Deweloperzy dostrzegają ryzyko spowolnienia sprzedaży. Indeks Nastrojów Deweloperów poniżej zera

Deweloperzy po raz pierwszy od 2024 roku widzą ryzyko spowolnienia sprzedaży – indeks nastrojów spadł poniżej zera. Ceny na razie nie pękają, ale rynek wchodzi w fazę, w której to kupujący mają coraz silniejszą pozycję negocjacyjną.

Czerwcowy Indeks Nastrojów Deweloperów portalu Tabelaofert przynosi jeden z najsilniejszych od miesięcy sygnałów ostrożności na rynku pierwotnym. Indeks Zmiany Tempa Sprzedaży spadł poniżej zera – po raz pierwszy od listopada 2024 r. Oznacza to, że coraz więcej firm zakłada pogorszenie wyników.

Jeszcze w lutym wzrostu sprzedaży spodziewało się blisko 58% ankietowanych deweloperów, w czerwcu już tylko około 18%. Jednocześnie rośnie grupa, która przewiduje spadek sprzedaży – z kilku procent na początku roku do blisko 27% w czerwcu. 

Nastroje wśród deweloperów pogarszają się szybko. Zamarło oczekiwanie, że sprzedaż będzie rosła. To zasadnicza różnica. Przez kilka miesięcy branża żyła nadzieją, że obniżki stóp procentowych uruchomią popyt i poprawią zdolność kredytową kupujących. Dziś widać, że bez takiego impulsu rynek stanął. Klient nie znika, ale przestaje się spieszyć. Ma wybór - i to duży wybór - bo podaż rośnie, więc porównuje oferty, sprawdza finansowanie i negocjuje. Deweloperzy to widzą i przybywa pesymistów

– tłumaczy Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes Tabelaofert.

Kupujący wolą większy metraż mieszkań. Tak zmienia się rynek nieruchomości w Polsce

Deweloperzy są ostrożni 

Co miesięczny odczyt Indeksu Nastroju Deweloperów portalu Tabelaofert.pl spadł w czerwcu poniżej zera – po raz pierwszy od 2024 roku.

Rynek zaczyna bezlitośnie weryfikować ofertę, a słabsze projekty będą musiały mocniej zawalczyć o klienta. Sezonowość też nie pomaga, lipiec i sierpień tradycyjnie są słabszymi miesiącami, a przy szerokiej ofercie kupujący nie muszą podejmować decyzji natychmiast.

To jest moment otrzeźwienia po bardzo optymistycznym początku roku. Jeszcze w lutym większość deweloperów zakładała, że sprzedaż będzie dalej rosła, dziś taki scenariusz wskazuje już tylko co piąta firma. To nie znaczy, że klienci zniknęli z rynku. To znaczy, że rynek zaczyna bezlitośnie weryfikować ofertę. Dobre projekty obronią sprzedaż, słabsze będą musiały dużo mocniej zawalczyć ceną o klienta

– dodaj Robert Chojnacki.

Brak wiary we wzrost cen, ale spadków nie przewidziano 

Mimo słabszej sprzedaży ceny na razie nie pękają. Indeks Zmiany Cen Mieszkań w czerwcu wyniósł zaledwie 0,03, czyli wyraźnie mniej niż w maju (0,14) i w marcu (0,22), ale wciąż pozostaje minimalnie dodatni. Deweloperzy praktycznie przestali wierzyć we wzrost cen, ale póki co nie zakładają masowych spadków.

W czerwcu 84% firm przewiduje utrzymanie obecnych cenników, wzrostu cen oczekuje 9,3%, a spadku tylko 6,3%. To jednak nie oznacza, że nie ma pola do negocjacji – presja sprzedażowa może być widoczna nie wprost w cennikach, ale w rabatach, promocjach, miejscach postojowych, harmonogramach płatności czy indywidualnych rozmowach.

Słabsza sprzedaż nie oznacza automatycznie tańszych mieszkań. Deweloperzy widzą, że rynek jest trudniejszy, ale większość z nich nadal chce bronić cenników. Cenników, ale niekoniecznie cen. To znaczy, że klient nie ma pole do rozmowy. Presja sprzedażowa będzie prawdopodobnie widoczna nie tyle w prostym obniżaniu cen katalogowych, ile w rabatach, promocjach, miejscach postojowych, harmonogramach płatności albo indywidualnych negocjacjach

– wyjaśnia Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca Rednet24.

Pisaliśmy już na ten temat we wcześniejszej publikacji – rynek wchodzi obecnie w fazę testu podaży. Mieszkań przybywa szybciej niż transakcji, co czwarty lokal w ofercie to mieszkanie gotowe do odbioru. Deweloperzy tracą dynamikę w sprzedaży, choć wciąż bronią cenników. Najbliższe miesiące mogą okazać się sprawdzianem dla każdego projektu – im lepiej dopasowana oferta – tym lepiej się sprzeda. Wiele zależy również od rynku, jak wiemy te w Polsce również bardzo się między sobą różnią. 

Przy tak dużej podaży rynek mieszkaniowy potrzebuje dziś realnego impulsu, który przełoży się na zdolność kredytową kupujących. Bez tańszego finansowania sprzedaż będzie bardziej wymagająca, a decyzje klientów dłuższe. To oznacza, że najbliższe miesiące nie będą czasem łatwego popytu, tylko sprawdzianem dla deweloperów: kto ma dobrze dopasowaną ofertę, ten obroni sprzedaż, kto liczył wyłącznie na poprawę nastrojów, będzie miał trudniej

– podsumowuje Robert Chojnacki. 

Po boomie czas na test podaży. Co mówią sygnały z rynku mieszkaniowego?