Analiza IPO Morizon: Czy warto kupić akcje debiutującej na GPW spółki?

Od wtorku można zapisywać się na akcje Morizon SA. Jest to czwarta w tym roku spółka, która zamierza przejść z NewConnect na główny parkiet GPW. Z wydawcy serwisów z ogłoszeniami nieruchomości zamierza zmienić się w platformę OneStopShop, która przeprowadzi użytkowników przez cały proces: od znalezienia nowego mieszkania, przez kupno i pozyskanie finansowania, do przeprowadzki i zamieszkania. W tym celu emituje akcje. Czym się spółka charakteryzuje? Jakie są jej plany rozwoju? Czy warto wziąć udział w tym debiucie? Na te i inne pytania postaramy się odpowiedzieć w tym artykule.

Spis treści

• Krótko o spółce Morizon
• Ewolucja w kierunku platformy OneStopShop
• Oferowane akcje i cele emisji
• Polityka dywidendowa
• Czynniki ryzyka
• Szanse na wzrost Morizon
• Dane finansowe i cena akcji Morizon
• Znaki zapytania i plusy oferty
• Debiut Morizon - harmonogram oferty i przydatne odnośniki

Krótko o spółce Morizon

Grupa Morizon jest jednym z największych w Polsce i największym niezależnym wydawcą serwisów z ogłoszeniami nieruchomości. Od debiutu na NewConnect w 2011 roku, zwiększyła ponad dwukrotnie liczbę klientów. Pod względem liczby odwiedzających użytkowników, przesunęła się z dziewiątego miejsca do pierwszej trójki najpopularniejszych serwisów nieruchomościowych w Polsce.

Obecnie oferuje największą liczbę ogłoszeń sprzedaży i wynajmu nieruchomości oraz notuje ponad milion realnych użytkowników miesięcznie. Jest trzecim co do wielkości wydawcą portali z ogłoszeniami nieruchomości w Polsce.

Tabela 1. Rynek serwisów ogłoszeń nieruchomości. Stan na marzec 2017 r. Grupa Morizon: Morizon.pl, Domy.pl, Oferty.net, NoweInwestycje.pl i Nieruchomosci.pl.

Ewolucja w kierunku platformy OneStopShop

Spółka dąży do modelu stosowanego przez podobne, zagraniczne, duże serwisy nieruchomości (np. Zoopla Property Services). Zamierza zapewnić swoim użytkownikom pełne wsparcie na każdym etapie zmiany mieszkania. Od znalezienia nieruchomości, przez zaproponowanie finansowania, docelowo także pomagać w finalizacji transakcji oraz w samej przeprowadzce. Chce zrewolucjonizować cały proces przyspieszając go trzykrotnie: skracając do 1-2 miesięcy z obecnych 6 miesięcy. Będzie to pierwsze rozwiązanie tego typu na rynku polskim.

Ilustracja 1. Schemat funkcjonowania ekosystemu OneStopShop. Źródło: prospekt emisyjny emitenta.

Morizon przez ostatnie dziewięć lat stworzył solidną podstawę pod budowę kompletnej platformy OneStopShop. Od 2008 roku rozbudowywał segment wyszukiwania nieruchomości. Stale współpracuje z kilkoma tysiącami biur nieruchomości i deweloperów. Stara się ułatwiać proces poszukiwania mieszkania wspierając go rozwiązaniami opartymi na sztucznej inteligencji, systemie wspomagania wyboru ofert czy też wizualizacjami 3D nieruchomości.

Jest to droga, którą przeszły wszystkie największe zagraniczne portale internetowe. Wychodzili od prostej tablicy ogłoszeniowej, a kończyły świadcząc zaawansowane, kompleksowe systemy usług.

W 2016 roku zakupił spółkę FinPack, która oferuje nowoczesne systemy do zautomatyzowanej dystrybucji kredytów hipotecznych i posiada własną sieć doradców kredytowych. W ten sposób Morizon stał się też kanałem dystrybucji usług finansowych. Ten segment usług wciąż jest rozbudowywany.

Nasza koncepcja OneStopShop zrewolucjonizuje ten rynek. Cały proces zwierania transakcji internetowych jest nieoptymalny i wciąż może podlegać rewolucji związanej z nowymi technologiami.

Ilustracja 2. Proces przekształcania Grupy Morizon od wydawcy serwisów nieruchomościowych do kompletnej platformy OneStopShop.

Oferowane akcje i cele emisji

W spółce największymi akcjonariuszami są obecnie Jarosław Święcicki (19% akcji), oraz Tomasz Święcicki (18%) zasiadający w zarządzie spółki; Dariusz Piszczatowski (11%), który był jednym z głównych akcjonariuszy w czasie debiutu na NewConnect obecnie zasiada w radzie nadzorczej. OZ instytucji finansowych znaczący pakiet akcji Morizon posiada fundusz Altus TFI (22%). Dotychczasowi udziałowcy nie zamierzają oferować akcji na IPO. Nowi inwestorzy będą mogli składać zapisy tylko na 8,5 mln akcji nowej emisji, które będą stanowić około 18% wszystkich akcji.

Chcemy jeszcze bardziej przyspieszyć nasz rozwój i pozyskać nowy kapitał na realizację strategii. Przy okazji emisji akcji przeniesiemy się na główny rynek GPW, dzięki czemu otworzymy się również na nowych inwestorów, którzy nie inwestują na NewConnect.

Spółka zamierza pozyskać między 14, a 17 mln zł (od 11,6 do 15,5 mln zł netto). Środki te posłużą dokończeniu budowy platformy OneStopShop i wprowadzeniu nowych rozwiązań przyspieszających proces zakupu nieruchomości.

Grupa planuje rozszerzyć ofertę o pełne portfolio produktów finansowych takich jak pożyczki gotówkowe oraz ubezpieczenia. Wszystkie produkty finansowe oferowane przez Grupę będą wsparte nowymi systemami IT oraz zintegrowane z wybranymi instytucjami finansowymi. (…) Grupa zamierza w pełni zautomatyzować i zintegrować proces kredytowy pomiędzy wszystkimi zaangażowanymi podmiotami tj. użytkownikami serwisów Grupy, bankami udzielającymi kredytów gotówkowych i hipotecznych oraz doradcami finansowymi i pośrednikami nieruchomości.

Część środków ma być przeznaczona na zwiększenie liczby klientów. By zrealizować ten cel Morizon planuje zintensyfikowanie działań zwiększających ruch w serwisach i poprawiających wizerunek marki.

Grupa planuje, że powyższe działania spowodują w perspektywie 18 - 24 miesięcy trzykrotny wzrost generowanych przez Grupę tzw. leadów – tj. kontaktów od osób lub firm potencjalnie zainteresowanych zakupem, wynajmem i/ lub sfinansowaniem zakupu nieruchomości.

Między 1,6 a 2,5 mln zł ma zostać przeznaczone na rozwój dotychczasowych zasobów technologicznych oraz personalnych Grupy Morizon.

Polityka dywidendowa

Morizon do tej pory nie dzielił się zyskiem z akcjonariuszami. Spółka nie przyjęła też polityki dywidendowej na następne lata. Plany wypłaty dywidendy w kolejnych latach uzależnione będą od kondycji finansowej i planów inwestycyjnych.

Czynniki ryzyka

Zawsze warto zajrzeć do działu "czynniki ryzyka" w prospekcie emisyjnym. Spółki opisują tam główne zagrożenia dla swojej działalności, ale też tłumaczą na czym polega prowadzony przez nią biznes.

Morizon działa na rynku o wysokiej konkurencji. Obecnie w Polsce funkcjonuje kilka dużych serwisów ogłoszeniowych i liczna grupa mniejszych. Ponadto zwiększająca się liczba transakcji na rynku nieruchomości podnosi ryzyko wejścia zagranicznych podmiotów z podobną ofertą usług. Morizon stara się ograniczać to ryzyko poprzez rozwój oferty o nowe usługi i kompleksową obsługę klientów. Tym samym zwiększa bariery wejścia dla potencjalnych nowych konkurentów.

Wyniki spółki są powiązane z koniunkturą na rynku nieruchomości i pośrednio z sytuacją w kraju. Duży wpływ na nie ma też dostępność kredytów hipotecznych.

W przypadku wystąpienia kryzysu na rynku finansowym (...) może dojść do spadku poziomu inwestycji na rynku nieruchomości oraz spadku liczby oraz wartości udzielanych kredytów. Te czynniki z kolei przełożą się w znacznym stopniu na sytuację ekonomiczną i wynik finansowy Grupy.

Natomiast nie występuje, lub jest na nieznacznym poziomie, ryzyko uzależnienia się od dostawców usług. Spółka tworzy we własnym zakresie oprogramowanie do prezentacji ofert i przetwarzania strumieni danych. Także ryzyko od strony odbiorców usług jest minimalne. Morizon współpracuje z kilkoma tysiącami biur nieruchomości, deweloperów oraz z osobami prywatnymi umieszczającymi odpłatnie swoje oferty w serwisach.

Poza tym Morizon narażony jest na typowe ryzyka dotyczące całej branży usług świadczonych przez internet: awarii infrastruktury, błędów oprogramowania, zmian w pozycjonowaniu witryn, ochrony wartości intelektualnych, ataków hakerskich czy ryzyk związanych z administrowaniem danymi osobowymi.

Szanse na wzrost Morizon

Głównymi źródłami przychodów Grupy Morizon są abonamenty za publikację i promocję ogłoszeń, opłaty licencyjne za oprogramowanie w modelu SaaS dla biur nieruchomości i pośredników finansowych oraz przychody z reklam powiązanych z nieruchomościami i finansami.

Tak jak pisaliśmy wyżej, Morizon, oprócz oferowania systemu ogłoszeń, wchodzi powoli na rynek usług finansowych. Już teraz czerpie zyski z opłat prowizyjnych od zawartych transakcji z udziałem klientów poleconych przez Grupę, a także z dystrybucji kredytów i produktów finansowych w oparciu o własną sieć doradców, agencje nieruchomości i deweloperów.

Szczególnie obiecująco wygląda rozszerzenie działalności w tym ostatnim obszarze. Rynek serwisów ogłoszeń nieruchomości wart jest około 100 mln zł. Zaś rynek kredytów hipotecznych jest kilkukrotnie większy. Wartość prowizji pośredników kredytów hipotecznych oraz kosztów dystrybucji kredytów przez banki szacowana jest na 1 mld zł.

Teraz wchodzimy na dużo większy rynek. Sufit nam się podniósł wielokrotnie. Zdobycie nawet fragmentu dużego rynku jest łatwiejsze niż osiągnięcie dominacji na mniejszym.

Morizon zamierza być obecnym w każdym punkcie procesu zakupu nieruchomości. Ma to pozwolić spółce pobrać prowizję kilkukrotnie do jednego użytkownika.

Firmie sprzyja też dobra koniunktura na rynku nieruchomości. Rośnie sprzedaż mieszkań. Od 2012 r. do IV kwartału 2016 r. liczba sprzedanych mieszkań w sześciu największych polskich miastach wzrosła o 141%.

Wykres 1. Liczba sprzedanych mieszkań na rynku pierwotnym na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce - Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź (w tys. sztuk). Źródło: prospekt emisyjny

W Polsce wciąż brakuje około 3 mln mieszkań by dorównać do średniej unijnej. Przy obecnym tempie budowy mieszkań przekłada się to na koniunkturę w naszej branży na następne 20 lat.

Dane finansowe i cena akcji Morizon

Morizon publikuje dane finansowe od 2008 roku. Przychody spółki rok w rok rosną, a od 2014 roku spółka generuje zyski zarówno na poziomie operacyjnym jak i netto. Duży skok przychodów nastąpił właśnie w 2014 roku, kiedy Morizon połączył się z Grupą Melog. Także wzrost w 2016 roku wynikał przede wszystkim z przejęcia udziałów w spółce FinPack Sp. z o.o., jak również ze zwiększenia udziału w rynku pośrednictwa nieruchomości.

Tabela 1. Wybrane dane finansowe i wskaźniki Grupy Morizon. Lata 2013-2017

Zadłużenie spółki jest bardzo niskie, a wartości wskaźników płynności płatniczej są prawidłowe. Rentowność ROE (6,57%) i marża operacyjna (10,18%) są na podobnym poziomie do średniej w branży medialnej (ROE: 6,06, marża operacyjna 9,27%). W porównaniu do mediany dla WIG, Morizon wypada słabiej pod względem rentowności (WIG: 8,29%), ale zdecydowanie lepiej porównując marże operacyjne (WIG: 6,20%).

Cena maksymalna akcji jest nieco niższa do aktualnej ceny akcji notowanych na rynku NewConnect. Przy zaproponowanej kwocie 2,05 zł na akcję wartość wskaźnika C/Z wynosi 53,31, a wskaźnika ceny do przychodów (C/P) 4,25. Są to wartości dość wysokie, nawet jak na branżę usługowo-medialną.

Jednak jeśli uwzględnimy możliwość wzrostu spółki, to cena nie wydaje się już tak wysoka. Morizon co prawda nie publikuje prognoz, ale możemy znaleźć informacje o programie motywacyjnym dotyczącym właśnie budowanej drugiej nogi biznesu (pośrednictwa kredytowego). Kontrakty menadżerskie dla zarządu FinPack wskazują, że spółka spodziewa się osiągnąć z tej spółki córki 18 mln zł przychodów i 5,2 mln zł zysku na przełomie 2018 i 2019 r. Czyli, innymi słowy, będzie to oznaczać podwojenie obecnych przychodów.

Ocenę ułatwia też to, że Morizon jest już notowany na giełdzie. Podobna wysokość ustalonej ceny maksymalnej do aktualnego kursu na NewConnect świadczy, że inwestorzy uwzględniają perspektywy stojące przed spółką i uznają jej wycenę za właściwą.

Znaki zapytania i plusy oferty

Na rynek główny GPW wchodzi największy w Polsce niezależny wydawca serwisów z ogłoszeniami nieruchomości. Zbierzmy więc razem najważniejsze elementy oferty, na które warto zwrócić uwagę w przypadku IPO spółki Morizon

• Przejście z NewConnect – Morizon jest już notowany na alternatywnym rynku i zamierza przejść na regulowany.
• Platforma OneStopShop – Spółka zamierza stworzyć unikalną platformę, która przeprowadzi użytkownika przez cały proces kilkukrotnie szybciej. Od znalezienia mieszkania do przeprowadzki.
• W pierwszej trójce - Grupa Morizon jest największym niezależnym wydawcą i jest w pierwszej trójce najpopularniejszych serwisów nieruchomościowych w Polsce.
• Zakup FinPack – w 2016 roku Morizon kupił spółkę oferującą nowoczesne systemy do zautomatyzowanej dystrybucji kredytów hipotecznych
• Środki na rozwój – Spółka zamierza pozyskać do 17 mln zł na rozwój platformy OneStopShop i zwiększenie liczby klientów.
• Brak dywidend - Morizon nie określił polityki dywidendowej.
• Konkurencja - Morizon działa na rynku o wysokiej konkurencji.
• Dobra koniunktura na rynku nieruchomości – rynek nieruchomości w Polsce rozwija się i stale rośnie.
• Dobre wskaźniki fundamentalne - Zadłużenie spółki jest bardzo niskie, a wartości wskaźników płynności płatniczej są prawidłowe.
• Cena maksymalna bliska ceny rynkowej – Cena maksymalna akcji jest zbliżona do aktualnej ceny akcji notowanych na rynku NewConnect. Inwestorzy uwzględniają perspektywy stojące przed spółką i uznają jej wycenę za właściwą.

Debiut Morizon - harmonogram oferty i przydatne odnośniki

Tabela 2. Harmonogram oferty Morizon SA

• Strona spółki 
• Szczegóły oferty i prospekt emisyjny 

Zobacz także: Strona spółki (notowania, dywidendy, akcjonariat, rekomendacje, wskaźniki i wyniki finansowe)

---

Wszystkie treści zawarte w artykule mają wyłącznie charakter informacyjny i edukacyjny. Decyzje inwestycyjne podjęte na ich podstawie podejmowane są na wyłączną odpowiedzialność Użytkownika Serwisu.

Zawarte w artykule dane, opracowania, informacje, analizy zostały przygotowane wyłącznie w celach informacyjnych, są tylko i wyłącznie subiektywnymi opiniami autorów i nie są rekomendacjami zawarcia transakcji w rozumieniu § 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów lub wystawców m. in. nie opierają się na żadnej metodzie wyceny walorów oraz nie określają ryzyka inwestycyjnego, nie zawierają bezpośrednich zaleceń podjęcia określonych działań inwestycyjnych, przez co nie mogą być traktowane jako doradztwo finansowe, prawne, podatkowe czy też jakiekolwiek inne doradztwo inwestycyjne w rozumieniu art.76 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o obrocie instrumentami finansowymi. Zgodnie z powyższym autorzy nie ponoszą jakiejkolwiek odpowiedzialności za decyzje inwestycyjne podejmowane na podstawie treści zawartych w artykule albowiem nie jest intencją Usługodawcy dokonywanie bezpośrednich porad inwestycyjnych.