Kupujący wolą większy metraż mieszkań. Tak zmienia się rynek nieruchomości w Polsce

Szukający mieszkań na polskim rynku coraz częściej rozglądają się za większym metrażem. Dane Grupy Morizon-Gratka wskazują, że około 46 proc. potencjalnych klientów rozgląda się za lokalami mającymi trzy pokoje i więcej.

Potrzeby poszukujących mieszkania zauważalnie się zmieniają. Poszukujący mieszkań na rynku wtórnym coraz częściej rzadziej rozglądają się za kawalerkami. Według najnowszej analizy Grupy Morizon-Gratka klienci szukają stosunkowo nowego budownictwa, funkcjonalnego układu i coraz większego metrażu. Przykładowo w Warszawie, gdzie średnie ceny mkw. są najwyższe w Polsce – za kawalerkami rozgląda się około 11 proc. osób,  z kolei za mieszkaniami 4-pokojowymi (oraz większymi) już blisko 15 proc.

Po boomie czas na test podaży. Co mówią sygnały z rynku mieszkaniowego?

Struktura popytu – szukamy coraz większych mieszkań

Z danych Grupy Morizon-Gratka wynika, że blisko 42 proc. aktywnych klientów nadal interesuje się mieszkaniami dwupokojowymi, ale większa grupa, bo 46 proc., rozgląda się za lokalami mającymi co najmniej trzy pokoje. To wyraźny sygnał, że popyt stopniowo przesuwa się w stronę większych i bardziej funkcjonalnych mieszkań.

Jeszcze bardziej widoczne jest to w przypadku lokali czteropokojowych i większych. Ich udział w ogólnym popycie wynosi obecnie 12,8 proc. i jest wyższy niż odsetek osób poszukujących kawalerek, który kształtuje się na poziomie 12,2 proc. Oznacza to, że najmniejsze mieszkania przestają być domyślnym wyborem.

Perspektywa przyszłej zmiany sytuacji rodzinnej, myśl o nowych potrzebach związanych z rozwojem kariery zawodowej, etc. sprawia, że klienci analizują możliwości późniejszej sprzedaży mieszkania jeszcze przed jego zakupem. Przestronna i wygodna kawalerka może z czasem okazać się zbyt mała dla pary. Atrakcyjne i wygodne dziś dwa pokoje, najczęściej salon z otwartą kuchnią i niewielka sypialnia, mogą stać się za kilka lat zbyt ciasne dla rodziny spodziewającego się dziecka. Z kolei przestronne, 4-pokojowe mieszkanie będzie za duże dla pary, której dorosłe dzieci wyprowadzą się „na swoje”. Dlatego mieszkanie częściej zaczyna być postrzegane jako czasowy, wymienny, a nie stały nabytek.

– czytamy w w publikacji Grupy Morizon-Gratka.

Chęć posiadania większego mieszkania świadczy o tym, że kupujący nie tylko chcą zaspokajać swoje potrzeby dziś, ale biorą też pod uwagę zmiany w kolejnych latach. Powiększenie się rodziny, czy możliwość ewentualnej odsprzedaży – stąd również duża uważność klientów na rozkład mieszkania czy jego lokalizację. 

Duże dysproporcje cenowe między miastami

Różnice cenowe między największymi miastami w Polsce pozostają jednym z kluczowych czynników wpływających na decyzje kupujących. Na przykład w Warszawie, gdzie średnie ceny ofertowe mieszkań są wyraźnie wyższe niż w wielu innych ośrodkach, mocno ograniczając dostępność większych lokali dla części nabywców. 

W czerwcu 2026 r. średnia cena ofertowa kawalerki na warszawskim rynku wtórnym wynosiła 582 tys. zł, czyli była o około 5 proc. wyższa niż w Krakowie i Gdańsku oraz ponad dwukrotnie wyższa niż w Łodzi. Przeciętne mieszkanie dwupokojowe w stolicy kosztowało 818 tys. zł, a za trzeci pokój trzeba było dopłacić średnio kolejne 207 tys. zł.

Porównanie cen poszczególnych segmentów mieszkań pokazuje również skalę różnic pomiędzy analizowanymi rynkami. Równowartość średniej ceny mieszkania 3-pokojowego w Warszawie pozwoliłaby na zakup blisko czterech kawalerek w Łodzi. Z kolei 4-pokojowe mieszkanie w Katowicach kosztuje niewiele więcej niż przeciętne, 2-pokojowe M w Krakowie lub Gdańsku. Natomiast za kwotę uzyskaną ze sprzedaży używanego mieszkania 3-pokojowego w Łodzi można byłoby kupić we Wrocławiu jedynie kawalerkę. 

– napisano. 

W przypadku większych lokali dysproporcje są jeszcze bardziej widoczne. Średnie ceny ofertowe mieszkań czteropokojowych w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Łodzi i Katowicach są bliskie dwukrotności cen mieszkań dwupokojowych. Oznacza to, że każdy dodatkowy pokój to nie tylko większy metraż, ale też wyraźnie wyższy próg wejścia dla kupujących. 

Popyt na mieszkania przesuwa się w stronę większych lokali o lepszej funkcjonalności. Większe znaczenie ma również standard budynku, co może przekładać się na żywotność lokalu w kolejnych latach. 

Ceny mieszkań jesienią 2026. Stabilizacja czy nowa fala wzrostów?