Czy nadchodzi załamanie cen na rynku nieruchomości? Wiele na to wskazuje, m.in. zachowanie wskaźników wyprzedzających koniunkturę na rynku real estate oraz notownia REITów.
Pandemia koronawirusa dotyka wszystkich branż, dotknie również i rynek nieruchomości. Pytanie tylko jak bardzo? Pewną podpowiedź możemy znaleźć w niektórych publikowanych za granicą wskaźnikach koniunktury oraz w notowaniach REIT-ów, czyli funduszy umożliwiających lokowanie pieniędzy na rynku nieruchomości, a te potaniały nawet o 37%.
Wycena funduszu REIT Europe od początku pandemii w dół o 37%
Szwecja nie jest specjalnie dotknięta pandemią, przynajmniej na razie. To nie ta skala, co kryzys włoski czy hiszpański, gdzie w szpitalach lekarze dokonują selekcji kogo ratować. A mimo to już widać po wskaźniku SEB wyprzedzającym koniunkturę na rynku mieszkań, że w najbliższych tygodniach i miesiącach można się spodziewać ostrego nurkowania cen.
Rynek nieruchoności w Szwecji (i wielu innych krajach UE) pod presją. https://t.co/HCP8USU1e4
— Piotr Bujak (@pbujak) April 6, 2020
Swoistym „kanarkiem w kopalni” są notowania funduszy REIT – czyli takich, które umożliwiają lokowanie pieniędzy w nieruchomościach. Wycena funduszu REIT Europe spadła o 37% od 14 lutego. Obecnie znajduje się na poziomie z czerwca 2012 roku, czyli sprzed niemal 8 lat.
1. Notowania REIT Europe
Z kolei z analizy banku Morgan Stanley wynika, że wycena amerykańskich REIT-ów spadła w ostatnich tygodniach tak dynamicznie, jak w najgorszym okresie kryzysu finansowego 2008 roku.
The recent sell-off in REITS was worse than even October/November 2008.
— Tracy Alloway (@tracyalloway) April 5, 2020
Via Morgan Stanley: pic.twitter.com/Or712OvKil
Zobacz także: Condo hotele nie przyniosą gwarantowanego zysku. Pęka bańka na rynku najmu krótkoterminowego
Pierwsze niepokojące sygnały z polskiego rynku
Pierwsze jaskółki poważnych zmian widać również na polskim rynku nieruchomości. Rynek najmu mieszkań gwałtownie się zmienił. Spadki stawek za najem do niedawna były bardzo rzadkie, w marcu pojawiły się aż w 7 z 15 badanych miast – wynika z raportu Expandera i Rentier.io. „Wiele wskazuje na to, że rozpoczynający się kryzys gospodarczy może doprowadzić do znacznego wzrostu bezrobocia i tym samym spadku popytu na najem. Im więcej osób straci pracę tym gorzej dla posiadaczy mieszkań” – podkreślają analitycy Expandera i Rentier.io.
2. Przeciętne koszty najmu w polskich miastach (marzec 2020)
W najgorszej sytuacji są wynajmujący pokoje w condo hotelach, szczególnie tych położonych w dużych miastach. Jak wiadomo, ruch turystyczny zamarł i zapewne dużo wody w Wiśle upłynie, zanim powróci do poziomu sprzed pandemii. Kilka dni temu Wolska Aparthotel, firma zarządzająca otwartym 3 lata temu 261 pokojowym aparthotelem City Comfort na warszawskiej Woli, złożyła wniosek o upadłość. Jeśli właściciele lokali w condo hotelach mają kredyty, to muszą spróbować przejścia na rynek najmu długoterminowego. Takie zjawisko już widać na rynku apartamentów zlokalizowanych w „zwykłych” blokach mieszkalnych, ale według ekspertów może ono wiązać się ze spadkiem wysokości czynszów, co oczywiście znacznie obniży rentowność najmu.
Zdaniem think tanku HRE Investments, ceny mieszkań w Polsce z pewnością wyhamują, może nieznacznie spadną, ale najbardziej prawdopodobna jest ich konsolidacja. A to dlatego, że na polskim rynku nie było bańki (wzrosty cen były usprawiedliwione rozwojem gospodarczym i rosnącymi płacami), a zakupy spekulacyjne stanowiły tak naprawdę tylko kilka procent transakcji – uważają analitycy HRE Investments.
3. Notowania HRE Index Polska (rynek nieruchomości)
„Niezależnie od tego jak długo trwać będą zawirowania wywołane koronawirusem, to rynek mieszkaniowy powinien przez te rafy przejść relatywnie dobrze. Jeśli problemy będą nas dotyczyły relatywnie krótko, to w mieszkaniówce będziemy mogli mówić jedynie o chwilowym zahamowaniu. Jest to scenariusz, który przyjmujemy jako bazowy” – napisali analitycy HRE Investments i przytoczyli przykład epidemii SARS z marca 2003 roku. W Singapurze i Hong Kongu epidemia poskutkowała przeceną mieszkań o ledwie 1,5-3%.
4. Ceny mieszkań w Singapurze (2000-2007)
Jednak niektórzy eksperci – np. znany bloger Humanista na Giełdzie, który jest obyty nie tylko na GPW, ale i na rynku nieruchomości – wieszczą spore spadki cen mieszkań w Polsce i załamanie się rynku nieruchomości. „Uważam że w bardzo krótkim czasie odwróceniu uległy wszystkie czynniki wspierające dotychczasowy wzrost cen nieruchomości. Przez pół roku będziemy przeżywali fazę szoku i wstrzymania działań, w oczekiwaniu na wytyczenie dalszego kierunku. Wiele wskazuje na to, że ponowny powrót na ścieżkę wzrostu gospodarczego i optymizmu co do przyszłości może potrwać ponad rok i to w scenariuszu szybkiego wygaszenia epidemii” – napisał Radosław Chodkowski. „Z każdym miesiącem będziemy dysponowali szerszą wiedzą, ale na chwilę obecną perspektywy rynku nieruchomości nie rysują się zachęcająco. Rynek sprzedającego się skończył” - podsumował.
Jak będzie Waszym zdaniem?
Źródła wykresów: 1. Investing.com, 2. Expander / Rentier.io, 3-4. HRE Investments
