Polski rynek mieszkań stabilizuje się, budownictwo w europejskiej czołówce. Wnioski z konferencji JLL
Polski rynek mieszkaniowy ma solidne fundamenty, a pod względem liczby budowanych mieszkań należymy do europejskiej czołówki. Eksperci JLL wskazują zagrożenia, które mogą zachwiać tą stabilizacją.
Rynek mieszkaniowy w Polsce wszedł w fazę stabilizacji, choć sytuacja w poszczególnych miastach jest mocno zróżnicowana. Jednocześnie pod względem skali budownictwa Polska utrzymuje bardzo mocną pozycję na tle Europy. Perspektywy kolejnych kwartałów obciążają niepewność dotycząca stóp procentowych, kosztów energii i sytuacji geopolitycznej. W 2027 r., szczególnie w kontekście wyborów parlamentarnych, może wrócić temat podatku katastralnego. Rozwój sztucznej inteligencji może ułatwić przeprowadzenie masowej wyceny nieruchomości.
Stabilizacja, ale nie w każdym mieście
Sprzedaż mieszkań w III kw. br. na siedmiu analizowanych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź i Katowice) wzrosła do 12,5 tys. lokali, czyli niespełna 6 proc. więcej niż kwartał wcześniej. Jednocześnie deweloperzy utrzymywali skalę nowych wprowadzeń zbliżoną do liczby sprzedanych mieszkań. Dlatego oferta pozostawała na wysokim, ale względnie stabilnym poziomie – około 70 tys. mieszkań.
Za zagregowanymi wynikami widzimy różnice lokalne. Warszawa i Trójmiasto pozostają w równowadze między ofertą a sprzedażą. Grupę z umiarkowaną nadpodażą tworzą Kraków, Wrocław i Poznań. Wyraźnie wyższa przewaga podaży nad popytem występuje w Łodzi, a najmocniej w Katowicach.
Rok 2026 to czas równowagi po dwóch latach wyraźnej przewagi nowej podaży nad sprzedażą. Za tą stabilnością kryją się jednak duże różnice regionalne. W Warszawie i Trójmieście oferta jest dopasowana do popytu, a w Łodzi i Katowicach, przy obecnym tempie sprzedaży, wyprzedanie całej oferty zajęłoby odpowiednio ponad dwa i prawie trzy lata
– komentuje Aleksandra Gawrońska, dyrektorka w Dziale Badań Rynku Mieszkaniowego JLL.
Rośnie również liczba gotowych mieszkań w ofercie. Na koniec analizowanego okresu na siedmiu rynkach było ich ponad 17 tys., co stanowiło około jednej czwartej wszystkich oferowanych lokali.
Udział gotowych lokali w ofercie sięga 38% w Katowicach, 33% w Łodzi, 31% w Poznaniu i 29% w Krakowie, w przypadku Warszawy i Wrocławia to około 20%. Trójmiasto jest jedynym rynkiem, gdzie udział mieszkań gotowych jest stabilny i wynosi nieco powyżej 10%. Warto jednak podkreślić, że na części rynków lokale gotowe odpowiadają już za 40–50% kwartalnej sprzedaży, co oznacza, że coraz więcej nabywców wybiera mieszkania gotowe.
– napisano w analizie JLL.
Według przedstawionej podczas konferencji prognozy sprzedaż mieszkań na wspomnianych rynkach, w całym 2026 r. może sięgnąć 50 tys. lokali, wobec 43 tys. rok wcześniej.
Sprzedaż mieszkań przyspiesza. IV kwartał może być nawet o 20 proc. lepszy
Polska w europejskiej czołówce budownictwa mieszkaniowego
Stabilizacji na krajowym rynku towarzyszy wysoka na tle Europy skala budownictwa mieszkaniowego. Według danych zaprezentowanych przez JLL w 2025 r. Polska zajęła drugie miejsce, za Francją, pod względem łącznej liczby wybudowanych mieszkań we wszystkich sektorach.
Polska po raz kolejny w 2025 roku znalazła się na podium. Wybudowaliśmy w Polsce, we wszystkich sektorach rynku, najwięcej mieszkań po Francji, czyli zajęliśmy drugie miejsce.
– powiedział Kazimierz Kirejczyk, Senior Strategy Advisor Housing Sector w JLL.
Jeszcze korzystniej wypada porównanie pod względem liczby mieszkań budowanych na 1000 mieszkańców Polska wyprzedza nawet Francję i jest liderem wśród dużych europejskich rynków. Wyższe wskaźniki osiągają niektóre mniejsze kraje.
W tej czołówce europejskiej my pod względem liczby mieszkań na 1000 mieszkańców jesteśmy zdecydowanie przed Francją.
– mówił ekspert.
Kazimierz Kirejczyk ocenia, że polski model budownictwa opiera się przede wszystkim na silnej potrzebie posiadania własnej nieruchomości. Popyt wspierają też migranci, który decydują się na stale osiedlenie w Polsce i zakup mieszkania.
Po pierwsze, Polacy chcą mieć. Druga rzecz, która jest ciekawa, może warta zauważenia: migranci, którzy zasilili wielkie miasta w Polsce, to w ogromnej większości ludzie, którzy podobnie jak Polacy chcą mieć, a może nawet bardziej. Ukraińcy, Białorusini, jak się decydują na to, żeby gdzieś osiąść, to też chcą mieć.
– dodał ekspert JLL.
Bardzo duże znaczenie ma również relacja dochodów do cen mieszkań. Ekspert wskazał, że od mniej więcej 2023 r. w większości analizowanych miast poprawiła się ona na korzyść nabywców.
Rynek mieszkaniowy rośnie, choć sierpień był słabszy od lipca
Obawy mogą obecnie przyspieszać zakupy, ale później zadziałać odwrotnie
Największa niepewność dotyczy kolejnych kwartałów. Według przedstawionej podczas konferencji oceny, ale również napływających danych z gospodarki, trudno oczekiwać spadku oprocentowania kredytów. Szczególnie dużym ryzykiem pozostają koszty energii wpływające na ceny m.in. materiałów budowlanych i transportu.
Wśród czynników niepewności Kazimierz Kirejczyk wymienił przyszłe rozstrzygnięcia ETS2, przebieg nadchodzącej zimy oraz rozwój wojny w Ukrainie. Pogorszenie sytuacji energetycznej i bezpieczeństwa z dużym prawdopodobieństwem będą oddziaływać na koszty oraz nastroje kupujących. Z drugiej strony, kolejna fala uchodźców mogłaby ponownie zmienić sytuację mieszkaniową w Polsce.
To, co może tak naprawdę najpoważniej wpłynąć na inflację, to, jak się wydaje, ostateczne rozdanie i ostateczne decyzje dotyczące opłat ETS2. Ostra zima w Europie może oznaczać oczywiście wyższe ceny surowców, szybsze wypalenie gazu.
– powiedział.
Z innej strony, obawa przed droższym kredytem, wzrostem kosztów budowy i wyższymi cenami mieszkań może skłonić obecnie część klientów do przyspieszenia decyzji zakupowych.
Wydaje się, że jesteśmy akurat w tym takim krótkim okienku
– ocenił prelegent, odnosząc się do zakupów podejmowanych w obawie przed pogorszeniem warunków.
Przedstawiony podczas konferencji scenariusz na 2027 r. zakładał sprzedaż zbliżoną do tegorocznej lub nieco niższą. Utrzymanie obecnej skali rynku ekspert określił jako wariant optymistyczny.
Podatek katastralny: AI ułatwia wycenę, ale decyzja pozostaje polityczna
W dłuższej perspektywie znaczenie dla rynku mieszkaniowego może mieć powrót dyskusji o podatku katastralnym. Zdaniem Kazimierza Kirejczyka temat może ponownie pojawić się po przyszłorocznych wyborach parlamentarnych.
Ekspert zwrócił uwagę, że zmieniają się techniczne możliwości przeprowadzenia powszechnej wyceny nieruchomości. Jeszcze kilka lat temu oznaczała ona ogromny nakład pracy i wieloletni proces. Rozwój sztucznej inteligencji może, w jego ocenie, znacznie go przyspieszyć, pod warunkiem zgromadzenia odpowiednich danych.
Kluczowe pozostają poparcie polityczne oraz konstrukcja daniny. Kirejczyk rozważał zastosowanie mechanizmu progresywnego.
Rzeczywiście można sobie wyobrazić rozwiązania schładzające popyt, gdybyśmy w konstrukcję podatku katastralnego zaszyli jakoś mechanizm progresywny, czyli wyceniamy wartość nieruchomości każdego podatnika i mówimy, że istnieje jakaś wartość, przy której podatek jest bardzo niski, i potem kolejne progi
– rozważał Kirejczyk.
W takim modelu większy ciężar podatku podnosiłyby osoby dysponujące znacznym majątkiem, a mniejszy dla właścicieli pojedynczych mieszkań.
Deweloperzy z mocnymi wynikami za I półrocze. WIG-Nieruchomości odzwierciedla perspektywy sektora
