Condo hotele nie przyniosą gwarantowanego zysku. Pęka bańka na rynku najmu krótkoterminowego

Koronawirus przekuł (i przekłuje) wiele baniek. Jedną z nich jest bańka na condohotelach i najmie krótkoterminowym.

Condohotele miały przynosić inwestorom, którzy kupowali pokoje, gwarantowane zyski rzędu 8-12%, albo i więcej. Dziś wiemy, że w 2020 roku po tych zyskach pozostało tylko marzenie. Spółki, które zajmowały się podnajmem kupowanych apartamentów na wynajem i które gwarantowały inwestorom takie stopy zwrotu są w bardzo trudnej sytuacji.

„W zasadzie spółki operatorskie w momencie ogłoszenia epidemii przestały istnieć – czyli musiałyby być zasilone przez właściciela spółki gotówką pozwalającą na wywiązanie się z kilku tysięcy umów. Są obiekty, które mają 200-300 condo-pokoi, głównie na naszym wybrzeżu. Po upadku takiej spółki, obiekty będą musiały podjąć samodzielne działania” - mówi Sławomir Winiecki, wiceprezes GK Immobile. Rynek condo hoteli musi się oczyścić.

Zobacz także: KNF ostrzega przed inwestowaniem w condo hotele. Po tym jak ostrzegał przed inwestowaniem w Bitcoin pękła bańka na rynku kryptowalut

Budowa większości condohoteli była finansowana z wpłat inwestorów...

Przypomnijmy, że condohotele to budowane niskim kosztem (a więc słabe jakościowo) budynki położone głównie w dużych miastach i w miejscowościach wypoczynkowych, z lokalami przeznaczonymi tylko na wynajem krótkoterminowy dla turystów. Ich budowa - w 80% przypadków, jak wynika z szacunków portalu InwestycjewKurortach.pl – była finansowana z wpłat inwestorów.

Condohotele w ostatnich latach były hitem polskiego rynku nieruchomości. Brało się to głównie z miłości Polaków do nieruchomości, które postrzegane są jako bezpieczna inwestycja, relatywnego niskiego oprocentowania bezpiecznych form inwestowania i braku alternatyw.

Wedle różnych szacunków, w Polsce pod koniec 2019 roku działało około 300-350 dużych condohoteli, a pod koniec III kwartału 2019 roku w sumie około 3 tys. jednostek condohotelowych (tak mówi raport firmy WIK Capital z września 2019 roku). W 2019 roku wzrost rynku nieruchomości w systemie condo w dużych miastach wyniósł 36% r/r, a w 2018 roku aż 174% (dane WIK Capital). Czyli już w ubiegłym roku widzieliśmy zwolnienie rozwoju tegoż rynku, w tym roku zapewne on całkowicie stanie...

Jeśli chcemy wchodzić w szczegóły, to najwięcej inwestycji typu condohotele było ulokowanych w Warszawie (43% bazy, około 5  tys. pokoi). Drugą pozycję w kraju zajmował Gdańsk (21% bazy, około 2,3 tys. pokoi), a trzecią Wrocław (17% rynku, około 1,9 tys. pokoi) – mówią dane WIK Capital.

Gwarantowane zyski pod znakiem zapytania

Porównując polski rynek condohoteli do rynków funkcjonujących w innych krajach można stwierdzić, że nie był on jeszcze nadmiernie rozwinięty. Ale pewne jest jedno: pandemia koronawirusa bardzo mocno uderzyła w turystykę, a jeszcze mocniej w rynek condohoteli. Dlaczego?

Po pierwsze, już w marcu przez koronawirusa ruch turystyczny na całym świecie zamierał, by pod koniec miesiąca zastygnąć zupełnie. W kwietniu zapewne większość świata pozostanie w kwarantannie. W maju być może lockdown już będzie zakończony, ale to przecież nie oznacza, że ludzie rzucą się do realizowania wyjazdów turystycznych. Bardziej będą martwić się swoją sytuacją finansową, bo wszystko wskazuje na to, że idzie recesja i wielkie bezrobocie. Większość firm pośrednictwa jak Air BnB czyy Booking zarządziło automatyczny zwrot zadatków na zarezerwowane noclegi w okresie pandemii. Wchodzimy w najważniejszy okres sezonu, a do firmy zarządzające bazą condohoteli  czeka perspektywa braku wpływu co oznacza konieczność renegocjowania stawek ustalonych z inwestorami na tym rynku bądź czasowe ich wstrzymanie, nie wiadomo na jak długo.

Spora część aktywnych turystycznie ludzi po pandemii zapewne będzie mieć traumę. I na jakiś czas zupełnie zrezygnuje z turystycznych zagranicznych wojaży.
 

1. Wpływ COVID-19 na ruch na lotniskach (l. odlotów 28 lutego i 17 marca)

Ten co najmniej kilkumiesięczny przestój uderzy w inwestorów, którzy kupili pokoje w condohotelach, na 3 sposoby.

1. Inwestorzy z pewnością nie zobaczą gwarantowanego zysku w 2020 roku, a może i w 2021.
2. Istnieje ryzyko, że część operatorów condohoteli może zbankrutować, co będzie oznaczało, że właściciele pokoi będą musieli rozwiązać jakoś problem zarządzania najmem. Być może z biegiem czasu ten problem da się rozwiązać, Po upadku takiej spółki, obiekty będą musiały podjąć samodzielne działania. Możliwe, że zgodzą się masowo nie pobieranie czynszu. Jednak po upadku takiej firmy nikt nie skorzysta, ponieważ 200 osób będzie musiało zawiązać wspólnotę i samodzielnie prowadzić działalność.
3. Istnieje ryzyko, że część condohoteli, które były w budowie, nie zostanie w najbliższym czasie ukończona. Biada tym, którzy wzięli kredyt na dziurę w ziemi...

Zobacz także: Kolejny cios w rynek nieruchomości. Ustawa o stanie zagrożenia epidemicznego zakazała najmu krótkoterminowego

Booking mocno przeceniony, Dekpol na razie nie

Condohotele wynajmują się na całym świecie głównie przez takie portale, jak Booking.com. Rynek panicznie wyprzedawał ostatnio akcje tej spółki, bo zdaje sobie sprawę jak nokautujący cios przyjęła turystyka od koronawirusa. (Zresztą panicznie wyprzedawane były akcje wszystkich spółek, których biznes opiera się na turystyce, np. TripAdvisor).
 

2. Notowania Booking i TripAdvisor na tle S&P500 i Nasdaq w 2020 roku

Co ciekawe, na warszawskiej giełdzie jest notowana jedna spółka, która działała na rynku condohoteli. Chodzi o Dekpol, budujący głównie w Trójmieście. Spółka wybudowała na Wyspie Spichrzów Hotel Grano, w którym pod koniec 2019 roku było sprzedanych niemal 100% pokoi na wynajem (135 ze 136). Obiekt miał być oddany do użytku w II kwartale tego roku. Deweloper chwalił się, że oferuje pokoje w sprawdzonym modelu biznesowym, gwarantującym minimalną stopę zwrotu w wysokości 5% w skali roku przez 15 lat (ale zakładana średnioroczna stopa zwrotu wynosiła 8,5%). Ponieważ ten hotel to tylko jedna z wielu inwestycji prowadzonych przez Dekpol, wycena spółki od początku stycznia spadła niewiele bo zaledwie o 7,6%. Z drugiej strony kurs akcji tracił już wcześniej bo od szczytu notowań z 2018 roku spadł już o niemal 50%.
 

3. Notowania Dekpol 2015-2020

Przypadek condohoteli po raz kolejny przypomniał, że w życiu i na rynku inwestycyjnym nie ma nic pewnego. I nikt ani nic nie jest w stanie zagwarantować zysków. Wydawało się, że stosunkowo pewna inwestycja przez epidemię koronawirusa stała się mocno niepewna. Każda inwestycja, nawet ta na rynku nieruchomości, obarczona jest ryzykiem. A przypomnijmy, że nieruchomości to bardzo niepłynne aktywa, nie jest prosto wyjść z takiej inwestycji – to nie wróży dobrze inwestorom, którzy kupowali pokoje w condohotelach z kredytowym lewarem...

Źródło wykresów: 1. Statista, 2. MarketScreener.com, 3. AmiBroker

Zobacz także: „Nie sądzimy, żeby nastąpił długotrwały spadek cen mieszkań” – Rafał Jerzy i Sławomir Winiecki, GK Immobile