4 sposoby jak inwestować w nieruchomości nie kupić ani jednej z nich
Obrazek użytkownika Anna Mazurek
11 gru 2018, 11:40

4 sposoby jak inwestować w nieruchomości i... nie kupić ani jednej z nich

Jeśli masz już doświadczenie zdobyte na giełdzie, to być może interesuje Cię także inwestowanie na rynku nieruchomości. Tylko co w sytuacji, gdy zwyczajnie nie masz wystarczająco dużo pieniędzy, żeby kupić choćby małą działkę lub mieszkanie? Przedstawiamy cztery sposoby jak inwestować w nieruchomości i nie kupić ani jednej z nich.

Podstawą w inwestowaniu jest dywersyfikacja. Dlatego, oprócz rynku akcji, warto także rozważyć inwestycje na rynku nieruchomości. Najprostszym sposobem jest zakup jednej z nich. Natomiast nie każdy inwestor ma wystarczająco duży kapitał, który może na to przeznaczyć. Na szczęście jest kilka sposobów i instrumentów finansowych, które pozwolą Ci zacząć swoją przygodę z rynkiem nieruchomości bez kupowania ich na własność.

Crowdfunding nieruchomości

Crowdfunding nie jest już tylko kolejną formą zbiórki pieniędzy. Teraz to sposób inwestowania, który występuje także na rynku nieruchomości. Deweloperzy, zamiast korzystać z finansowania z banku, decydują się sami zebrać pieniądze na inwestycje od prywatnych inwestorów.

Oczywiście, w przypadku każdego projektu występuje inny minimalny próg przyłączenia się do inwestycji. Przykładowo, w Stanach Zjednoczonych musisz wykazać dochód za ostatnie dwa lata w wysokości 200 tys. USD.

W Polsce te kwoty również są różne i zależą często od rodzaju nieruchomości, w którą chcemy zainwestować. Choć w naszym kraju na pewno można operować nieco mniejszym kapitałem. Opowiadał o tym w wywiadzie dla przedsiębiorcy.eu Tomasz Kopiszka, dyrektor sprzedaży Pracowni Finansowej. Jego spółka organizuje crowdfunding mieszkaniowy i stwarza możliwość przyłączenia się do inwestycji z kapitałem rzędu ok. 20 000 zł.

Znaną spółką, która specjalizuje się w crowdfundingu nieruchomości, jest Mzuri CFI. Tutaj głównie chodzi o inwestowanie w mieszkanie na wynajem. Minimalny próg wejścia do inwestycji wynosi ok. 11 000 zł. Natomiast shareVestor.com umożliwia inwestowanie w projekty deweloperskie, rentierskie i w grunty już od 1 000 zł.

Zobacz także: Crowdfunding udziałowy na polskim rynku kapitałowym - wielu inwestorów, małe wpłaty, szybki rozwój

Nieruchomościowe FIZ-y, czyli fundusze inwestycyjne zamknięte

Fundusze inwestujące na rynku nieruchomości należą do kategorii zamkniętych funduszy inwestycyjnych, tzw. FIZ-ów. Inwestorzy mogą zakupić ich certyfikaty inwestycyjne zazwyczaj w trybie oferty niepublicznej organizowanej okresowo przez TFI. Certyfikaty inwestycyjne są papierami wartościowymi i, jak akcje, mogą być przedmiotem wtórnego obrotu.

Poszczególne FIZ-y specjalizują się w inwestycjach w różnego rodzaju nieruchomości. Można znaleźć takie, które inwestują w lokale usługowe, handlowe i biurowe. Są to m.in. Agio Nieruchomości Komercyjnych FIZ AN, PZU FIZ Sektora Nieruchomości 2 czy Skarbiec Dochodwowych Nieruchomości FIZAN. Natomiast wśród funduszy inwestujących w kamienice, mieszkania pracownicze i działki budowlane znajdziemy przykładowo Kompleksowe Rewitalizacje i Odbudowa Polskich Kamienic FIZAN, Sirius Link FIZAN, Murapol HRE FIZAN lub PKO Nieruchomości Komercyjnych FIZAN.

Niestety, próg wejścia inwestycji jest dosyć wysoki, bo wynosi ok. 200 tys, zł. Trzeba także pamiętać, że inwestycje w fundusze zamknięte są na pewno mniej płynne, niż te w fundusze otwarte. Z drugiej jednak strony FIZ-y mają w ofercie więcej różnorodnych inwestycji do wyboru. Niska płynność tego rodzaju instrumentów i wysoki próg wejścia sprawia, że to nie jest inwestycja dla każdego. Kluczowe znaczenie ma też moment rozpoczęcia inwestycji. Historia BPH FIZ Sektora Nieruchomości który w ciągu 12 lat osiągnął stratę w wysokości 89% pokazuje, że tego rodzaju inwestycje nie są bez ryzyka.

Zanim zainwestujemy w tego rodzaju fundusz dowiedzmy się w jaki sposób jest wyceniana wartość certyfikatów i co znajduje się w portfelu. Szybko będziemy mogli oszacować czy nie kupujemy certyfikatów za drogo.

Poprzez ETF-y można inwestować nawet w spółki handlujące meblami

Fundusze notowane na giełdzie, czyli ETF-y (exchange traded funds), to kolejny instrument finansowy, który pozwoli uzyskać ekspozycje na rynek nieruchomości. Dobrym przykładem jest tutaj Vanguard REIT ETF. Nabywa on akcje spółek posiadających nieruchomości lub tych wynajmujących powierzchnie komercyjne lub mieszkania.
 

1. Notowania Vanguard REIT ETF (ostatnie 10 lat)

Vanguard REIT ETF
 

Inną możliwością inwestowania na rynku nieruchomości jest inwestowanie w ETF-y, które w swoim koszyku maja akcje spółek powiązanych z rynkiem nieruchomości. Mogą być to spółki budowlane, ale także te handlujące wyposażeniem wnętrz. Przykładem tego typu ETF-u jest fundusz ETF iShares U.S. Home Construction.

Fundusze ETF są dostępne w ofercie niektórych brokerów działających na polskim rynku finansowym, dużą ofertę ma chociażby XTB.

Zobacz także: Fundusze ETF w liczbach. Nawet nie wiesz, jaka to potęga, oczywiście poza Polską!

REIT-y

W nieruchomości na wynajem można inwestować poprzez REIT-y (z ang. Real Estate Investment Trust). Jest to szczególny typ funduszu inwestycyjnego, który lokuje większość swoich aktywów w nieruchomościach, a zarabia na ich długoletnim wynajmie. Co prawda w Polsce ta inicjatywa wciąż wykuwa się bólach, ale perspektywa tego rodzaju instrumentów ma coraz bardziej praktyczny wymiar, również u nas.

REIT-y wyróżniają się kilkoma cechami. Po pierwsze, w większości państw działają na preferencyjnych zasadach opodatkowania, zazwyczaj są zwolnione z podatków firmowych. Ponadto inwestują w nieruchomości bezpośrednio i pośrednio np. poprzez kupowanie akcji spółek posiadających w swoim majątku nieruchomości. Dodatkowo REIT powinien wypłacać większość swojego zysku inwestorom w formie dywidendy.

REIT-y są najpopularniejsze w Stanach Zjednoczonych. Cieszą się także dużym zainteresowaniem w Kanadzie i Japonii. W Polsce REIT-y nie doczekały się jeszcze swojej regulacji. Natomiast zgodnie z pierwotnym projektem ustawy w naszym kraju REIT-y miały zostać nazwane spółkami rynku wynajmu nieruchomości (SRWN) i inwestować na rynku nieruchomości komercyjnych. Istnieje szansa, że REIT-y pojawią się na polskim rynku w najbliższych latach pod postacią FINN-ów (firm inwestujących w wynajem nieruchomości).

Podsumowując, jeśli chcesz inwestować na rynku nieruchomości, to wcale nie musisz kupować żadnej z nich. Powyższe sposoby pokazują jak można uzyskać ekspozycję na rynek nieruchomości także z nieco mniejszym kapitałem. Jednak należy pamiętać, że rynek nieruchomości rządzi się swoimi prawami i duże znaczenie ma przede wszystkim odpowiedni czas wejścia w inwestycje. Dodatkowo inwestowanie w nieruchomości na pewno jest obarczone dość dużym ryzykiem, uzależnionym również od sytuacji panującej na światowym rynku. Dlatego - jak w każdym przypadku - inwestor sam musi ocenić ryzyko inwestycyjne i zastanowić się, czy jest gotów ponieść jego konsekwencje, nie tylko pod postacią ewentualnych zysków, ale i strat. A że na inwestycji w nieruchomości można stracić przypomina historia kilku polskich funduszy nieruchomości uruchomionych przed laty przez krajowe TFI.

Zobacz także: W długim terminie akcje są dobrą inwestycją, ale mają godnego rywala... nieruchomości!

Sprawdź więcej artykułów i analiz

Więcej praktycznej wiedzy o inwestowaniu na giełdzie, takiej jak analizy, artykuły, czy portfele edukacyjne, znajdziesz w części premium serwisu StrefaInwestorow.pl. Kliknij tutaj, aby dowiedzieć się więcej.