Sprzedaż nowych mieszkań w III kw. drastycznie w dół – spadek o 44% na najważniejszych rynkach w Polsce

Sprzedaż nowych mieszkań na 6 największych polskich rynkach w III kw. była słaba i w ciągu roku spadła o niespełna 44%. Spowolnienie rynku obrazuje także liczba nowych lokali wprowadzanych do oferty przez deweloperów.

Według wstępnych danych JLL w III kw. w 6 największych miastach (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Łódź, Poznań) obserwowaliśmy hamowanie na rynku mieszkań. Sprzedaż nowych lokali względem III kw. 2023 roku spadła o prawie 44%. Wyciszenie rynku odzwierciedla także liczba lokali wprowadzonych do oferty – na koniec września nowa podaż wyniosła ponad 12,5 tys. mieszkań, co stanowiło niewielki wzrost w ujęciu rocznym.

Deweloperzy budują coraz więcej mieszkań. Liczba budów wzrosła o 40%, wynika z danych GUS

Zmiany na rynku mieszkaniowym

Od kilku miesięcy obserwujemy zmiany na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych. W III kw. na 6 największych polskich rynkach deweloperzy zbyli 9,2 tys. mieszkań, dla porównania w III kw. 2023 r. sprzedaż podbita Bezpiecznym kredytem 2% wyniosła 16,4 tys. W ujęciu rocznym to zmniejszenie sprzedaży o niespełna 44% . Popyt istotnie wyhamował we Wrocławiu i Trójmieście, kwartalnie kolejno o około 6 i 10%. Jednak najmocniejszy spadek odnotowano w Poznaniu i Łodzi, od 22 do 25%.

Obecną sytuację rynku odzwierciedla nie tylko sprzedaż, ale także liczba wprowadzanych nowych lokali. W analizowanych 6 największych miasta, łącznie nowa podaż w III kw. wyniosła 12,6 tys. mieszkań. W analogicznym okresie 2023 r. zakontraktowano niecałe 10 tys. nowych mieszkań. Czyli oferta w ciągu roku nieco wzrosła. Względem II kw. liczba wprowadzeń jednak zmalała, najmocniej w Łodzi, Poznaniu i Trójmieście. Jak podkreśla Aleksandra Garwolińska z JLL, ograniczenie inwestycji w obecnej sytuacji jest normalnym zjawiskiem.

W porównaniu z II kwartałem liczba mieszkań wprowadzonych do oferty najbardziej zmalała w Łodzi, Poznaniu i Trójmieście – były to spadki między 36 a 39 proc. W sytuacji zmniejszonego popytu i stosunkowo szerokiej oferty na części rynków, wyhamowanie nowej podaży jest naturalnym zjawiskiem. Jednak ograniczenie nowych inwestycji było widoczne jedynie w Łodzi, gdzie odnotowano spadek liczby dostępnych mieszkań w III kwartale. Nadal jednak oferta przekracza tam 8 tys. jednostek. Na wszystkich rynkach pogarsza się także relacja oferty do bieżącej sprzedaży

– wskazała Aleksandra Gawrońska, dyrektorka Działu Badań Rynku Mieszkaniowego w JLL.

Eksperci JLL uważają, że obserwowane ceny nowych mieszkań w obecnej sytuacji zachowują stabilizację. Zwracając uwagę również na to, że nowo uruchamiane inwestycje były włączane z myślą o zamożnych klientach z gotówką lub ze sporą zdolnością kredytową. Takie inwestycje zawyżają średnią cenę mieszkań wprowadzanych do oferty.

W III kw. średnie ceny ofertowe zmieniły się symbolicznie (od -0,8% do +2%). W odniesieniu r/r największy wzrost stawki obserwowany był w Łodzi (+15%), Trójmieście (+14%) i +11,5% w Warszawie. 

Piękne lato, drogie kredyty, wysokie ceny i niepewność co do kształtu przyszłej polityki mieszkaniowej zniechęcały do kupowania mieszkań na własne potrzeby tych, którzy pilnie nowego mieszkania nie potrzebują. Niezbyt atrakcyjna rentowność najmu w połączeniu z niepewnymi prognozami wzrostu cen i zmian w opodatkowaniu wynajmowanych lokali lub pustostanów nie zachęcały też do zakupów inwestycyjnych. Banki natomiast najwyraźniej uznały, że nie ma już czasu czekać na decyzje rządu i trzeba podtrzymać słabnącą akcję kredytową obniżkami oprocentowania kredytów hipotecznych. Oczywiście, tylko dla tych klientów, którzy mają zdolność kredytową i znaczący wkład własny

– zaznaczył Kazimierz Kirejczyk, senior strategy advisor, Housing Sector, JLL.

W temacie cen z niecierpliwością czekamy na dane Narodowego Banku Polskiego (NBP) o cenach transakcyjnych w III kw. br. 

Ogromny spadek sprzedaży mieszkań dewelopera z GPW. W kwartał sprzedał 7 mieszkań

Najbliższa przyszłość

Firma JLL zwróciła uwagę na to, że najbliższe kwartały mogą być trudniejsze zarówno dla popytu, jak i również podaży. Dodatkowo jest wiele znaków zapytania wokół programu dopłat do kredytów mieszkaniowych Kredyt na start.

Jeśli chodzi o dostępność klasycznych kredytów mieszkaniowych, to na obniżkę oprocentowania można liczyć od 2025 do 2026 r. Tutaj pozostaje wierzyć w słowa prezesa NBP Adama Glapińskiego, który niejako zapowiedział obniżki stóp procentowych od II kw. 2025 r. Zakładając oczywiście, że sytuacja rynkowa i gospodarcza nie ulegną pogorszeniu. 

Ekonomiści natomiast są zgodni, że najpierw czeka nas wyraźny wzrost inflacji, a na znaczącą obniżkę oprocentowania kredytów można liczyć najwcześniej na początku 2026 roku, choć pewnie sam cykl obniżek stóp zacznie się wcześniej. W najbliższych dwóch-trzech kwartałach trzeba uzbroić się w cierpliwość i ostrożnie wprowadzać na rynek nowe inwestycje. Na szczęście większość firm ma zróżnicowany portfel projektów i zapasy gotówki

– powiedział Kazimierz Kirejczyk

Adam Glapiński zapowiedział kiedy mogą rozpocząć się w Polsce obniżki stóp procentowych