W długim terminie akcje są dobrą inwestycją, ale mają godnego rywala... nieruchomości! | StrefaInwestorow.pl
Obrazek użytkownika Piotr Rosik
18 sty 2018, 08:57

W długim terminie akcje są dobrą inwestycją, ale mają godnego rywala... nieruchomości!

7% rocznie – na taką średnioroczną realną stopę zwrotu mogli liczyć inwestorzy giełdowi na przestrzeni ostatnich... 150 lat. Co ciekawe, istnieje inne aktywo, które dało równie atrakcyjny zarobek, ale przy znacznie niższej zmienności mowa o nieruchomościach.

Stopa zwrotu to najważniejsza rzecz w inwestowaniu, nieprawdaż? Wie o tym każdy, kto choć raz ulokował swój kapitał w jakimś aktywie.

Warto jednak pamiętać, że stopa zwrotu jest też ważną informacją makroekonomiczną. Ona pokazuje po prostu, co ma sens z punktu widzenia działalności gospodarczej. Daje też informację, czy ryzyko było opłacalne.

Stopy zwrotu na danych aktywach w poszczególnych latach czy dekadach mogą się mocno różnić, z uwagi na zdarzenia jednorazowe, prowadzone polityki gospodarcze czy trendy na powiązanych aktywach. A co gdyby zbadać co się dzieje z danym aktywem na naprawdę długiej przestrzeni czasu, jak na przykład 150 lat? Czy wygrałyby akcje? Jesteście pewni?

Stopy zwrotu z inwestycji w akcje, nieruchomości, obligacje i bony

Stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe w bardzo długim okresie czasu jest zbliżona do stopy zwrotu z inwestycji w akcje, ale zmienność cen nieruchomości jest oczywiście o wiele niższa - odkryli Òscar Jordà z Federal Reserve Bank of San Francisco, Katharina Knoll z Deutsche Bundesbank, Dmitry Kuvshinov i Moritz Schularick z Uniwersytetu w Bonn oraz Alan M. Taylor z University of California. Wyniki ich pracy opublikował thin tank NBER.

Naukowcy zebrali dane z okresu blisko 150 lat z 16 największych i najbardziej rozwiniętych gospodarek świata (m.in. Belgia, Dania, Niemcy, Japonia, Hiszpania, Szwajcaria, USA, Wielka Brytania). Skupili się na 4 rodzajach aktywów: akcjach, nieruchomościach, obligacjach skarbowych oraz bonach. Nie omieszkali się pochwalić, że ich dane są dokładniejsze od tych zebranych przez Thomasa Piketty’ego (które zostały przedstawione w jego publikacji „Kapitał w XXI wieku”.

Okazało się, że średnioroczna urealniona stopa zwrotu z inwestycji w akcje i nieruchomości, na przestrzeni blisko 150 lat, wynosi tyle samo: około 7%. Urealniona stopa dla obligacji skarbowych wyniosła 2,5%, a dla bonów 1%. (Nominalne stopy wyniosły: 11% - nieruchomości, 10,75% - akcje, 6,1% - obligacje, 4,6% - bony.)

- Jest to dość zaskakujące odkrycie. W niektórych okresach akcje zachowywały się znacząco lepiej od nieruchomości, ale za cenę znacznie wyższej zmienności. Zresztą, wyceny akcji zdają się być o wiele mocniej skorelowane z cyklami koniunkturalnymi, niż ceny nieruchomości – stwierdzili naukowcy.

Wykres 1. Urealnione stopy zwrotu dla akcji i nieruchomości mieszkaniowych z 16 rynków

1

Źródło: Jordà, Knoll, Kuvshinov, Schularick i Taylor (2017)

Nieruchomości to bardzo dobra inwestycja w długim terminie

Im bliżej naszych czasów, tym akcje z różnych rynków stawały się bardziej ze sobą skorelowane. Tymczasem nieruchomości z różnych krajów pozostają dość nisko skorelowane ze sobą. Z tego wynika, że majętny inwestor lokujący środki w długim terminie powinien zbudować portfel w oparciu o nieruchomości położone w różnych częściach świata, by osiągnąć jak najwyższą stopę zwrotu przy jak najniższym ryzyku - wskazują Òscar Jordà, Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Moritz Schularick i Alan M. Taylor.

Inwestowanie w nieruchomości nie jest jednak pozbawione wad:

- Portfele wypełnione nieruchomościami trudniej dywersyfikować. Koszty transakcyjne na rynku nieruchomości są wyższe, niż na rynku akcji – podkreślili badacze.

Innym ciekawym okryciem badaczy jest to, że w ostatnich dziesięcioleciach premia za ryzyko jest znacznie niższa, niż bywało jeszcze wcześniej. Premia za ryzyko to różnica stopą zwrotu z portfela a stopą zwrotu z walorów pozbawionych ryzyka (jak np. 10-letnie obligacje skarbowe). Najwyższa była na początku lat 50-tych XX wieku, gdy sięgnęła aż 12%. Obecnie waha się między 1,5% a 5%.

Wykres 2. Wysokość premii za ryzyko (w proc.)

2

Źródło: Jordà, Knoll, Kuvshinov, Schularick i Taylor (2017)

Podsumowanie? Życzymy wam, drodzy Czytelnicy, żebyście byli bardzo bogaci. Wtedy moglibyście zrobić najbardziej racjonalną rzecz z portfelem inwestycyjnym, jaką można z nim zrobić. Czyli przeważylibyście go w nieruchomościach i zdywersyfikowalibyście geograficznie. Domek w Szwajcarii, mieszkanie w Nowym Jorku, kamienica w Kopenhadze i tak dalej...

Śledź Strefę Inwestorów w Google News

Sprawdź więcej artykułów i analiz

Więcej praktycznej wiedzy o inwestowaniu na giełdzie, takiej jak analizy, artykuły, czy portfele edukacyjne, znajdziesz w części premium serwisu StrefaInwestorow.pl. Kliknij tutaj, aby dowiedzieć się więcej.

Pełna treść dostępna jest tylko dla płatnych abonentów StrefaInwestorow.pl.

Zamów abonament Zaloguj się

Rejestracja w serwisie Strefa Inwestorów

Rejestracja w serwisie Strefa Inwestorów odbywa się w ramach naborów. Ostatni nabór odbył się w styczniu 2024 r. W tej chwili dołączenie do społeczności inwestorów nie jest możliwe.
Jeżeli zależy Ci na dostępie do praktycznej wiedzy o inwestowaniu, zapisz się na listę adresową czytelników darmowego e-booka "Jak analizować wykresy giełdowe". Zostawiając swój adres e-mail umożliwisz mi poinformowanie Cię o możliwości rejestracji, kiedy odbędzie się kolejny nabór do serwisu.

Jak analizować wykresy giełdowe

W razie pytań lub wątpliwości możesz pisać na adres: Pawel@StrefaInwestorow.pl (link sends e-mail).

Oto, co zyskujesz dołączając teraz do Strefy Inwestorów:
  • Blog inwestorski - najlepsza wiedza i doświadczenia z moich 19 lat nieprzerwanego inwestowania na GPW (analiza rynku i przede wszystkim akcji spółek notowanych na GPW), a w tym:
    • Komentarze giełdowe - omówienie sesji giełdowej - indeksy i wybrane spółki
    • Podsumowanie tygodnia - komentarz weekendowy - zobacz przykładowy wpis
  • Edukacyjny portfel inwestycyjny Strefy Inwestorów – praktyczne przykłady inwestowania w akcje, głównie z GPW w oparciu o analizę wykresów.
  • Edukacyjny portfel "Petard" – praktyczne przykłady inwestowania w akcje spółek z GPW w oparciu o analizę fundamentalną.
  • Wpisy w blogu inwestorskim Ewy Walkowiak "W poszukiwaniu sygnałów" - techniki DiNapoli'ego na GPW.
  • Wpisy w blogu inwestorskim Tomasza Krynickiego "Impuls i korekta" - w poszukiwaniu okazji inwestycyjnych.
  • Wpisy w blogu inwestorskim Rafała Irzyńskiego "Fundamenty i Spekulacja" - w poszukiwaniu okazji inwestycyjnych.
  • Podcast "21% Rocznie EXTRA | Jak inwestować" - cotygodniowe omówienie sytuacji wybranych spółek z polskiej giełdy w przystępnej formie audio.
  • Pakiet Środy z Siłą Relatywną (SzSR), a w nim:
  • Artykuły edukacyjne - praktyczna wiedza w przystępnej formie, gotowa do zastosowania.
  • Dostęp do bieżących dyskusji w gronie innych inwestorów giełdowych.
Bonusy:
  • BONUS SPECJALNY ①: Miesięczny abonament w Sindicator.net - całkowicie bezpłatny dostęp do skanera rynku giełdowego na 1 miesiąc (dostępny od 30 czerwca 2024 r.).
  • BONUS SPECJALNY ②: WIDEO: Inwestowanie w wartość i inwestowanie we wzrost