Cykl podwyżek stóp zawsze podnosi koszt kredytu i obniża cenę oraz sprzedaż nieruchomości, co wpływa negatywnie na wyniki firm deweloperskich oraz ich wycenę na giełdzie.
Dnia 6 października br. Rada Polityki Pieniężnej podwyższyła stopy z 0,1% do 0,5%, a potem na listopadowym posiedzeniu ponownie, do 1,25%. Od tej pierwszej podwyżki indeks WIG-Nieruchomości do 17 listopada spadł o -8,8%. Czy początek (?) cyklu podwyżek stóp w Polsce oznacza koniec hossy na akcjach deweloperów i innych firm z sektora nieruchomości?
Akcje deweloperów zaczęły nerwowo reagować na podwyżki stóp…
Według prognozy NBP inflacja w przyszłym roku wyniesie 5,8%. Kontynuacja cyklu podwyżek stóp ponad poziom sprzed pandemii (1,5%) jest wielce prawdopodobna. Co za tym idzie, będzie drożał kredyt. A to oznacza, z niemal 100-procentowym prawdopodobieństwem, spadek cen mieszkań i domów oraz spadek ich sprzedaży – takie są po prostu sprawdzone wiele razy w historii mechanizmy.
Tymczasem polscy deweloperzy mają za sobą świetny okres, prawdopodobnie najlepszy tuż po bańce z 2007 roku. Według obliczeń „Rzeczpospolitej” w I połowie 2021 r. średnia marża ze sprzedaży mieszkań wyniosła 25,6%, czyli była o 1,4 pkt. proc. wyższa rok do roku. Najlepsi potrafili zrealizować 40% marży (Wikana), a giełdowy Dom Development wypracował 33,2% (popisując się zyskiem w wysokości 232 mln zł).
Gdy przyjrzymy się bliżej notowaniom WIG-Nieruchomości to widać, że trend spadkowy (korekta) która obecnie trwa, zaczęła się dokładnie 15 października 2021 r. Tamtego dnia GUS podał szczegółowe dane o inflacji za wrzesień (5,9%) i wtedy prawdopodobieństwo kolejnych podwyżek stóp procentowych wzrosło. To pokazuje, jak bardzo akcjonariusze firm deweloperskich są wyczuleni na tego rodzaju sygnały.
Notowania WIG-Nieruchomości
Zobacz także: Debiut Grupy Pracuj: Analiza IPO. Co warto wiedzieć o spółce
…i to może być początek sektorowej bessy
Czy hossa na WIG-Nieruchomości właśnie dobiega końca? Warto spróbować ocenić to na podstawie przeszłości. W jaki sposób wyceny giełdowych deweloperów zachowywały się w trakcie poprzednich cykli podwyżek stóp?
Indeks WIG-Nieruchomości (dawniej WIG-Deweloperzy) jest publikowany od 2007 r. Gdy prześledzimy jego historię to okaże się, że za każdym razem podczas cyklu podwyżek stóp branża nieruchomości przeżywała na giełdzie ciężkie chwile. Notowania firm deweloperskich spadły aż o 80% w czasie kryzysu finansowego oraz o 50% w 2012 r. Głęboka korekta nadeszła również w trakcie cyklu podwyżek stóp z lat 1999-2002.
Nie ma powodów, dla których w trakcie tego rozpoczętego cyklu podwyżek akcje spółek zgrupowanych w WIG-Nieruchomości miałyby nie tanieć. Podobnie uważa zresztą Goldman Sachs, który ogłosił, że szuka kupca na spółkę Robyg.
Główna stopa procentowa w Polsce
Źródło: Trading Economics
