Fundusze inwestycyjne kupują masowo mieszkania na wynajem w Polsce. Ceny lokali rosną, bo najem wciąż jest opłacalny
Ceny mieszkań w niektórych polskich miastach poszły w górę o kilkanaście procent w 12 miesięcy. Duża w tym zasługa inwestorów instytucjonalnych, którzy kupują je w pakietach.
W niektórych śląskich miastach cena metra kw. mieszkania urosła o 18% r/r, w Gdyni o 17% r/r, a w Krakowie czy Białymstoku o 16% r/r – podaje firma Expander. W Warszawie średnia cena m.kw. w okresie czerwiec 2020 – czerwiec 2021 poszła w górę o 7%, do 11 470 zł, a we Wrocławiu o 8%, do 8 745 zł.
Ceny mieszkań w Polsce wystrzeliły
Sprzedający mieszkania coraz bardziej windują ceny, a w czerwcu rekordowe stawki pojawiły się aż w 11 miastach – wynika z raportu Expandera i Rentier.io. „Na uwagę szczególnie zasługuje Kraków, gdzie mediana cen właśnie przekroczyła 10 000 zł za m2. Gdy w marcu podobna sytuacja miała miejsce w Gdańsku, był to sygnał przegrzania i w kolejnych miesiącach stawki wróciły poniżej tego poziomu” – wskazują analitycy Expandera. Jedynym dużym polskim miastem, w którym ceny są niższe, niż przed rokiem, jest Gdańsk (-1% r/r).
„Patrząc na cały rynek, uwagę zwraca fakt, że roczne tempo wzrostu jest coraz szybsze. Średnio, w analizowanych przez nas 17 miastach, ceny wzrosły o 9% r/r. Dla przypomnienia, jeszcze miesiąc temu było to 7% r/r. Dodatkowo, w ciągu zaledwie miesiąca drastycznie spadła liczba nowo opublikowanych ogłoszeń o sprzedaży mieszkania” – zwracają uwagę analitycy Expandera.
Co napędza wzrost cen mieszkań? Przede wszystkim niskie raty kredytów hipotecznych, bo to poziom rat decyduje o tym, czy kogoś stać na mieszkanie, czy nie. „W czasie pandemii raty były niskie, pomimo wzrostu cen mieszkań. Był to efekt obniżek stóp procentowych, który sprawił, że kredyty hipoteczne stały się najtańsze w historii. Dla przykładu, w lutym 2020 r. zakup 50-metrowego mieszkania w Warszawie, przy 10% wkładu własnego, wymagał płacenia raty wynoszącej ok. 2 600 zł. Od tego czasu ceny mieszkań w stolicy wzrosty o 7%, a mimo to rata kredytu na takie mieszkanie wynosi 2 450 zł” – wskazują analitycy Expandera.
Poza tym, rosną ceny materiałów budowlanych. „Mocno drożeje stal, drewno, płyty OSB czy izolacje termiczne. To wpłynie na koszt budowy nowych mieszkań, a więc również na ich ceny. To z kolei będzie oddziaływało na stawki na rynku wtórnym” – podkreślają analitycy Expandera.
Średnia cena m2 mieszkania w dużych polskich miastach i zmiana 12m
Zobacz także: Inflacja napędza ceny nieruchomości. Coraz więcej Polaków znowu w nie inwestuje i sięga po kredyty hipoteczne
Inwestorzy instytucjonalni kupują mieszkania na wynajem hurtem
Innym czynnikiem windującym ceny mieszkań w Polsce jest rosnący popyt ze strony inwestorów, którzy kupują lokale na wynajem. W tym roku na rynku stołecznym miały już miejsce trzy transakcje pakietowe – inwestorzy instytucjonalni potrafią kupować lokale hurtem. Niedawno duński Nordic Real Estate Partners za 100 mln euro nabył ponad 1 000 mieszkań na Bemowie i Służewcu, których w większości budowy nawet jeszcze nie rozpoczęto – podaje portal Business Insider. NREP ma dyspozycji 500 mln euro na inwestycje w Polsce i chce nabyć około 10 tys. mieszkań z przeznaczeniem na wynajem. Wcześniej od Budimexu 2,5 tys. mieszkań kupił szwedzki fundusz Heimstaden Bostad.
Co inwestorzy instytucjonalni widzą w polskim rynku mieszkań na wynajem? „Oferta najmu prywatnego w Polsce zyskuje na atrakcyjności. Wierzymy, że popyt zwiększy się jeszcze bardziej, zwłaszcza na nowoczesne, przyjazne klientom formy zamieszkania w ciekawym sąsiedztwie” – powiedział Rune Kock, dyrektor działu Living w NREP.
Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że od początku tego roku stawki najmu wzrosły aż w 11 z 13 największych polskich miast. „Słabo wciąż wygląda sytuacja w Warszawie i Krakowie, czyli na rynkach najmocniej dotkniętych problemami. W tym ostatnim mieście przeciętny koszt najmu spadł właśnie poniżej psychologicznej granicy 40 zł za m2. W rezultacie jest to jedyne wśród badanych przez nas miast, w którym najem jest tańszy (o 10%) niż rata kredytu zaciąganego przy zakupie podobnego mieszkania. Na drugim biegunie mamy Łódź, gdzie zakup własnego mieszkania jest najbardziej opłacalny, ponieważ miesięczny koszt najmu jest aż o 387 zł wyższy, niż rata. Rocznie daje to więc 4 644 zł oszczędności” – wskazuje Expander.
Koszty najmu w tym roku najbardziej poszły w górę w Gdyni (+10 pkt. proc.), Łodzi (+8) i Lublinie (+7). „Główna przyczyna to stopniowy powrót najemców. Dodatkowo, przed sezonem letnim, właściciele mieszkań przygotowanych dla turystów wycofują się z ofertowania swoich lokali na długi termin. Widać to np. w spadającej liczbie ogłoszeń. Dlatego obserwowane w Gdyni wzrosty to zapewne jeszcze nie koniec i szczyt pewne zobaczymy w lipcu lub sierpniu. Na części rynków wzrosty stymuluje pojawienie się ofert najmu nowych mieszkań oraz takich, które w ostatnim czasie zostały gruntownie odświeżone” – wskazują analitycy Expandera.
Koszt najmu mieszkania i zmiana w odniesieniu do lutego 2020 i stycznia 2021
Na razie opłaca się kupować w Polsce mieszkania na wynajem. Ale jak długo to jeszcze potrwa? To zależy od tego, czy pojawi się podatek katastralny (który uderzyłby w rentowność najmu), czy nie pojawi się luka demograficzna (liczebność populacji naszego kraju spada, co nie wróży dobrze popytowi na mieszkania) oraz czy nie rozpocznie się cykl podwyżek stóp procentowych (który podważyłby sensowność kupowania mieszkań na wynajem na kredyt).
