20 tys. zł za mkw. mieszkania w Warszawie to mit? Dane Otodom obnażają mechanizm rekordowej ceny
Dane Otodom pokazały w maju 20 tys. zł za metr kwadratowy nowego mieszkania w Warszawie. Za rekordem stoją bardzo drogie wprowadzenia.
W maju br. odnotowano wzrost średniej ceny mkw. nowego mieszkania w Warszawie do ponad 20 tys. zł. Eksperci Otodom studzą emocje – to nie załamanie dostępności mieszkań tylko efekt wprowadzenia bardzo drogich inwestycji na rynku stołecznym. To również bardzo dobrze obrazuje mechanizm kształtowania się średniej ceny mkw.
Przekroczenie progu 20 tys. zł/mkw. to nie tylko medialna, ale i rynkowa sensacja. Tak drogo jeszcze nie było, ale warto zrozumieć mechanizm stojący za tym rekordem. Kluczową rolę odegrały przede wszystkim bardzo drogie wprowadzenia.
– wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
Dom Development z najlepszym I kwartałem w historii. Deweloper sprzedał 1 161 lokali
Pula drogich mieszkań wywindowała średnią warszawską cenę mkw.
Dane zaprezentowane przez Otodom wywołały niemałe zamieszanie. W pierwszej połowie maja średnia cena ofertowa nowego mieszkania w Warszawie przekroczyła 20 tys. zł za mkw. Eksperci serwisu jednak uspokajają, to nie załamanie rynku – tylko wprowadzenie w ciągu 2 tygodni dużej liczby mieszkań ze średnią cena ponad 23 tys. zł za mkw.
W ciągu zaledwie dwóch tygodni do sprzedaży trafiło ponad 900 mieszkań, których średnia cena wyniosła 23,1 tys. zł/mkw.
– powiedziała Katarzyna Kuniewicz.
W tym samym czasie kupiono w Warszawie 800 mieszkań po średniej stawce na poziomie 17,3 tys. zł za mkw. Czyli zniknęły tańsze mieszkania i wprowadzono trochę więcej bardzo drogich mieszkań – dlatego średnia wzrosła. To oznacza, że ceny w maju się raczej nie zmieniły.
Średnia cena transakcyjna była o 13,7 proc. niższa od ofertowej. Co więcej, Otodom prognozuje, że w II kw. przeciętna stawka w Warszawie utrzyma się właśnie na poziomie 17,1-17,2 tys. zł za mkw.
Stabilność rynku mieszkań potwierdzają dane o cenach transakcyjnych mieszkań w I kw. od Narodowego Banku Polskiego (NBP).
Ceny transakcyjne na rynku nieruchomości za I kwartał 2026. Dane NBP pokazują stabilizację
Dane NBP potwierdzają to, co obserwujemy w analizach Otodom od dłuższego czasu. Kwota z ogłoszenia odbiega od tej widniejącej w akcie notarialnym. Różnica między ceną ofertową i transakcyjną wyniosła w I kwartale 1 581 zł/mkw. Oznacza to, że większość sprzedanych w I kwartale mieszkań miała niższą od średniej rynkową cenę metra kwadratowego. Nie musi to jednak dowodzić, że nabywcy uzyskiwali 8-9% upusty, co sugeruje różnica między ceną ofertową i transakcyjną, ale z pewnością świadczy o ich zainteresowaniu mieszkaniami z tańszej części oferty firm deweloperskich
– przyznaje dyrektorka badań rynku Otodom.
Podsumowując, majowy skok średniej ceny nowego mieszkania w Warszawie powyżej 20 tys. zł/mkw. to efekt statystyczny, nie rynkowy sygnał alarmowy. W ciągu dwóch tygodni na rynek trafiły duże i drogie inwestycje., co wywindowało wskaźnik ofertowy. Dane NBP za I kwartał potwierdzają stabilizację: różnica między ceną ofertową a transakcyjną wyniosła 1 581 zł/mkw., co świadczy o tym, że popyt koncentruje się w tańszym segmencie oferty deweloperów.
