Urząd Komisji Nadzoru Finansowego (UKNF) zwraca się do banków o zaostrzenie kryteriów oceny zdolności kredytowej pod kątem wzrostu stóp procentowych do poziomu co najmniej 500 pb powyżej obecnego poziomu WIBOR. KNF wydała wczoraj w tej sprawie oświadczenie skierowane do prezesów banków, które na pewno będzie miało duże konsekwencje na banków i kredytobiorców.
Rozwiązanie zaproponowane przez KNF jest sugestią mającą ograniczyć ryzyko kredytowe, przypomnijmy, że stanowisko UKNF nie jest decyzją administracyjną. Teoretycznie banki nie muszą się więc do tego stanowiska stosować, ale praktyka rynkowa mówi, że z nadzorem finansowym w takich sprawach się nie dyskutuje.
KNF postuluje obliczanie zdolności kredytowej dla kredytów mieszkaniowych przy założeniu WIBOR-u wyższego o 5 p.p. niż rynkowy (aktualnie byłoby to 9%‼️).
— Dariusz Grupa (@DarekGrupa) March 8, 2022
Pytanie - czy banki posłuchają?
Stanowisko KNF nie jest ani decyzją administracyjną, ani obowiązującym źródłem prawa. https://t.co/PeICfh59xQ
Organ nadzoru finansowego w swoim stanowisku zaleca, aby banki w procesie testowania zdolności kredytowej, przyjmowały minimalną zmianę poziomu o 5 pp. od aktualnego poziomu stóp. W obecnej sytuacji, przed dzisiejszą podwyżką stóp procentowych, banki powinny zakładać, że stopa procentowa, przy której jest w stanie spłacać kredyt klient powinna wynosić 7,75%.
Przy czym jest to minimalna wartość. „Organ nadzoru zaleca, żeby w procesie oceny zdolności kredytowej wszystkie banki przyjmowały minimalną zmianę poziomu stopy procentowej o 5 pkt proc.” - czytamy w oficjalnym komunikacie.
Dzień przed posiedzeniem RPP @uknf zaleca bankom aby testowali zdolność kredytową klientów na hipoteki pod kątem ryzyka podwyżek stóp proc. o co najmniej... 500bpshttps://t.co/YXuWFnQWJc pic.twitter.com/IPCg6Df4Xh
— Konrad Krasuski (@kkrasuski) March 7, 2022
Warto tutaj przypomnieć, że do obecnej chwili KNF radził bankom zakładać, że stopy procentowe wzrosną o 2,5 pp.
„Wprowadzone przez KNF zmiany w sposobie wyliczania zdolności kredytowej mogą spowodować kolejny spadek dostępnej kwoty kredytów. Dotychczas KNF zalecał przyjmowanie założenia, że stopy procentowa może wzrosną o co najmniej 2,5 pp. Od kwietnia mają zakładać podwyżki o co najmniej 5 pp. Banki mają też przyjmować też wyższe niż minimalne koszty utrzymania.” - komentuje Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors.
Zobacz także: Panika na akcjach banków wyjaśniona. Nowe stanowisko KNF może być początkiem końca kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem
UKNF chce pokazać, że kontroluje rynek i ostrzega przed konsekwencjami podwyżek stóp
Możemy przyjąć, że zabieg wykonany przez urząd to chęć zaznaczenia, że widzi i nadzoruje to, co dzieje się na rynku finansowym i kredytowym w Polsce. Jednak czas, jaki sobie wybrali wydaje się niefortunny, ponieważ realnym skutkiem takich informacji, może być dalszy spadek popytu na kredyty mieszkaniowe.
Takiego zdania jest Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. „Myślę, że głównym celem UKNF jest to, aby pokazać, że nadzorują rynek i przestrzegają przed konsekwencjami podwyżek stóp procentowych.
Decyzja KNF-u wydaje się również spóźniona, lepszy efekt mogłyby one osiągnąć przy zerowych stopach, wzmożonym popycie. Warto powiedzieć na głos, że rynek mieszkaniowy w Polsce może czekać ochłodzenie, rosnące ceny materiałów budowlanych, odpływ pracowników oraz rosnące poczucie niepewności w Polsce, które wynika bezpośrednio z wojny w Ukrainie, może odbić na zainteresowania kupnem mieszkania.
„Takie regulacje trzeba było wprowadzić gdy stopy procentowe mieliśmy na rekordowo niskim poziomie. Teraz jest to reakcja spóźniona i w żadnym wypadku UKNF nie sugeruje nam, że podstawowa stopa procentowa może jeszcze wzrosnąć o 5 pkt. proc. Raczej widząc prognozy i rozwój wydarzeń UKNF widzi teraz ryzyko, że z zeszłorocznego poziomu stóp procentowych (podstawowa stopa wynosiła 0,1%) możliwe jest dojście stopy referencyjnej w okolice 5%.” - tłumaczy Bartosz Turek.
Co to oznacza dla banków?
Dokument przedstawiony przez KNF sugeruje bankom zachowanie szczególnej ostrożności, w przypadku gdy wskaźnik przekracza 40% dla przeciętnie zarabiających wnioskujących o kredyt.
„Ewentualne przekroczenie poziomów ostrożnościowych wskaźnika DStI powinno być traktowane przez banki jako wyjątek oraz podlegać szczególnemu uzasadnieniu. Banki powinny w swoich strategiach zarządzania ryzykiem przewidywać szczególne monitorowanie portfela, w którym przekroczony został wskazany przez nadzór poziom DStI i w kontekście wyników tego monitoringu – niezwłocznie odpowiednio modyfikować politykę banku w tym zakresie.” - możemy przeczytać w stanowisku UKNF.
Zalecenia wydane przez Komisję, doprowadzą do zaostrzeń testów zdolności kredytowej, które przeprowadzają banki przed podjęciem decyzji o przyznaniu kredytu. Od października ub.r. obserwujemy spadek popytu na kredyty mieszkaniowe, te regulacje mogą doprowadzić do obniżenia zdolności kredytowej o około 20%. Jak w przypadku wszystkiego, zależy wszystko od tego, jak podejdą do zaleceń banki i docelowo jakie oferty przedstawią.
Bartosz Turek, analityk HREI zwraca uwagę, że list przedstawiony przez Komisję daje szansę na różnorodną interpretację.
„Na przykład w liście czytamy, że przy badaniu zdolności kredytowej należy przyjąć bufor w postaci potencjalnej podwyżki stóp procentowych o 5 pkt. proc., a nie 2,5 pkt. proc jak dotychczas. Dziś już niektóre banki stosowały wspomniany bufor na poziomie przekraczającym 2,5 pkt. proc. Do tego bieżący WIBOR, znacznie wyprzedza cykl podwyżek stóp procentowych, a gdyby tego było mało, to banki mogą po prostu przyjąć, że kredytobiorca w najczarniejszym scenariuszu może na ratę przeznaczyć większą niż dziś część dochodów.” - objaśnia ekspert HREI.
Początek końca zmiennego oprocentowania
Pojawiają się głosy, że stanowisko KNF może być początkiem końca kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem w Polsce. Nie, nie jest to możliwe w obecnym czasie, same banki przyznają, że nie są w stanie zaproponować kredytów o realnej stałej stopie na więcej niż 20 lat. By do tego doszło, banki muszą same mieć możliwość pozyskania długoterminowego finansowania o stałym poziomie oprocentowania. Mogą się oczywiście pojawić wyjątki, jednak tutaj pojawia się pytanie – ile będzie kosztować ubezpieczenie takiego kredytu?
Takiego zdania jest analityk Bartosz Turek. „Banki dziś tłumaczą, że nie są w stanie zaproponować kredytów o prawdziwej stałej stopie procentowej na lat 20, 25 czy tym bardziej 30. Banki muszą mieć najpierw możliwość pozyskania finansowania długoterminowego o stałym oprocentowaniu na tak długie okresy, albo muszą mieć możliwość zabezpieczenia się przed skutkami zmiany poziomu stóp procentowych w perspektywie 20-30 lat np. poprzez kontrakty terminowe. Póki tego nie uzyskają, to nie wezmą na siebie ryzyka zmiany poziomu stóp procentowych. Jest jednak szansa, że nacisk nadzorczy spowoduje, że takie możliwości zaczną się pojawiać. Pytanie tylko jak dużo będzie trzeba dopłacić do tego swoistego ubezpieczenia polegającego na ustabilizowaniu raty na konkretnym poziomie przez wiele lat.”
Także, aby banki mogły opierać swoją politykę tylko na stałym oprocentowaniu kredytów, potrzebują przenieść ryzyko zmiany wartości pieniądza na kogoś innego.
Dużo część kredytobiorców odejdzie z kwitkiem
Oczywistą konsekwencją będzie odmowa udzielenia kredytu, która może spotkać wielu chętnych. Jest to zła informacja dla osób korzystających z najmu, którego ceny już poszły w górę. Ponadto nie jest to udany zabieg, szczególnie biorąc pod uwagę wzmożone zainteresowanie najmem w ostatnim czasie, które jest wywołane również przybywającymi do kraju uchodźcami z Ukrainy w związku z agresją rosyjską.
Ze względu na rosnące ceny materiałów budowlanych, odpływ pracowników z Ukrainy, którzy wracają teraz do kraju, by go bronić, ale także rosnące stopy procentowe, spadek zainteresowania będzie się zwiększał. To będzie również idealna okazja dla funduszy inwestycyjnych, które tym chętniej będą podejmować kolejne kroki na polskim rynku i tworzyć niezdrową konkurencję.
„To zła informacja dla rodaków, którzy korzystają dziś z oferty rynku najmu, na którym w ostatnich dniach dramatycznie wykupiona została oferta, a w ślad za tym dynamicznie rosnąć powinny też stawki czynszów. Okazuje się więc, że w sytuacji, w której potrzeby mieszkaniowe w ostatnich dniach drastycznie wzrosły, będziemy ograniczać możliwości zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. To wszystko może spowodować, że zamiast dziś budować więcej, deweloperzy będą budować mniej. Na taki scenariusz tylko czekają inwestorzy (także zagraniczne fundusze inwestycyjne), którzy zastąpią na rynku tych, którzy chcieliby kupić mieszkania na własne potrzeby. Efekt tego będzie taki, że ceny mieszkań znowu wzrosną i znowu „rynek” odjedzie osobom, które chciałyby kupić swoje pierwsze „M”.” – tłumaczy Bartosz Turek.
Moment wprowadzenia nowych zaleceń nie jest jednak optymalny i dziś może się przyczynić do pogłębienia spadku popytu na kredyty mieszkaniowe, a więc mamy klasyczne i szkodliwe działanie procykliczne”.
Wskazuje również, że jest to szokująca decyzja również pod względem startującego niebawem programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” w ramach Polskiego Ładu.
„Jest to tym bardziej zaskakujące w obliczu startującego w maju programu kredytów bez wkładu własnego. Potencjalnym beneficjentom tego programu będzie jeszcze trudniej skorzystać z dobrodziejstw tego mechanizmu”. - dodaje analityk HREI.
