Zła ocena efektywności energetycznej mieszkania może w przyszłości odstraszyć zarówno inwestorów, jak i najemców
Przepisy wymagają, by przed wynajęciem lub sprzedażą domu czy mieszkania przedłożyć świadectwo energetyczne. W rozmowie z Krzysztofem Kamińskim, prezesem zarządu POLSIF, rozważamy jaki wpływ będą miały regulacje ESG na rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce.
Od kwietnia ubiegłego roku aby sprzedać lub wynająć lokal mieszkalny należy przedłożyć kupującemu albo najmującemu świadectwo energetyczne budynku. To jak to prawo jest egzekwowane, pominiemy. Pojawia się jednak coraz więcej głosów, że świadomość na temat klasy energetycznej nieruchomości będzie coraz mocniej wpływała na jej cenę.
Dane z Niemiec już potwierdzają, że w obliczu kryzysu, nieruchomości o najwyższej klasie energetycznej nie tracą na wartości. Im gorszy stan energetyczny, tym większe obniżki cen.
Kupujesz mieszkanie lub dom. Zastanów się na jego efektywnością energetyczną. Ta ma kolosalne znaczenie. Nieruchomości w najlepszej klasie energetycznej praktycznie nie podlegają przecenie w obliczu kryzysu (rynek niemiecki). @Tomasz_Narkun @Pawel_Lachman
— Radosław Łuczak (@RadoslawLuczak) February 13, 2024
(kolejny świetny… pic.twitter.com/Ms9fSHBevM
Zobacz także: Pękła bańka spekulacyjna na rynku nieruchomości w Niemczech. Tamtejszy sektor budowlany w największym kryzysie od początku lat 90-tych
ESG pod kątem nieruchomości mieszkaniowych
Budownictwo to ważny segment każdej gospodarki, a zrównoważony rozwój, którego jesteśmy świadkami, niesie są sobą zmiany również dla sektora, który pochłania liczne zasoby, duże powierzchnie gruntów oraz gigantyczny kapitał. W Polsce coraz częściej mówimy, ale również bierzemy pod uwagę regulacje ESG. Od kwietnia ubiegłego roku właściciel nieruchomości jest zobowiązany do przedłożenia świadectwa energetycznego wynajmującemu lub kupującemu mieszkanie lub dom.
Co przekona wszystkich, pieniądze. Dlatego warto przyjrzeć się sytuacji u naszych zachodnich sąsiadów (wykres powyżej), które jasno wskazują, że przy obecnym tam kryzysie, nieruchomości o najwyższej klasie energetycznej nie tracą na wartości. W Polsce możemy się spodziewać, że w perspektywie kolejnych lat mieszkania, które nie będą miały satysfakcjonujących certyfikatów będą niezbywalne albo bezwartościowe. Co więcej, nawet bank w przyszłości może odmówić sfinansowana takiej inwestycji. „[…] jest bardzo prawdopodobne, że wartość mieszkań, które kupujemy dzisiaj bez świadomości ich aspektów energetycznych będzie spadać szybciej lub nie będziemy ich w stanie w przyszłości sprzedać. Jeśli żaden bank nie sfinansuje kredytu pod to mieszkanie, to my będziemy musieli obniżyć jego cenę.” – powiedział Krzysztof Kamiński. I dodaje: „Dziś dostępność kredytów hipotecznych nie jest taka łatwa jak kiedyś, w związku z tym te banki, które dzisiaj chcą finansować mieszkania, będą zwracały uwagę nie tylko na nasze dochody, ale również na to, jakie to mieszkanie. Marża na mieszkania o niższym standardzie będzie wyższa.”
Można więc zasugerować, aby osoby które zastanawiają się teraz nad zakupem własnego mieszkania, wzięły pod uwagę droższą nieruchomość, ale o wyższej klasie energetycznej.
Zobacz także: Koniec kotłów gazowych do ogrzewania domów i mieszkań już w 2030 r. UE stawia na systemy hybrydowe i pompy ciepła
Regulacje ESG w dłuższej perspektywie
Jak wspomnieliśmy wyżej, istnieją już rozwiązania, które mogą zwiększać finansowanie jeśli chcemy zakupić nieruchomość o wyższym standardzie energetycznym. Są to np. zielone kredyty mieszkaniowe, które zapewniają niższe oprocentowanie. Korzyści wynikające z takiego finansowania, z czasem będą się pogłębiać. „Mamy kredyty zielone mieszkaniowe o niższym oprocentowaniu, czyli o niższej marży w stosunku do zwykłych kredytów. To będzie się pewnie pogłębiało, bo ta różnica w marży może być 20-40 procent punktów bazowych na oprocentowaniu, więc może nie jest duża, ale jeśli policzymy to w skali 30-letniego kredytu to robią się już duże pieniądze.” – wyjaśnia Kamiński.
Jak powiedział nam Krzysztof Kamiński, wszystko idzie w stronę zwiększania wykorzystania kapitałów banków i firm inwestycyjnych w finansowanie zielonych rozwiązań i projektów. Ogólny udział sektora bankowego w Europie jest na poziomie 4,5%. „Ten udział w sektorze bankowym dzisiaj w Europie to 4,5%, więc tylko taki odsetek banków jest przeznaczany na zielone kredyty. Łatwo przewidzieć, że równie dobrze to może być za chwilę 40, 50, 60 albo 70%, ale to już w perspektywie kilku lat. Do tego będziemy zmierzać, czyli coraz większy udział akcji kredytowych banków będzie w stronę zielonych inwestycji coraz mniejszy w stronę innych, niezielonych projektów czy też produktów.” – przewiduje prezes POLSIF.
Z kolei od strony inwestycyjnej duży udział jest po stronie Europejskiej. W Polsce będziemy gonić zachód, ale musimy mieć jasne kryteria dotyczące różnych typów emisyjności.
„Potrzebujemy dzisiaj zwrócić uwagę na jasną klasyfikację tego co jest zrównoważoną inwestycją. No bo mamy różne typy inwestycji i różne kryteria, które są brane pod uwagę. Jedni oceniają rating, inni emisyjność, a inni jeszcze coś innego, więc tych aspektów do oceny jest bardzo dużo. Potrzebujemy tutaj jasnych kryteriów i temu ma służyć dyrektywa dotycząca ratingów, która z dużym prawdopodobieństwem wchodzi w tym roku. Im bardziej to będzie transparentne, bo dzisiaj niestety nie jest, to ta klasyfikacja pozwoli nam na lepszą identyfikację tego co ten fundusz tak naprawdę zrobił i w jaki sposób wsparł tą informację, a wtedy klienci będą do tego podchodzić chętniej. Dzisiaj może część z nich tego nie rozumie i dlatego mamy taki niski udział. Myślę, że za jakiś czas to nie będzie pytanie czy inwestować, tylko w co inwestować. Bardzo prawdopodobne, że pojawią się zielone depozyty, gdzie klienci dostaną wyższe” – wyjaśnia Krzysztof Kamiński.
Podsumowując, zielona rewolucja powoli dociera na rynek mieszkaniowy. Zmiany będą coraz większe zarówno dla deweloperów, jak i klientów.
„Wydaje mi się, że czeka nas ogromna rewolucja na rynku kredytów mieszkaniowych w przyszłości. Większość z nas nie zdaje sobie z tego sprawy dzisiaj, ale być może mieszkamy w mieszkaniach, których nie będziemy mogli nikomu sprzedać, chyba że za gotówkę.” – dodaje Kamiński.
