optymistycznych scenariuszach rynkowych na początku roku. Ja zakładałem ożywienie sprzedaży, ale zawsze warunkowo – uzależnione od poprawy dostępności kredytów, sytuacji na rynku pracy i nastrojów konsumentów. 

Rzeczywiście pierwszy kwartał był bardzo dobry, a marzec przyniósł wręcz boom kredytowy. Trzeba jednak pamiętać, że w dużej mierze wynikał on z refinansowania już zaciągniętych kredytów, więc jego przełożenie na realną liczbę transakcji nie było aż tak duże, jak mogłoby się wydawać. Jednocześnie kupujący pozostają ostrożni i wyraźnie dłużej podejmują decyzje. 

Do tego dochodzą czynniki zewnętrzne – rosnąca niepewność gospodarcza i zawirowania geopolityczne – które dodatkowo ograniczają skłonność do podejmowania zobowiązań kredytowych. Dlatego dziś wariant optymistyczny zakłada utrzymanie sprzedaży mieszkań na poziomie zbliżonym do 2025 r. Natomiast mniej korzystne scenariusze zakładają spadek sprzedaży rzędu kilku, a nawet kilkunastu procent. 

Gdzie najlepiej teraz kupować nieruchomości z nadzieją na zysk? Czy któreś rynki dają nadzieję na więcej? 

Coraz częściej pojawiają się opinie, że największe metropolie – ze względu na bardzo wysokie ceny mieszkań i relatywnie niski zwrot z najmu – przestają być tak oczywistym kierunkiem inwestycyjnym jak jeszcze kilka lat temu. Nie oznacza to oczywiście utraty znaczenia tych miast, ale potencjał dalszych wzrostów jest tam dziś bardziej ograniczony.
Dlatego wielu inwestorów zaczyna spoglądać szerzej – szczególnie na miejscowości otaczające największe aglomeracje. Widać tam wyraźnie proces „rozlewania się” popytu, który jest w naturalny sposób wypychany z centrów przez wysokie ceny mieszkań. Takie lokalizacje przyciągają przede wszystkim niższymi cenami, często wyraźnie niższymi niż w samych metropoliach. 

Kluczowe znaczenie ma jednak nie tylko cena, ale przede wszystkim dostępność transportowa i rozwój infrastruktury. Jeśli dojazd do centrum zajmuje realnie 30–40 minut, a mieszkańcy mają dostęp do podstawowych usług, takie miejscowości zaczynają funkcjonować jako pełnoprawna alternatywa dla dużego miasta. 

Warto jednak zwrócić uwagę także na same metropolie, ale w bardzo konkretnych lokalizacjach – tam, gdzie praktycznie nie ma już przestrzeni na nową zabudowę. W takich miejscach, mimo wysokich cen wejścia, potencjał wzrostu może być relatywnie większy niż w dzielnicach o dużej dostępności gruntów, gdzie podaż będzie jeszcze przez lata uzupełniana.

RPP w marcu 2026 obniżyła stopę referencyjną do 3,75%. W maju Adam Glapiński pierwszy raz wspomniał o możliwej podwyżce. Jak to wszystko przekłada się na zachowanie kupujących – czy teraz obserwujemy tego efekty – obawę przed wzrostem kosztów kredytów? 

Marcowe ożywienie było w dużej mierze efektem zmian na rynku kredytowym – zaczęły rosnąć ceny kredytów o okresowo stałej stopie, co zmobilizowało osoby rozważające refinansowanie do działania. Innymi słowy, część klientów uznała, że „okno” na tańsze finansowanie zaczyna się zamykać i przyspieszyła swoje decyzje. 

Trzeba jednak pamiętać, że przełożenie tego ruchu na sprzedaż mieszkań nie było aż tak duże, ponieważ dotyczył on głównie istniejących kredytów. 

Obecnie widzimy większą ostrożność kupujących. Zdolność kredytowa przestała się poprawiać, a w części przypadków zaczęła się nawet pogarszać. Do tego dochodzi rosnąca niepewność co do dalszego kierunku stóp procentowych. Sama zapowiedź możliwych podwyżek działa zresztą w dwie strony – dla części osób jest sygnałem do wstrzymania decyzji, ale dla innych impulsem, by je przyspieszyć i zdążyć z zakupem, dopóki finansowanie jest jeszcze względnie dostępne.

Co musiałoby się stać, żeby popyt kredytowy wyraźnie skoczył? 

Dziś sytuacja na rynku kredytowym jest wyraźnie mniej jednoznaczna niż jeszcze kilka miesięcy temu. Wtedy dominowało przekonanie, że stopy procentowe będą dalej spadać, natomiast teraz coraz częściej pojawiają się sygnały, że ten proces może się zatrzymać, a w mniej korzystnym scenariuszu nawet częściowo odwrócić. 

I właśnie ta niepewność jest dziś jednym z głównych czynników wpływających na decyzje kupujących. Dla wielu osób problemem nie jest już sama wysokość raty, ale brak przekonania, w którą stronę pójdzie rynek i czy za kilka miesięcy koszt kredytu nie będzie wyższy. W efekcie część klientów odkłada decyzję o zakupie, czekając na większą stabilizację. 

W takiej sytuacji bardzo wiele zależy od czynników zewnętrznych. Kluczowe byłoby przede wszystkim uspokojenie sytuacji geopolitycznej, zwłaszcza zakończenie konfliktu na Bliskim Wschodzie, który dziś podtrzymuje niepewność i obawy o inflację. Gdyby te ryzyka wyraźnie się zmniejszyły, popyt kredytowy mógłby stosunkowo szybko odbić.

GetHome.pl wskazuje, że w 2026 roku czynsze w większości miast ustabilizowały się lub spadły. To dobra wiadomość dla najemców, ale co to znaczy dla inwestorów kupujących mieszkanie pod wynajem? 

Stabilizacja, a miejscami nawet spadki czynszów to przede wszystkim efekt rosnącej konkurencji na rynku najmu – oferta mieszkań jest dziś większa niż rok temu, a popyt wyraźnie osłabł. Dla inwestorów oznacza to jedno: o najemcę trzeba coraz częściej konkurować nie tylko ceną, ale również standardem mieszkania i jego lokalizacją. 

Nie zmienia to jednak faktu, że inwestowanie w mieszkanie ma sens, o ile patrzymy na nie w dłuższym horyzoncie – np. jako formę zabezpieczenia emerytalnego, co jest szczególnie istotne dla osób pracujących na B2B. Trzeba tylko zaakceptować, że stopy zwrotu są dziś niższe niż jeszcze kilka lat temu. 

W dłuższej perspektywie fundamenty rynku najmu pozostają jednak solidne. W największych miastach własne mieszkanie staje się dla wielu młodych ludzi coraz mniej dostępne, więc udział najemców będzie raczej rósł – podobnie jak w krajach Europy Zachodniej. Warto zresztą zauważyć, że według danych Eurostatu w ostatnich latach odsetek osób mieszkających w najmie w Polsce wzrósł o kilkadziesiąt procent. 

Rentowność najmu powoli się kurczy przy wciąż wysokich cenach zakupu. Czy najem instytucjonalny (PRS) – który może urosnąć? 

Obawy związane z rozwojem najmu instytucjonalnego są w dużej mierze przesadzone, ponieważ udział sektora PRS w polskim rynku nadal pozostaje niewielki. Nie wydaje się, by był on realnym zagrożeniem dla inwestorów indywidualnych. Wręcz przeciwnie – rozwój PRS może działać na korzyść całego rynku najmu. 

Przede wszystkim zwiększa presję na poprawę jakości oferty: wyższy standard mieszkań, bardziej przejrzyste warunki najmu czy lepszą obsługę najemców. To z kolei podnosi poprzeczkę całemu rynkowi, również prywatnym wynajmującym. 

Warto też pamiętać, że firmy z sektora PRS zazwyczaj nie „wykupują” mieszkań z rynku detalicznego, tylko kontraktują całe inwestycje lub ich etapy bezpośrednio u deweloperów. Dzięki temu ich wpływ na dostępność mieszkań dla indywidualnych kupujących jest znacznie mniejszy, niż się często sugeruje. 

Skala rozwoju PRS będzie też w dużej mierze zależeć od dwóch czynników: kosztu finansowania oraz sytuacji sprzedażowej deweloperów. Dziś finansowanie pozostaje relatywnie drogie, a sprzedaż mieszkań – mimo spowolnienia – w wielu projektach nadal przebiega całkiem sprawnie. To oznacza, że przestrzeń do dynamicznego rozwoju nowych projektów PRS jest na razie ograniczona. 

Wiosną 2026 weszły w życie unijne regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego. Jak Pan ocenia ich faktyczny wpływ na rynek – to kosmetyczna zmiana, czy realne przetasowanie? 

Wokół najmu krótkoterminowego narosło bardzo dużo emocji i obaw, które moim zdaniem są nieco wyolbrzymione. W praktyce może się okazać, że – jak to często bywa – „z dużej chmury będzie mały deszcz”. 

Bardzo dobrym rozwiązaniem jest natomiast wprowadzenie rejestru takich mieszkań, do czego zresztą zobowiązują regulacje unijne. Wreszcie będziemy wiedzieć, jaka jest faktyczna skala zjawiska i gdzie problem rzeczywiście występuje, bo dziś opieramy się bardziej na wyobrażeniach niż na twardych danych. Dopiero na tej podstawie można sensownie myśleć o kolejnych krokach. 

W najbardziej uciążliwych lokalizacjach – typowo turystycznych – pewne ograniczenia mogą mieć uzasadnienie, np. czasowe limity najmu. Mogłyby one skierować część mieszkań na rynek długoterminowy i ograniczyć konflikty społeczne. 

Nie spodziewałbym się jednak, żeby regulacje najmu krótkoterminowego doprowadziły do wyraźnych spadków cen mieszkań czy czynszów. Ich wpływ będzie raczej lokalny i ograniczony. Warto też pamiętać, że regulacje bardzo często prowadzą do ograniczenia podaży, a w skrajnych przypadkach mogą wręcz skutkować wzrostem cen – w tym przypadku w segmencie najmu krótkoterminowego. 

Źródło: Adobe Stock

Jawność cen transakcyjnych, nowe przepisy planistyczne, wymagania w zakresie efektywności energetycznej – które z tych regulacyjnych zmian będzie miało najsilniejszy wpływ na ceny nieruchomości w najbliższych kwartałach? 

W krótkim terminie nie spodziewałbym się, żeby któraś z tych zmian sama w sobie przełożyła się na wyraźny ruch cenowy. Nawet jeśli proces uchwalania planów ogólnych przebiega wolno, to paraliż inwestycyjny nam nie grozi – deweloperzy dysponują dużą liczbą decyzji o warunkach zabudowy, które pozwalają utrzymać ciągłość inwestycji. 

Najbardziej widoczna zmiana dotyczy dziś raczej sposobu funkcjonowania rynku niż samych cen. Jawność cen ofertowych zmienia zachowania kupujących – dziś nie muszą oni kontaktować się z deweloperem, żeby zorientować się w poziomie cen, tylko robią wstępną selekcję samodzielnie. 

To z kolei wymusza zmianę podejścia po stronie firm. Deweloper musi nie tylko publikować ceny, ale też realnie zawalczyć o klienta – lepszą obsługą, szybszą reakcją i bardziej dopasowaną ofertą. Same ceny przestają wystarczać, a kluczowe staje się zrozumienie potrzeb kupującego i wyróżnienie się na tle konkurencji. 

Warto też zwrócić uwagę na szerszy kontekst. W stosunkowo krótkim czasie pojawia się dziś wiele nowych regulacji dotyczących rynku mieszkaniowego. W dłuższej perspektywie może to ograniczać podaż mieszkań, a ostatecznie odbije się na ich dostępności i kosztach dla kupujących.

Patrząc na drugą połowę 2026 roku – co jest największym ryzykiem dla rynku i co mogłoby pozytywnie zaskoczyć? 

Największym ryzykiem pozostają czynniki zewnętrzne – przede wszystkim napięcia geopolityczne i ich wpływ na gospodarkę. Ewentualna eskalacja konfliktów, utrzymująca się presja inflacyjna czy niepewność co do kierunku polityki pieniężnej mogą pogłębiać pesymizm kupujących, a w skrajnym scenariuszu wymusić powrót do podwyżek stóp procentowych. 

Z perspektywy rynku mieszkaniowego niepokojące jest też to, że w części miast systematycznie kurczy się oferta najtańszych mieszkań, co ogranicza dostępność dla osób z niższą zdolnością kredytową. 

Po stronie pozytywnych zaskoczeń kluczowe byłoby uspokojenie sytuacji geopolitycznej. Zakończenie konfliktów czy wyraźny spadek napięć przełożyłyby się na poprawę nastrojów konsumentów, większą przewidywalność gospodarczą i większą skłonność do podejmowania decyzji zakupowych. W takim scenariuszu rynek mógłby wejść w fazę spokojnego, bardziej zrównoważonego wzrostu.

20 tys. zł za mkw. mieszkania w Warszawie to mit? Dane Otodom obnażają mechanizm rekordowej ceny