W ofercie inwestorów instytucjonalnych w Polsce jest 11 600 mieszkań na wynajem, a wartość transakcji w naszym segmencie PRS na koniec 2022 r. wyniosła 1,8 mld euro.
Sektor PRS w Polsce wciąż jest niewielki, szczególnie w porównaniu do innych europejskich krajów, ale co warto zauważyć, szybko się rozwija. Według raportu DLA Piper i Savills wartość transakcji przeprowadzonych na rynku PRS w Polsce, pod koniec roku wyniosła 1,8 mld euro. Większość z nich dotyczy inwestycji, które są w trakcie realizacji. W rękach inwestorów instytucjonalnych pozostaje 11 640 mieszkań.
Zobacz także: Kryzys na rynku nieruchomości przyspieszył rozwój rynku najmu instytucjonalnego. Liczba mieszkań na wynajem od funduszy w Polsce w rok wzrosła o 40%
Rynek PRS w Polsce
W Polsce najem instytucjonalny odpowiada za marginalną część rynku, ale szybko się rozwija. W ostatnich latach najem mieszkań popularną alternatywą wśród młodych osób, szczególnie w kontekście rosnących cen mieszkań i spadku dostępności kredytów mieszkaniowych. W efekcie wiele osób przeszła z rynku transakcyjnego na rynek najmu, przekładając myśl o zakupie własnego M2. W ocenie autorów raportu pandemia towarzysząca nam w latach 2020-2021, przyspieszyła również trend poszukiwania bardziej elastycznych rozwiązań mieszkaniowych.
Na koniec 2022 r. wartość inwestycji w sektorze PRS przekroczyła w Polsce 1,8 mld euro, z czego około 750 mln euro odnotowanych w 2021 r. Na koniec w ofercie inwestorów instytucjonalnych znajdowało się 11 640 lokali na wynajem.
Największy udział zasobów mieszkaniowych znajduje się w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie, to prawie 75% całkowitych zasobów PRS.
„Zjawisko to jednoznacznie pokazuje, że segment najmu instytucjonalnego w naszym kraju zyskuje na popularności wśród inwestorów, ale brakuje mu odpowiedniej skali. Poza Warszawą wysoką dynamikę wzrostu prezentują również miasta regionalne jak Łódź, Wrocław i Kraków” – mówi Jacek Kałużny, dyrektor w dziale mieszkaniowych rynków kapitałowych w Savills.
W Polsce można wskazać trzech największych inwestorów, którzy odpowiadają za 58% rynku, to Resi4Rent, Fundusz Mieszkań na Wynajem i Vantage Rent.
Autorzy raportu wskazują, że rynek PRS w Polsce jest rynkiem wschodzącym, z dużym potencjałem, ze względu na silny popyt na mieszkania na wynajem oraz niski poziom konkurencji. Jednocześnie, wciąż istnieją pewne kwestie prawne, które należałby rozwiązać, aby wesprzeć rozwój tego sektora w Polsce.
Dlaczego rośnie zainteresowanie najmem
W raporcie zwrócono uwagę na stosunek średnich zarobków w Polsce do cen mieszkań, wyniki nie są obiecujące, Warszawa wraz z Pragą, Bratysławą i Paryżem znalazła się w czołówce najdroższych miast. Według raportu zakup mieszkania o powierzchni 75 mkw. w stolicy naszego kraju, to równowartość średniego wynagrodzenia wypłacanego przez niespełna 20 lat. Średnia wartość dla krajów unii europejskiej znajduje się poniżej 15 lat.
„W 2022 roku nastąpił niespotykany dotąd wzrost czynszów na rynku mieszkaniowym, który był powiązany ze wzrostem kosztów kredytów hipotecznych, nowelizacją „Rekomendacji S” ograniczającej zdolność kredytową osób zainteresowanych kupnem mieszkania oraz napływem uchodźców z Ukrainy.” – czytamy w raporcie.
Średnia cena transakcyjna dla grupy 6 miast w latach 2015-22 wzrosła blisko o 80%. Wpływ to na to, że młodsze pokolenie musi często szukać innych rozwiązań niż posiadanie własnego mieszkania czy domu. Dlatego jedyną alternatywą pozostaje najem mieszkania, pomimo rosnących dynamicznie czynszów w 2022 r. Zgodnie z raportem wydatki na wynajem stanowią w 6 analizowanych miastach 39% średniego wynagrodzenia, dodatkowo szacuje się, że w ciągu ostatnich 4 lat wskaźnik ten wynosił średnio 34%.
Dodatkowym czynnikiem wpływającym na wzrost sektora PRS, według autorów raportu jest deficyt mieszkań. Polska znajduje się w niechlubnej czołówce miast, w których najwięcej młodych osób w wieku od 18-34 lat mieszka z rodzicami.
„Odsetek ten wynosił ponad 64 proc. w 2021 roku, czyli o 15 punktów procentowych więcej niż średnia w UE.” – napisano w raporcie.
Obawy inwestorów przed wejściem na Polski rynek
Już wyjaśniliśmy, dlaczego sektor PRS ma ogromny potencjał rozwoju w Polsce. Istnieją pewne przyczyny, które powstrzymują inwestorów od większej ekspansji. Pierwszą jest wojna za naszą wschodnią granicą oraz niepewność związana z jej eskalacją. Drugą są zapowiadane przez rząd ograniczenia i podatki, które mają ostudzić zapał inwestorów instytucjonalnych.
„Ryzyko regulacyjne jest permanentnie związane z sektorem PRS. Na wielu dojrzałych rynkach poziom regulacji jest bardzo wysoki i obejmuje kwestie prawne, jak i wysokość czynszów. W tym kontekście Polski rynek PRS pozostaje nadal na stosunkowo niskim poziomie uregulowania, co z jednej strony pozostawia inwestorom i operatorom dużą swobodę działania i kształtowania praktyki rynkowej, a z drugiej wprowadza istotny element niepewności co do zasad, którymi rynek będzie kierował się w przyszłości. Wydaje się, że pewien poziom nieprzewidywalności w tym zakresie będzie jeszcze przez jakiś czas charakterystyczny dla sektora PRS w Polsce” – mówi Michał Pietuszko, DLA Piper.
Dodatkowo sektor PRS również musi mierzyć się z wysokimi kosztami np. energii. A z powodu wysokich kosztów budowy, inwestorzy mogą sięgać po prostsze rozwiązania niż budowa nowych budynków. Jednym z nich jest rewitalizację starych budynków mieszkalnych, a nawet biurowych na potrzeby budownictwa mieszkaniowego .
- Pomimo zawirowań makroekonomicznych i niepewnego otoczenia regulacyjnego spodziewamy się, że rynek najmu instytucjonalnego będzie dynamicznie rósł w Polsce. Przed inwestorami bez wątpienia stoją wyzwania, które muszą wziąć pod uwagę, planując swoje inwestycje. Z drugiej jednak strony korzyści płynące z potencjału rozwoju rynku najmu są bardzo obiecujące – dodaje Wojciech Sulimierski, DLA Piper.
