Popyt na mieszkania jest widoczny, ale klienci są dziś bardziej selektywni, uważniej porównują lokalizację, standard i cenę – mówi Daniel Draga, wiceprezes Cavatina Holding SA.
Cavatina Holding w 2025 roku po raz pierwszy w pełni roku zaznaczył rosnącą rolę segmentu mieszkaniowego w wynikach grupy, jednocześnie rozwijając finansowanie dłużne i reagując na zmiany na rynku nieruchomości.
Cavatina Holding SA określiła 2025 rok jako okres, w którym po raz pierwszy w skali całego roku odznaczył się udział segmentu mieszkaniowego w wynikach grupy. O rosnącej aktywności sprzedażowej, zmianach na rynku nieruchomości oraz rozwoju finansowania dłużnego rozmawialiśmy z Danielem Dragą, wiceprezesem Cavatina Holding SA.
Giełda zaczyna wygrywać z nieruchomościami w Polsce - Wojciech Iwaniuk
Wioletta Hass: Jak oceniają Państwo wyniki Cavatina Holding S.A. za 2025 rok?
Daniel Draga: Oceniamy 2025 rok jako bardzo ważny etap w realizacji naszej strategii. Z jednej strony dalej rozwijaliśmy segment komercyjny – przychody z najmu i aranżacji powierzchni wzrosły do 161,6 mln zł, czyli o 22% rok do roku. Z drugiej strony po raz pierwszy w historii Grupy Cavatina Holding SA, w skali całego roku segment mieszkaniowy pokazał istotny wkład do wyników: 128,4 mln zł przychodów ze sprzedaży mieszkań i 40,6 mln zł zysku na sprzedaży mieszkań. Do tego sprzedaliśmy 485 mieszkań, czyli o 50% więcej niż rok wcześniej.
Cavatina jest bardzo aktywna na rynku obligacji korporacyjnych. Czy planują Państwo nowe emisje?
Tak, pozostajemy aktywni na rynku obligacji korporacyjnych. Potwierdza to zarówno uruchomiony V program publicznych emisji obligacji, jak i bieżąca aktywność emisyjna w 2025 i 2026 roku. Rynek obligacji pozostaje dla nas ważnym elementem struktury finansowania – obok kredytów bankowych i rosnącego potencjału przepływów z działalności mieszkaniowej.
Jak dziś wygląda bank ziemi spółki i czy planują Państwo jego dalszą rozbudowę?
Mamy portfel gruntów i projektów, który daje nam możliwość rozwijania kolejnych inwestycji zarówno w oparciu o klasyczne projekty mieszkaniowe, jak i tam, gdzie to uzasadnione, poprzez konwersję części funkcji komercyjnych. To daje nam komfort dalszego skalowania biznesu w oparciu o zasoby, które już posiadamy.
Do dalszej rozbudowy banku ziemi podchodzimy selektywnie. Interesują nas przede wszystkim lokalizacje, które wpisują się w naszą strategię, dobrze uzupełniają obecne portfolio i dają potencjał do budowy projektów o odpowiedniej skali oraz jakości. Nie chodzi nam o samo zwiększanie banku ziemi, tylko o jego jakość i możliwość efektywnego wykorzystania w kolejnych latach.
Czy widzą Państwo dziś większy ruch w biurach sprzedaży?
Widzimy wyraźnie większą aktywność klientów, co potwierdzają nasze wyniki sprzedażowe i liczba aktywnych rezerwacji. W pierwszym kwartale 2026 roku Grupa Cavatina sprzedała 206 mieszkań, czyli o 29% więcej rok do roku, a na koniec marca miała ponad 290 aktywnych umów rezerwacyjnych. Już wcześniej, po trzech kwartałach 2025 roku, liczba aktywnych rezerwacji przekraczała 150, a po całym 2025 roku było ich ponad 120.
To pokazuje, że zainteresowanie ofertą pozostaje wysokie, choć oczywiście skala ruchu różni się pomiędzy projektami i lokalizacjami.
Źródło: Cavatina Holding
Jak dziś wygląda u Państwa struktura sprzedaży – gotówka versus kredyt?
Nie publikujemy publicznie szczegółowej struktury sprzedaży w podziale na klientów gotówkowych i kredytowych, dlatego nie chcemy podawać proporcji, których oficjalnie nie raportujemy. Z naszej perspektywy najważniejsze jest to, że poprawa dostępności finansowania wspiera dziś popyt i przekłada się na większą aktywność klientów, co widać także po naszych wynikach sprzedażowych i liczbie aktywnych rezerwacji.
Można więc powiedzieć, że dziś struktura popytu jest bardziej zrównoważona niż w okresie najwyższych stóp procentowych, ale bez podawania sztywnych proporcji. Rynek kredytowy wrócił do większej aktywności, a to z punktu widzenia dewelopera poszerza bazę klientów i poprawia płynność sprzedaży.
Czy RPP zatrzymała już cykl obniżek stóp, może dopuszczają Państwo inny scenariusz?
Dziś widać przede wszystkim większą ostrożność po stronie RPP. Po wcześniejszych obniżkach stóp Rada w kwietniu pozostawiła je bez zmian, co pokazuje, że na tym etapie chce uważnie obserwować inflację i otoczenie makroekonomiczne. Z perspektywy rynku mieszkaniowego najważniejsze jest jednak to, że warunki kredytowe dla klientów są już wyraźnie lepsze niż jeszcze kilkanaście miesięcy temu.
Nie wykluczałbym jednak żadnego scenariusza na kolejne miesiące. Jeśli inflacja będzie się dalej stabilizować, przestrzeń do dalszych obniżek może wrócić, ale równie dobrze możliwy jest dłuższy okres stabilizacji stóp. Dla rynku nieruchomości ważniejsze od samego tempa kolejnych cięć jest dziś to, że dostępność kredytu wyraźnie się poprawiła
Jak oceniają Państwo obecną sytuację na polskim rynku mieszkaniowym? I co z cenami mieszkań, czy mamy się obawiać wzrostów, jak w poprzednich latach?
Oceniamy obecny rynek mieszkaniowy jako bardziej zrównoważony niż w okresie najsilniejszego impulsu popytowego z poprzednich lat. Popyt jest widoczny, ale klienci są dziś bardziej selektywni, uważniej porównują lokalizację, standard i cenę, a to z perspektywy rynku jest zjawiskiem zdrowym.
Jeżeli chodzi o ceny mieszkań, nie spodziewałbym się dziś prostego powrotu do tak gwałtownych wzrostów jak w okresie najmocniejszego pobudzenia popytu. Bardziej prawdopodobny wydaje się scenariusz umiarkowanych zmian: stabilizacji w części projektów i lokalizacji oraz stopniowych wzrostów tam, gdzie oferta jest najmocniejsza, a popyt najbardziej odporny. Rynek pozostaje więc wymagający, ale jednocześnie bardziej przewidywalny niż wcześniej.
Czy ustawa o jawności cen mieszkań realnie zmieniła rynek?
Tak, uważam, że ustawa realnie zmieniła rynek, przede wszystkim po stronie standardu informacyjnego. Deweloperzy muszą dziś prowadzić komunikację cenową w sposób znacznie bardziej uporządkowany i porównywalny, a to wzmacnia przejrzystość rynku i ułatwia klientom podejmowanie decyzji.
Nie powiedziałbym jednak, że sama ustawa zmieniła fundamenty rynku mieszkaniowego. Bardziej uporządkowała zasady gry, zwiększyła porównywalność ofert i wymusiła większą dyscyplinę po stronie komunikacji sprzedażowej. To ważna zmiana, ale bardziej w sposobie prezentowania oferty niż w samej ekonomice rynku.
Co sądzą Państwo o portalach publikujących ceny transakcyjne mieszkań oraz samą historię tych transakcji? Jak to wpływa na rynek?
Co do zasady oceniam ten kierunek pozytywnie, o ile dane są wiarygodne, aktualne i odpowiednio zanonimizowane. Tego typu narzędzia zwiększają transparentność rynku i ograniczają asymetrię informacji między sprzedającym a kupującym, co z perspektywy klienta jest zjawiskiem korzystnym.
Jednocześnie trzeba pamiętać, że nawet najlepsze dane transakcyjne nie zastępują oceny samego projektu, standardu, harmonogramu czy mikrolokalizacji. Innymi słowy, więcej danych oznacza lepszy punkt odniesienia dla klientów, ale nie eliminuje potrzeby indywidualnej oceny konkretnej inwestycji.
Czy prace nad planami ogólnymi i wzmożone pozyskiwanie WZ-ek zmieniły dziś wyceny gruntów?
Tak, uważam, że reforma planistyczna już wpływa na sposób wyceny gruntów. Im lepiej zabezpieczony jest dziś status planistyczny działki i im większa przewidywalność ścieżki inwestycyjnej, tym większa jest jej atrakcyjność z punktu widzenia dewelopera.
W praktyce oznacza to większe rozwarstwienie wycen. Grunty z mocnym statusem planistycznym albo już przygotowaną ścieżką administracyjną mogą zyskiwać na wartości, natomiast działki o mniej pewnym potencjale zabudowy są wyceniane ostrożniej niż wcześniej. Rośnie więc premia za gotowość inwestycyjną i przewidywalność.
Czy konflikt na Bliskim Wschodzie i problemy w transporcie mogą wpłynąć na koszty budowy i ceny mieszkań w Polsce?
Tak, taki wpływ jest możliwy, przede wszystkim przez koszty energii, paliw, logistyki i części materiałów budowlanych. W analizie Grupy PSB po I kwartale 2026 r. wskazano wprost, że napięcia na Bliskim Wschodzie zaczęły wywierać presję na ceny ropy, gazu i na otoczenie kosztowe producentów materiałów budowlanych.
Nie zakładałbym jednak automatycznego przełożenia tego na ceny mieszkań. Dziś rynek jest bardziej konkurencyjny niż w okresie gwałtownych wzrostów kosztów po pandemii, dlatego bardziej prawdopodobna wydaje się presja na marże i selektywny wzrost kosztów niż szybkie przerzucenie całego wzrostu na klienta.
