KNF ostrzega przed inwestowaniem w condo hotele. Po tym jak ostrzegał przed inwestowaniem w Bitcoin pękła bańka na rynku kryptowalut
Condo hotele często powstają za pieniądze inwestorów szukających zysków na rynku wynajmu krótkoterminowego. To zaczęło poważnie niepokoić KNF. Nadzorca zdecydował się rozpocząć kampanię informacyjną przed tego typu inwestycjami. Poprzednio gdy KNF w grudniu 2017 roku przestrzegał przed inwestowaniem w podobny sposób w kryptowaluty pękła bańka na Bitcoinie.
Ceny nieruchomości w Polsce rosną jak na drożdżach. Polacy uwielbiają kupować mieszkania, traktują je jako pewną inwestycję długoterminową. Na tej miłości ostatnio zaczęły zarabiać firmy budujące condo hotele i apart hotele w miejscowościach wypoczynkowych masowo budowane za kapitał inwestorów. Tymczasem kilka dni temu KNF, UOKiK i resort rozwoju ruszyły z wielką kampanią medialną ostrzegającą przed tego rodzaju inwestycją.
1. Średnia cena m.kw. mieszkania w 7 największych polskich miastach a przeciętna pensja pary
Ostrzeżenie przed kryptowalutami przyszło w porę
Pojawia się pytanie, czy KNF znów będzie miała „nosa”? Czy znów przekłuje bańkę? Mniej więcej 2 lata temu – dokładnie 7 grudnia 2017 roku – ruszyła akcja "Uważaj na kryptowaluty" zainicjowana przez Komisję Nadzoru Finansowego i Narodowy Bank Polski. Stało się to niemal dokładnie na szczycie gigantycznej bańki bitcoinowej.
Trzeba przyznać, że to była w 100 procentach trafiona akcja. Po jej rozpoczęciu kryptowaluty jeszcze przez kilkanaście dni zyskiwały na wartości, a potem zaczął się ostry zjazd kursów w dół. W ciągu 12 miesięcy Bitcoin potaniał o 80%. Wielu crypto geeków, którzy naśmiewali się rok wcześniej z prowadzonej przez KNF polskich instytucji nadzorczych miało kwaśne miny. Czy tak też będzie i tym razem?
2. Notowania BTC/USD i moment startu kampanii KNF (grudzień 2017 roku)
Zobacz także: Trudność wydobycia Bitcoina spadła od szczytu o 7%. Czy to wróży wzrosty kursu BTC/USD?
Dlaczego inwestowanie w condo hotele może być ryzykowne
Teraz KNF i inne instytucje zaczęły ostrzegać przed condo i apart hotelami. Są to hotele budowane tanim kosztem, z lokalami przeznaczonymi tylko na wynajem krótkoterminowy dla turystów. Działa ich już w Polsce około 300, głównie w dużych miastach i miejscowościach wypoczynkowych. Kolejne setki projektów znajdują się w fazie budowy. Ich popularność bierze się z miłości Polaków do nieruchomości oraz z traumy po krachu na giełdzie w latach 2007-09 oraz 2011.Brak zaufania w inne aktywa niż nieruchomość to z pewnością również efekt afery z obligacjami GetBack w 2018 roku.
Problem w tym, że condo i apart hotele są zazwyczaj finansowane z wpłat inwestorów, albo z emisji obligacji. Wedle szacunków portalu InwestycjewKurortach.pl około 80% projektów powstaje w taki właśnie sposób. A to nie jest sposób dający kupującym pewność odbioru kluczy do mieszkania. Poza tym obiecywana przez deweloperów stopa zwrotu z inwestycji na poziomie 8-10% jest dziś nieosiągalna. Według szacunków oscyluje on wokół 5% - wskazuje KNF.
Oto lista rodzajów ryzyka, występujących przy inwestycji w condo hotele, sporządzona przez UOKiK:
- Brak rachunków powierniczych (upadek inwestycji i niedokończenie budowy oznacza utratę pieniędzy konsumenta).
- Wątpliwości co do rzetelności obietnic wysokich zysków.
- Inwestycje finansowane jedynie z wpłat konsumentów lub ze sprzedaży obligacji - są bardziej ryzykowne, niż inwestycje finansowane ze środków własnych dewelopera lub z kredytu.
- Brak jasnych zasad współpracy deweloperów z pośrednikami finansowymi.
Jak jednak wskazują eksperci z portalu InwestycjewKurortach.pl ostrzeżenia tego rodzaju nie oznaczają przekreślenia całego rynku. „Warto o tym pamiętać i nie poddawać się swoistej panice jaka zapanowała na rynku condo po wydaniu stanowisk przez UOKiK oraz KNF. Jak w każdym inwestowaniu są dobre i złe firmy oferujące produkty inwestycyjne. Na rynku condo hoteli również są dobrze i źle zaplanowane oraz zarządzanie hotele. [...] UOKiK wysłał ankiety z pytaniami do 80 deweloperów/operatorów i 25 firm pośredniczących w zakupie nieruchomości lub pomagających w finansowaniu zakupu. [...] Wyniki tych badań dały podstawę do wszczęcia 9 postępowań wyjaśniających” – wskazuje portal InwestycjewKurortach.pl. 9/105 to nie jest zły wynik, bo przecież „czarne owce” wystepują wszędzie.
Przy inwestycji w condo hotele nie należy zapominać, że tutaj także obowiązuje stara dobra złota zasada inwestowania w nieruchomości: należy wybierać takie, które mogą się pochwalić świetną lokalizacją. W dużych miastach oznacza ona ścisłe centrum, a w kurortach położenie w niedużej odległości od centrum, nieco na uboczu, w otoczeniu przyrody. Oczywiście, kupowany apartament powinien mieć miejsce parkingowe / garaż.
To chyba pierwszy raz, gdy boom na rynku polskich nieruchomości zaniepokoił KNF. Niepokoi w tym sensie, że w perspektywie problemu z demografią jest pewne, że przyjdzie głęboka korekta – szczególnie w małych i średnich miastach, gdzie będzie rosła podaż lokali, ale nie będzie na nie zbyt dużego popytu. Niepokoi też rozwój firm-krzaków budujących condo hotele. Miejmy nadzieję, że UOKiK zajmie się tymi, co trzeba. Warto jednak zachowywać ostrożność, uważać na powyżej wymienione rodzaje ryzyka i stosować wyżej wymienione zdrowe zasady inwestowania w nieruchomości.
