Niejasne zapisy projektu ustawy ograniczającego „hurtowy” zakup mieszkań. Luki dają pole do korupcji i nadużyć

Udostępnij

Według ustaleń dziennikarzy RMF 24 zapisy projektu ograniczającego „hurtowy” zakup mieszkań, który został przygotowany przez MRiT, są znacząco inne, niż te, o których wcześniej wspominał premier Mateusz Morawiecki czy minister Waldemar Buda.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii prowadzi prace nad ustawą ograniczającą kupowanie mieszkań. Zgodnie ze wstępnymi zapisami, m.in. ma zostać podniesiony podatek od kupna kolejnego mieszkania, w przypadku posiadania już 5 lokali mieszkalnych z 2 do 6%. Nowe mieszkania instytucja lub osoba prywatna będzie mogła kupić nie wcześniej niż 12 miesięcy od zakupu poprzedniego lokalu.

Nie ma jeszcze projektu "ustawy antyhurtowej", ale pojawiają się kolejne wypowiedzi ze strony Ministerstwa.

□ Będzie składane oświadczenie przed notariuszem, że nie nie dokonało się zakupu mieszkania przez ostatni rok

□ Podatek 6% będzie na rynku wtórnym i pierwotnym

1/2
— Tomek Narkun (@TomekNarkun) January 19, 2023

Zobacz także: Projekt ustawy ograniczający hurtowy zakup mieszkań trafił do Kancelarii Prezesa Rady Ministrów

Projekt ustawy hurtowego zakupu mieszkań

Według zapowiedzi premiera Morawieckiego, o których już wcześniej pisaliśmy, ograniczenia nowej ustawy miały dotyczyć podmiotów posiadających 7-8 mieszkań, minister Waldemar Buda mówił o minimum 5 posiadanych mieszkaniach. Okazuje się jednak, że zapisy nowej ustawy są inne niż to, co o czym do tej pory mówili przedstawiciele rządu.

Projekt złożony w Kancelarii Premiera zakłada podniesienie podatku od czynności cywilnoprawnych z 2 do 6%.

Nowego zakupu mieszkania, w przypadku posiadania już 5 lokali, będzie można dokonać nie wcześniej, niż 12 miesięcy od ostatniego zakupu. Ale to nie wszystko, ograniczenia dotkną osoby, które posiadają 315 mkw. powierzchni mieszkalnej. Czyli jeśli jesteśmy właścicielem segmentu o powierzchni 250 mkw. i mieszkania o powierzchni 65 mkw. to ograniczenia nas już będą dotyczyć. Dla jasności projekt zakłada, że lokalem mieszkalnym jest mieszkanie lub segment mieszkalny, ale nie dom i grunty.

Zakup mieszkania częściej niż raz na 12 miesięcy będzie mógł być anulowany przez ministra Rozwoju i Technologii Waldemara Budę lub wskazanego przez niego urzędnika. Czyli jeśli dostaniemy zgodę ministra – to hulaj dusza, piekła nie ma. Bowiem ten zapis daje ogromne pole do korupcji i nadużyć.

Zapisów ustawy nie będzie można obejść, decydując się na darowiznę jednego lub kilku lokali.

„Do limitów, o których mowa w ust. 1, wlicza się lokale mieszkalne oraz powierzchnię użytkową lokali mieszkalnych, które nabywca zbył w okresie 12 miesięcy w drodze darowizny, chyba że darowizna ta dotyczyła udziałów w prawie własności lokalu mieszkalnego, w którym obdarowany posiadał już udziały” – brzmi zapis projektu ustawy.

Weryfikacja posiadanych mieszkań będzie się odbywać poprzez składanie u notariusza oświadczenia, ale notariusz nie będzie mógł zweryfikować podawanych przez nas informacji.

„Przed sporządzeniem aktu notarialnego przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego:

1) nabywający to prawo:

a) składa notariuszowi pisemne oświadczenie, o nienaruszeniu warunków, o których mowa w art. 2 ust. 1”.

Ograniczenia to fikcja?

Takie zapisy budzą niepokój na rynku, ponieważ przeczą idei, w jakiej powstaje ustawa. Podmioty, które będą chciały obejść przepisy, zrobią to. Co prawda ministerstwo zapewnia, że jeśli takie informacje wyjdą na jaw, to umowa zakupu nieruchomości zostanie unieważniona, a na osobę działającą niezgodnie z prawem zostanie nałożona kara.

„2. Oświadczenia, o których mowa w ust. 1, składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. Składający oświadczenie zawiera w nim klauzulę następującej treści: "Jestem świadomy odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.". Klauzula ta zastępuje pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.

Art. 5. 1. W przypadku stwierdzonej na podstawie art. 58 § 1 ustawy z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360, 2337, 2339 i 2459) nieważności umowy dokonującej przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego, w związku z naruszeniem przepisu art. 2 ust. 1, zbywający to prawo może dokonać zwrotu zapłaconej przez nabywcę ceny po ponownym zbyciu prawa własności tego lokalu, jednak nie później niż po upływie 12 miesięcy od dnia stwierdzenia tej nieważności” – napisano w projekcie ustawie.

Zapisy proponowane przez ustawę skomentował Polski Związek Firm Deweloperskich.

„Poważny niepokój budzi zapowiadana przez Ministerstwo sankcja nieważności w sytuacji, gdy osoba kupi mieszkanie wbrew wprowadzonemu ograniczeniu. W takim wypadku, zgodnie z doniesieniami, ma dojść do zwrotnego przeniesienia własności i odzyskania wpłaconych środków. Ale co w sytuacji, gdy osoba, która sprzedała mieszkanie, nie będzie już dysponowała środkami za sprzedany lokal, a będzie zobowiązana te pieniądze zwrócić? Taka nieważność może wyjść na jaw nawet po latach. Co więcej, osoba, która kupiła mieszkanie wbrew ograniczeniu może to mieszkanie sprzedać kolejnej osobie. Czy ta kolejna osoba będzie zobowiązana do zwrotu mieszkania na rzecz pierwszego sprzedawcy? W jaki sposób taka osoba trzecia będzie chroniona, skoro działała w zaufaniu do rękojmi ksiąg wieczystych?” – pyta Sebastian Juszczak z Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Warto również zwrócić uwagę na to, że fundusze inwestycyjne, w które miała być wycelowana ustawa, rzadko kiedy kupują pakiet gotowych mieszkań, częściej zakupują grunty pod realizację nowych inwestycji. A zgodnie z raportem JLL opublikowanym pod koniec 2022 r. liczba lokali mieszkalnych w sektorze PRS wyniosła niespełna 11 tys. lokali, czyli mniej niż 1% lokali na wynajem ogólnie dostępnych na rynku.